发展战略
没有满意就没有生意，实际上是公司把物业当成一门生意来看，通过财务的分析模型，通过杜邦分析法，一层一层的往下去拆分，公司发现无论是收入的开源和成本的节流，它每一个环节最终分解到最细的时候，他都离不开消费者对满意度的评价，这是强相关的。所以公司得出一个结论，整个的服务逻辑，每一个触点，公司每一个动作和每一个举手投足，都和业主的满意度相关，也都会间接或者直接地反映在公司的收入和成本的支出上。公司还发现有人满意，其实就能够取得规模的增长。比方说最近今年公司其实业主慢慢的随着永升这次月经过后的口碑，公司可能今年上半年拓展的项目有近1/3，其实是业委会主动找公司的，这个有了口碑自然就有规模的增长，同时也会有定价和调价的增长。公司也发现公司今年上半年拓展的单价在去年的基础上还有提升。当然从综合单价来讲，因为去年有雅园的并表，看起来公司从平均单量上有下降，但是公司要从上半年拓展怎么样？公司的价格有提升，是因为现在的业主愿意为优质的服务和满意的服务买单。
调价的事情，公司去年有10多个项目调价成功，上半年因为疫情公司上半年启动也有一两个项目的调价成功，所以其实业主愿意为你的高质的服务买单，同时也能快速的提升公司的收缴率。所以对于收入的增长，公司觉得是非常重要的。有了满意以后，业主在物业提供的增值服务，他是愿意买单的。因为兜里的钱像货币选票，他要满意，产生了信任，他就愿意为你投入。所以因为业主的满意就会有信任，所以业主在成本开支上他就会更加的放心。所以公司得出了一个结论，满意是品牌的基石，是企业利润的源泉，是组织的活力。所以怎么样把没有满意就没有生意这个理念贯彻到永升的发展和规划战略当中，实现满意度和规模的共同增长？其实这个话题要讲的话可能公司要花很长的时间，当然这也涉及到公司公司在运营上的一些机密，但公司可以简单的总结。因为没有满意就没有生意的背后，其实是没有满意的员工就没有满意的服务。所以公司首先要选合适的人，就愿意为物业行业付出的人，给有竞争力的薪酬，造全国发展的机会，树简单真诚的文化，强服务标准指引，鼓励员工创造执行，建考核监督机制，营造满意加惊喜的服务模式，用心构筑美好生活，从而实现满意度和规模的共同增长。
中期的战略目标
这5年10倍其实是19年年报，公司董事长对公司有信心，然后也是给团队不断的达成共识的这一个过程。今天也可以在新的5年10倍，公司解读怎么去实现它的一个基本的东西。 公司认为5年10倍可能就是在收入规模和利润上，公司要全方位的去实现。从规模的5年10倍的逻辑来看，公司四轮驱动的战略去推动，刚才董事长已经讲了，公司5年10倍是以18年上市作为基数。18年上市的时候，公司大概6500万方，刚才董事长也公开承诺，这5年会给公司超过一个亿，公司基本上差不多能达到1.7个亿左右，这是一个。 第二个公司按照去年开始，公司市场团队通过一段时间的磨合和建设，到今年上半年去年公司全年市场外拓3000多万方。今年上半年公司其实是完成了去年全年，如果今年上半年没有前4个月疫情的影响，公司其实有更多的期待。下半年和今年全年，公司预计未来这几年每一年有个五六千万方的增长，差不多公司就两个多亿，两个多亿的市场拓展面积。然后公司最近已经和资源方和国有企业和房地产公司成立了近20家的合资公司，所以未来这两三年这些合资公司也源源不断的会给公司装入一些项目和管理。收并购在这次融资以后，会成为重要的一环，公司要保持密切的关注，但是公司要用好这个钱，所以最终四轮驱动依然是希望能实现公司“5221”的结构，就50%是市场拓展的，20%是大股东给的，20%可能未来是合作方给公司的，有10%是公司收并购的。从业态的布局来讲，公司希望能实现三七开。目前公司非住宅业务达到23。
