8月20日, 住建部、人民银行在北京邀请了一些房地产企业负责人参加座谈会, 对企业的资金监测和融资管理制定了三条标准, 也就是大家说的三条红线, 并要求银行在明年1月1日开始根据标准对企业融资进行管控。根据一些媒体报道, 具体的内容包含了以下三条:
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1 。
过去半个月, 在2020年中期业绩会上, 我挑选一些从业几十年的房企大佬, 他们对政策, 拿地策略的判断。
首先第一家是万科。公司总裁祝九胜在业绩会上提到, 万科目前的财务和资金状况非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，管理层对万科非常有信心。
上半年受疫情影响, 万科的开发业务销售达3204.8亿元，降幅收窄至4%。从5月份开始，万科的销售就开始实现了同比增长。下半年经营形势依旧比较复杂，无论是疫情还是宏观经济，都存在较多的不确定性。万科集团将做好以下工作：一、坚持积极销售，每天都是卖楼的好日子。二、全面落实好产品、好服务、好项目，巩固提升基本盘，提升行业的竞争力。三、深化经营运营，提升各项业务的效率和效益。
第二家我们来看看融创。董事长孙宏赋一直在资本市场算是明星一样的存在, 他的观点常常被市面上大部份媒体和专业机构转载, 影响力显而易见。这次业绩会上, 孙董事长提到, 公司一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。未来三年中都把这作为重点规划。从具体指标来看，目前已经达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下；短债比年底一定可以达到要求；剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。
近几年中央政府房地产一直按照“房住不炒”、“不把房地产作为刺激短期经济的工具”、“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策方向进行调控，这些政策其实与大基调一脉相承：保持稳定，稳存量、控分量，在保持稳定前提下逐渐降低杠杆的方向。
整个行业目前阶段，央行的要求会对未来行业格局带来深刻影响，在整体要求下，想再弯道超车、快速增长的可能性不大。
对于自身，融创不以规模作为首要目标，要提升综合竞争力。
第三家来看看恒大。许老板在业绩会上有提到, 公司是坚决拥护国家的房地产调控政策，努力使自己公司的发展、目标、各项的指标符合房地产调控的要求。响应政策, 公司提出了高增长，控规模，降负债的战略目标，从3月份开始，恒大已经大规模的进行战略调整，土地储备现在到了2.4亿平方米，销售已经过4000亿，这两个指标高增长和控规模都已经实现了。而第三个指标, 降负债，实际上跟2020年3月31号的报表为止，公司今年上半年降了400亿，下半年我们还有更大的目标。管理层非常有信心达到这个目标。
至于产品定位上, 许老板认为恒大的成功是为民服务的地产开发理念, 也就是说他们的目标是让中国老百姓都可以买得起恒大的房子。公司的销售定价是以中国自助型住宅为基础, 今年销售均价是9000块钱，把精装修1000块钱去掉就是8000块钱。国际上有叫家庭收入和住房的比值，大概在6倍以上或者6倍左右是比较科学。公司现在如果按照100平米算的话，80万的住房，住房和中国的人均收入12.77万（2019年家庭人均收入）的比值正好是大概6.1。
对于公司未来的发展, 许老板是这么说的。
第一个就是公司认为老百姓对于住房的智能需求更加迫切，智能化的管理绿色建筑更加突出。
第二个，老百姓对于租赁性住房过去可能是比较抗拒的，现在觉得我们住房还是需要有一个自己的窝，以后的租赁住房的市场发展会比较好。
第三个养老地产，最近疫情出来以后，老年人对住房的需求也迫切了，就是一家三代人有个人的需求，所以养老地产租赁住房市场在疫情过后都会有一个新的发展。在这方面恒大都会加紧努力，我们不但要大规模发展我们的健康产业养老住宅，同时我们在租赁住房方面要进行一定探索。
第四个，旧城改造及城市更新方面，我认为是房地产市场未来发展的一个基础。因为中国的房地产不可能无限地扩张，无限的发展的来源，就是在存量资产的盘活上，增量没有了，存量要盘活。存量盘活主要在旧城改造，所以刚才潘总介绍的恒大的土储里面有104个项目，这104个项目都是旧城改造项目，主要集中在深圳和大湾区，还有太原、石家庄都是在省会城市。这些旧城改造，大概只有很小的一部分，几百万平米记入土储值。但没有记入土储的这一部分面积，是恒大未来增长的巨大空间，所以我们说城市更新也是我们未来发力的一个点。
看完两家私企, 我们又回来看看龙头国企, 中海。中海董事局主席颜建国在业绩会上提到, 房地产市场目前进入存量竞争阶段，市场持续分化并存在结构性机会，主力市场将向一二线城市及核心城市群回归。
中海的投资逻辑是根据企业所需要的净利润来反推销售规模，再反推投资规模。如果要保持利润总额的持续稳定发展，投资规模也需要持续稳健的增长。
随着规模的增长，叠加公开市场竞争较为激烈，所以公司要做两方面的准备，一方面在公开市场用更多的机会拿到符合公司投资标准的土地。第二方面在非公开市场也需要做很多的工作。
大湾区、长三角、环渤海区域，都是公司投资的重点，有合适的机会，符合我们投资刻度的，我们都会比较积极地去拿。
随着存量时代的来临，我们希望我们的销售规模要尽快的进入行业前5。核心发展目标还是希望利润总额能够持续稳定的增长。
提到中海就不可能不提一下华润。作为一家投资物业和住宅开发双轮驱动的企业, 华润是这么看的。首先公司觉得从大的宏观经济和行业背景来看，中国的房地产市场确实是一个非常庞大的消费市场，且正处于消费升级的阶段和状态。
消费升级在两方面能够明显体现出来，一个是住宅消费的升级需求，第二就是在零售购物中心的消费升级，无论是在一线城市、二线城市，三线城市，只要是有好的购物中心，好的产品，好的服务，可以用趋之若鹜来比喻消费者的消费升级的一种渴望和状态。
第二是中国的经济，单纯看中国的内在经济，我觉得未来发展潜力还是很大的，公司内需的市场很大。未来还是应该是稳健、有序、稳步提升的。
第三是房地产市场今年差不多16万亿的这么一个规模。公司在对市场的看法上，公司也认为中国的16万亿的大市场是已经形成的。
在大的市场规模确定的前提之下，未来是不是有更大的成长空间？公司觉得未必。但是否会有更非常大的下降空间？这个判断也是不会。
未来公司市场的感觉应该在存量市场里面，更多考虑的是如何面对白热化的竞争或者是能力的竞争，我觉得应该是一个分蛋糕的这么一个状态。
看完华润我们来看看投资物业同样多的龙湖。
前几年把投资物业做起来的龙湖, 主席吴亚军是这么看的。 公司现在这个时点上要特别思考，对于一个像公司这样已经到这样规模、相对比较头部的企业的发展策略，有两个非常大的因素：
第一就是未来中国经济发展，是国内的大的循环和海外的小循环这样的一个模式治理，这两个循环的模式可能会成为常态。
这里隐含着一个特别大的机遇：新的城市化的模式。
未来中国会以中心城市群结合城市间的高铁以及城市内交通为核心，强化城市功能便捷性。如何通过一些措施去加大消费会成为一个新的竞争增长点。
第二个是最近非常热炒的长效机制的落地，地产本身与金融密不可分，如何进一步规范金融和房地产，其出发点本身是好的。
从这两个点来看，公司认为中国房地产的最好的时期到来了。
看了六家龙头, 我们来看一些成长性高, 规模比前面略小一点的房企是怎么看待政策和市场的。
首先是旭辉。旭辉林总认为中央出台防控金融风险的措施，是非常必要、及时的，也是促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。
这个政策对旭辉来说是有利的，“三条红线”，第一条线，净负债率不超过100%，公司的净负债率是63%多一点。第二条线，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍，第三条线，扣除预收账款的资产负债率控制在70%以内，我们现在是74%，这一点略有差异，但我相信我们一年之内可以控制在70%以下。旭辉长期在三个方面与政策保持统一。
公司对市场的一些简单判断，第一，市场还是非常平稳的，维持房地产行业平稳发展的基本政策不会变，包括“房住不炒”，“因城施策”，“租售并举”，这些长期的政策，长效机制一定是非常稳定的。