公司还有几个点。公司要在城市运营，商业这方面发力，做新的增长。但是规模上面的结构和逻辑收入这一方面，希望通过物业费的收入，通过市场的拓规模的拓展和调价和定价的策略，不断的来提升公司基础物业服务收入的总规模。也要通过增值服务的研发，BU化专业专业化发展的路径。BU公司都有合伙人机制的建立，来增加增值服务的占比。公司希望在2023年以后公司能实现物业费收入和非业主增值和非物业费收入各占50%，而物业费收入公司要保持控制他的盈利的规模，而盈利的毛利增加增值服务，获利的机会。所以今年和明年要保持不低于60%的增长。。 利润公司一直坚持，没有满意就没有生意，所以这些东西要贯穿在公司整个战略执行的过程当中。公司一希望公司基础物业服务的毛利，控制在20%左右，再多公司可以还给业主做满意度，做口碑，做品牌，然后通过业主信任和满意的建立，来换取增值服务的空间。所以其实增值服务今年其实刚才李总在解读，公司和去年上半年比，64%的毛利降到53%，其实这个不是降，因为那是公司在去年上半年更多的是提成的业务，它是一个资源利用的增值服务的项目。而公司从去年上半年开始铺排到下半年到今年，公司有很多非资源利用的业务，比方说到家服务、美居、房修这些新业务的加入，这些业务因为有一些是资源，有些是连运，所以它的毛利率就不是提成高，所以它间接的就拉低。所以未来利润控制增值服务的规模，公司希望达到总收入的50%，而毛利率可能会降到40%左右，因为一定要形成毛利去换取空间，但是综合毛利，公司可以实现通过技术的赋能，合同效率的提升，综合毛利是可以维持并有逐步的增长的，这是公司的战略。公司觉得5年10倍，无论从收入利润和规模上来讲，公司都要全方位的实现为下一个5年战略计划打下坚实的基础。
社区增值服务的着力点
这一次疫情以后，公司觉得社区增值服务可能是一个转折点，或者是一个里程碑，会有打开想象空间。过去这么多年的研究可能真正落地的项目很少，基本上跟物业业务强协同的项目可能会产生一些效益，但是未来空间很大，机会很多，公司能发现的商机不少。但是公司依然要坚持有所为，有所不为，循序渐进的一个推动社区增值服务空间的打开，深度挖掘业主的需求。公司除了现在自己成熟的空间，利用停车场管理和二手经济以外，公司觉得未来增值服务在以下几个方面，阶段性公司可能会要着力去思考的房修的业务和今年公司新成立的美居。美居其实是公司今年有超过100批次的新房交付，公司觉得美居对于物业公司能形成高度的协同，能产生很好的价值。所以公司给美居的策略是三年10个亿的战略目标。第二个非常大的空间是到家服务，公司在研究道家服务物业的优势和短板，公司想采用自营连运用长尾理论，就像公司最近在培训管家的居家整理的逻辑，来为业主居家生活服务提供全方位的新的体验，这一块逐渐的摸索。去年公司的暖心服务包实现了大概1000多万，今年上半年公司暖心服务包已经完成去年的全年的产值，公司觉得这是具有很大的想象空间的。第四个第要去推动的其实是芯选。芯选今年正式成立，尝试用团购的模式，优选新、奇、特的产品和服务，打为业主提供有质量的选择。所以今年公司要打造10个100万级的sku。其实公司上半年在运行期间，大米这一sku现在已经出现了500万，所以公司觉得业主随着满意的增长，业主对永升的信任和服务，公司觉得条件成熟，公司可以通过一些方式去弄。随着信息化的深入和大数据的分析，公司逐渐要在到家服务芯选、旅游、养老、教育等方面尝试。
智慧城市服务