第二，“稳预期、稳地价、稳房价”，稳预期放在更重要的方面，所以下半年的房价更趋平稳。
第三，受疫情影响，今年行业的销售同比会略有下降，且呈现一个前低后高，上半年少，下半年多，上半年在35%，下半年在65%的比重。
第四，疫情之下的房企更加分化。
第五，下半年的土地市场会更加理性，会出现更多的投资机会。
第六，防控风险，市场化，规则化，透明化的融资规则，下半年整个的投资买地的增幅会放缓。
第七，疫情其实改变了需求结构，改善性的需求在加速释放，产品持续的迭代升级更加快速，不同地区，不同能级的城市市场间在加剧分化，沿海和内地，一二线和三四线，甚至二线里面还有不同，甚至同一个城市，不同的板块也有明显的变化，有些城市核心板块一房难求，但郊区板块或配套不成熟的板块很多项目出现了滞销。这些都是今年市场的特点甚至是下半场市场的特点。
接着是中梁。中梁管理层杨剑也在业绩会上对政策大概有这么些看法。他认为啊, 中央对房地产调控已经经历过好几个周期，流传的“三条红线”，是国家意在房住不炒，引导行业健康发展。中梁会积极配合和支持的，未来我们的净负债率会维持在70%-80%左右，配合国家对房地产的要求，短期和中长期来讲对我们影响不大，长远对行业是有利的，我们也会受惠。
另外一家增长比较快的是新城控股。管理层指出, 现在正在把江苏和安徽的地级市基本全部布满，对于整个长三角的深耕，公司完全可以继续做的。
中西部是比较大的发力点，尤其是云贵区域，区域对整个综合体的需求量、品质还是有需求的，对于政府端来说，公司的产品线非常有吸引力，所以对中西部的发力也会是新城的第二个战场。
王总相信未来一段时间还是要考盈利能力、自身的运营能力，从而体现竞争力。希望我们能够在规模上有一定的成长性。
创新投资是我们内部的需求，在外部众多的不确定性中，我们能做的就是内部能力的确定性。
在A股上市的中南建设也是很多人关注的重点企业。中南在城市投资上面，会围绕高能级的都市圈去布局。公司会去找裂缝，去找洼地，回避掉热点区域，回避掉高地价，公司会把握小周期的红利，回避掉枪打出头鸟的政策风险。
高能级城市的周边，它会有断裂带，比如人才策略、高铁建设、城市化进程等影响。高能级产业迭代升级，会出现一个很大的空间，这一块空间领域相对来说受政策的干扰比较小，且灵活度较高，所以这块是公司重点的策略，能够同时实现速度和利润。
公司持续稳定在长三角、珠三角、核心的中西部城市进行布局。公司对长三角这块可能更深入一些，比如说昆山、太仓这些非常有质量的三四线城市，尤其是在百强三四线城市这块会深入下去，但是对于中西部城市，公司没有下沉到更深的城市。
公司也不会再去增加更多城市了，就在深耕的区域里，把单城市产量提上来。更有利于公司节约化的用人，有效的提升公司的人均效能。
最后两家, 我挑了正荣和禹洲。第一家正荣集团。公司认为, 下半年土地市场分析比较困难，正荣投资布局区域较多，还是会加强已经进入的区域分析，如长三角、海峡西岸和中西部等城市，对待尚未进入的区域，公司在合适的时机会选择进入。
上半年部分城市土地市场过热，国家政策的收紧对整个房地产来说是好事，对未来房地产健康发展是有好处的。一二线城市的整个市场大基调应该不会变，正荣还是会做好自己，尤其是投资，要坚持几个大原则，一是盈利、现金流安全，二是快周转，三是区域深耕。
第二家是禹洲集团。董事会林主席对经营团队提出非常明确的一个要求：能自己拿地尽量自己拿地。合作太多家后，盈利空间没保障，包括清算的保障都是有问题的，所以公司今年大幅度提升以自己投资为主。今年权益比应该会在60%以上，未来公司力争在70-80%。
下半年土地市场越来越火爆，整体2020年的策略不会变，全线看好六大都市圈中的一二线的城市，控制好有效的溢价率，在拿地前有清晰的一个投递标准。
公司在收并购和产业拿地上，下半年会有更多的动作。同时公司旧改项目的落地，下半年有相对大的项目进行能够落地，基本上的方向还是与稳健保利润的方向，在公司的核心城市圈内多渠道多元化拓展。
从拿地上大家可以房企各有自己的关注, 但也离不开大湾区和长三角的发展。而在销售增长上, 大家的看法也基本比之前要保守一些。
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