关于城市智慧服务，公司觉得从今年开始非常多的物业公司，其实公司从去年开始就在讲城市智慧服务领域方面的研究，也专门组建了公司的战略合作部门在突破这个方面。但是处于这一年过去以后，公司发现城市运营服务、城市服务这一块，其实全行业包括政府，基本上还处于尝试的阶段。所以这个阶段，只有国资背景的企业和能够给政府有资源交换的这些企业，才能获得批量的或者说规模的城市化服务的机会。当公司发现越来越多的时候，专业制胜也可以让公司产生城市化服务的机会。特别是上半年，公司觉得公司有一个非常重要的战略举措，永成和旭辉的并表，并表以后，公司就可以形成高度的业务的协同。所以公司将与大股东旭辉地产强强联合，推动城市化运营的机会的获取。公司也将通过试点项目来提升城市化运营的能力，形成城市化运营的标准体系，去拓展未来的空间。目前公司在乌兰察布和江苏都已经落地到两个城市化的机会，公司下半年就应该进入到实体的运营和管理。公司通过这两个项目和其他的未来新增的机会，不断磨合公司专业能力，城市化运营的体验，总结优化打造城市化运营的专业能力期待新赛道未来能给永升5年10倍的增长带来巨大的支撑。
旭辉并表永升
旭辉在今年上半年并表了永升实行了了双品牌，一定会加大对永升的支持力度。公司觉得可能主要指未来协同效应，协同增效，主要会体现在三个方面。
第一个方面，旭辉上市的时候公司就说过，未来会5年至少提供1亿平米新增的优质的房源给永。未来这个数字还是会超过因为现在旭辉的土储和现在新购的土储，公司相信一定会超过1亿平米，公司目前就全资项目百%是交给永升，公司合作项目其中75%是交给永升。所以综合起来旭辉持股或者参股项目85%以上的都是交给永升，为永升未来在传统物业发展提供了坚实的基础，因为这1亿平米都是物业管理费比较高的，房价比较贵，主要在一线二线城市，也为未来的社区经营提供了更大的优势和帮助。
第二个就是旭辉并表永升以后，在原来不能做战略协同的地方，现在可以把一些战略系统做得更好，极大地促进了有一些新的业务在永升的发展，比如说房修业务、美居业务，这都是需要地产和物业协同以后，业务的突飞猛进，比如美居业务也在做，可能就不是很大，但是一旦协同完了以后，在地产跟物业双支持下面，未来三年至少可以干到10个亿。比如说在科技投入就不会要重复的去投了，因为旭辉把底层的这个基础做好，底层的管道做好，在未来在大数据上打通，原来不打通。未来旭辉在客户的购房来访、物业、长租、养老这些数据就能打通，就会为物业未来打造一个更大的生态平台提供帮助，也为物业未来的增值服务，拉开了一个更大的空间。还有在资产，旭辉也会支持物业，物业有两个很大的特点，就是离客户的生活之间，离客户的资产最近，未来公司在客户的资产这一块，还是有很多的业务可以开展。公司这一块其实做的还是不够，也是未来也是一个物业未来新的利润增长点。最后因为合并以后，旭辉在财务、HR、战略在科技上会更多的对用物业进行赋能，这是旭辉的强项，旭辉在这个方面有很多人才，包括资本。
第三个方面就是旭辉是定位，一个城市运营商，公司越来越多的有城市大型的综合体项目，在这个方面会携手永升一起拓展城市服务，配合旭辉城市运营商战略的落地，所以公司最近也在不断的找一些试点。公司相信随着旭辉城市运营商的落地，公司要带上物业，城市服务，影展到城市服务，把城市服务商的定位也落地。所以公司想旭辉并表永升以后，公司这个会从这三个大方面进一步的支持永升的发展，推动永升能更快的再上一个台阶。
今明年的并购步伐
刚才报告中也有所提及，包括洪斌总刚才详细的解读了5年10倍的这样的一个实现路径，应该说非常清晰。公司说并购也是5年是被成长中非常重要的一环，去年公司觉得公司现在有更好的条件去今年今年6月份的时候，公司实现了2亿美金的配售，刚才公司讲到了在手的现金也达到了28.3亿，公司本身就是一个比较现金流的公司，持续的会经营上会提供现金，有这样的一部分钱在手里，其实是公司会花好这笔钱，为永升在并购的市场上能够更多的获取优质的资源，这里是非常感谢投资者的厚爱，对公司的信任，公司一定是如履薄冰，花好每分钱。
从态度上来说，公司仍然会坚持积极审慎的态度。积极怎么说，公司继续在组织上投前也好，还是投后也好，公司加强了公司的队伍，不断的提升公司这一块体系化的能力，包括在机制上公司也逐步的更新去完善，更加有利于公司在投前获取项目、投后管理上也能够给公司更多的帮助。今年其实公司在刚才报告中也说了三个项目，应该说是对公司的成长还是最后从结构上也好，都有非常大的助力，雅园也好，湘江也好，从为什么说审慎，从战略上公司仍然是坚持4个或者多个维度的考量，比如说还是要协同，能够区域深耕，能够能力不强，甚至在品质上公司还是要选优的，公司还是按算账逻辑就算得过的，公司才要对未来战略有协同的，公司才要对公司区域发展上有更大助力的，公司才会要这是一个。
其实在过往公司自己也参与了很多收并购的一些谈判和沟通，跟很多老板来沟通的时候，公司发现其实他们也都是非常有情怀，有事业心，希望跟他的企业一起继续能够在某一个细分领域继续成长。公司觉得公司永升其实在合作上也好，还是在共同发展上也好，还是未来持续的对一些合作伙伴的份额上，公司也做了很大的准备，也有很好的市场口碑。
刚才也提到了，下半年有没有一个具体的目标，公司可以说现在有很多项目在沟通，不断的在持续优化公司的方案，公司相信下半年一定会有几个比较好的标落地，这是一个。
还有一个问题就是说是不是对能力不强的环节上会去做一些收并购，公司觉得是的。因为所有只要有利于平台和生态战略执行的都是公司考量的范围，无论是对于公司能力增强型的，还是供应链的，都是公司考虑的范围，尤其公司今年提到的未来的城市管理、城市服务这样一个新的赛道，刚才董事长也提到了，旭辉也会跟公司一起协同去开拓这样的一些市场，在这一块如果能够有助于公司很快从0到1建设公司的能力，这一块是公司考虑的范围，公司相信公司会跟很多上下游和平行的范围内又会有很好的项目落地。
行业竞争
首先有个观点，其实自从2014年彩生活上市以后，房地产背景的物业公司和大的物业公司，就已经开始进入了市场化的竞争，所以这个竞争是一直存在的。过去这几年公司从新的模型建立，而且获得了第三方拓展的这么多的业绩，其实证明了公司自己的能力。当然竞争越来越激烈，其实真正竞争激烈的时候，考验的其实是企业自己的内功，你自己能不能够有核心的竞争力和敲门砖，能不能干好这件事？公司基本判断未来物业的竞争从过去这几年，从资源和价格的竞争向以下几个方面去转移。
第一个是品牌和口碑，服务质量。越来越多的业主更加的理性选择物业公司，而不是以低价，而不是这个靠关系，所以这个比例会越来越大。所以特别是疫情以后，公司觉得这个转折点出现以后，公司觉得有很多业委会会主动找一些有口碑优质的物业公司，所以今年上半年的抗疫和永升2018年的上市，包括这两年公司团队的努力，公司觉得公司的品牌价值得到了极大的提升。上半年公司在排名全国第12名，是上海公司综合实力排名第一。公司这次抗疫得到了非常多政府的表扬和肯定，大量的转载永升在抗疫中的故事和文章。所以中国物业行业领导的抗议英雄，其中很多的脚本和图片场景其实都是来自于公司永升的项目，公司觉得这是一个非常重要的一点。
第二个点其实是专业的能力。所以刚才公司讲过在专业能力从未来卫生、健康、应急事件处理、社会卫生事件和公共事件的这些运维和管理和政府的配合，这些专业能力的要求，新的提升和要求，可能会成为市场化拓展的一个利器。大家会更多的在意在这些方面，其实专业能力还不仅仅体现在这些方面，其实公司现在在市场拓展的过程中，公司要用客户需求分析的方法、服务设计的理念去针对甲方做他管理过程当中的难点和痛点的分析。眼睛要从物业向甲方B端的管理需求上面去转移，公司觉得这个也是一个很重要的逻辑。公司现在专门建了一个策略研究团队，和客户需求识别的团队，叫策略研究部，来针对性的做服务设计和服务方案。公司也请了一个专门董事长推荐的在国内比较好的服务设计的机构，在给公司做服务设计的培训和帮公司做工作坊，公司觉得未来专业能力的拓展是很重要的。
第三个竞争可能就是资源的竞争。公司已经先前做好了全国化的布局，在每一个城市里面有一些优秀优质的合作方的资源，公司通过这一两年已经建立了紧密的联系，公司进一步要深耕在资源上面的这些这些协同和协作，能帮助公司未来在市场里面竞争中保持腐败。
还有一个竞争的策略其实就是团队。其实再好的东西，团队的执行能力和团队的文化，包括大家对胜利的渴望，团队的氛围和机制，公司董事长一直在讲就是这个目标团队的组织，机制、管理和文化就是文化。所以公司今年在团队文化上，从年初开始，公司一直在重塑团队的文化，加强协同。实际上市场的拓展的成功其实是一个系统化能力的成功，可能不是找对一个市场化的人才，也不是有一招什么方法，也不完全是价格的竞争，其实它是一种组织系统能力的提升，协同产生的。这是公司市场拓展，公司过去这两年，公司相对市场来讲，公司觉得还比较成功，但是公司还没有远远没有达到公司自己的预期。
从机会来讲，未来空间尽管这么多企业上市或者是大企业都在做市场拓展逻辑，但是公司觉得依然市场的机会还有很多，而且这个机会是均等的。公司近几年发现公司去年在听易居在讲，去年拿地前100强的房地产基本上拿地的面积占到80%。其实在商品房新房交付留给公司可以竞争的机会并不是很多，大概16万亿，每一年16万亿的销售，大概15亿左右的面积，可能有20%，三三五个亿，最多不超过5个亿可以进入到市场的竞争。但是从今年开始，新基建的机会很大，新基建投资的机会，基本上在2015年机关服务社会化和国企混改以后，这些新基建的新的增量和原来的产量都会进入二级市场，所以这个是很大的一个机会，公司要抓住新基建建设的机会，做一些策略的研究，公司觉得这里面未预计未来三五年可能有是二三十个亿到三五十个亿的管理的机会。
还有一个就是城市运营进入改革的深水区，尽管到目前为止，公司觉得试点还没有完全成功，或者说完全能够规模化的复制和发展，但是公司觉得城市运营的机会未来很大。中国2万多个城市，其实这一部分如果说政府都要委托给专业的机构和市场，公司觉得赛道其实是非常大的一个规模，可能又会对物业行业增加近两三千亿的规模。所以二手市场按照公司二手市场中这次疫情以后，大规模的企业变化以后，公司觉得未来这两三年二手市场的变化也会非常的激烈。有很多物业公司会面临口碑和品牌挑战，面临科技带来业主居住体验的挑战，面临刚性成本上升的挑战，面临业主对满意度追求和新的创新服务需求的挑战。所以有很多公司会在这个过程当中，在挑战的过程中会选择退出，被动的选择退出或者是停滞，甚至于是业委会主动的寻觅有品牌的公司。公司觉得这个规模很大，公司以前大概算过按照三年的合同，原来200多个亿，市场规模除了服务好的公司，大的公司可能能稳健的续约，大量的公司可能会每一年理论上有差不多80亿方的面积会进入二手市场招投标，但是有一些要续约，公司说保守估计每一年全国有10个亿面积的重新的招投标，但是疫情过后公司估计这个数量会增加。所以这两三年对于有准备的公司，公司觉得机会是很多的，公司只需要在这个过程中市场竞争中能保持有个0.5~1%的规模获取，就完全可以实现公司5年10倍的战略目标。
第一部分 2020年中期业绩亮点
1、四轮驱动，新签提速
- 与旭辉协同发展，受益于旭辉稳健发展；
- 总计超10家合资公司设立；
- 战略并购青岛银盛泰物业、香江物业，实现区域增厚与业态补强；
- 半年新增面积创历史新高，达到3,229万方，超 18年全年新增
2、高质高速，业绩稳长
- 收入增长90.0%,达13.4亿元；
- 毛利增长96.0%,达4.1亿元；
- 归母净利润增长89.1 %,达到1.7亿元；
- 结构均衡，盈利质量高，基础物业、非业主増值、社区 增值三项收入占比为59.6%、21.0%、19.4%，毛利占比为48.1%、17.7%、34.0%;
- 经营性现金流净额达到2.4亿元，1.2倍覆盖净利润
3、经营创新，业务升级
- 坚持“平台“ + "生态“的经营战略；
- 深化BU产品与服务，成功孵化房修与美居，落地合伙人机制；
- 服务产品化，成立"好物硏究院"，专注名品进社区与"节节高"；
- 社区增值服务收入同比增幅达到84.6%。
4、城市服务，战略布局
- 服务边界延展，成功开拓城市服务业务，寻找第二増长点；
- 签约江苏宿迁泗阳、乌兰察布集宁区。
5、科技提速，智慧赋能
- 成立霖久科技公司，全面提升科技赋能和服务管理;
- 永小乐APP，客户端、管家端成功上线
- 落地HR共享系统，效率再次提升；
- 管理费用率同期下降1.4个百分点。
6、旭辉并表，协同前行
- 通过旭辉集团与林氏家族股权交易，旭辉完成对永升并表；
- 将在市场外拓、资源渠道、新业务尝试、品牌文化产生更多协同。
7、品牌提升，内建文化
- 持续抗疫行动，收获高品牌认同；
- 落地企业文化，颁发“抗疫金奖“，增强员工认同;
- 行业综合排名前进2位，排名行业12名;
- 重点区域综合实力稳步向前，上海逬入第一。
8、战略配售，公司治理
- 战略配售，引入核心股东，为未来增长助力;
- 管理透明、信息畅通，公司治理优；机构投资者评选中五项亚洲第一名。
第二部分 业务发展
布局十大核心经济区，持续深耕成长
四轮驱动面积的增长和规模的扩大，始终是一五计划的核心战略，也是帮助永升拿到下一个赛段的必要的入场券。抓住战略机遇窗口，实现面积和规模的跨越成长，是当前持续追求和不断挑战的目标。2020年上半年，按照既定的四轮驱动战略，在布局的10个核心重点区域不断深耕，目前已进入了84座城市，以此为据点，不断的延展和拓展，初步实现了核心区域全覆盖和城市影响力的建设。
签约面积半年破3,229万方，超2018年全年新增，与在管面积均快速增长
截至2020年上半年，签约面积净增长3229万方，总签约面积达到1.43亿方；在管面积净增长1200多万方，达到7720万方。在手的储备面积和在管面积比值接近1:1，维持在永升继续做大做强的路上踏出了坚实的一步，相信年底的在管面积会过亿，同时也持续的为34万户家庭服务面积的扩大，不仅为收入增长，也为经营提供了广阔的空间。
上半年签约和在管面积增速同比为65.7%和57.6%。回顾永升4年的成长，签约和在管面积的年均复合增长率达到69.5%和59.3%，快速成长成为了永升持续奔跑的目标和不断的追求。
尽管上半年受到了疫情的影响，但永升的团队交出了不错的答卷。上半年的新增面积有3200多万方，与2017年的整体的永升的规模相当，也相当于今年上半年完成了2018年整年的签约量。这印证了整个团队能力的提升和四轮驱动战略的正确性。
永升到旭辉永升，旭辉正式并表，全面协同发展
旭辉集团的支持是成长的基石。各位投资者对旭辉集团整体的高速发展是有目共睹的。作为股东，它一方面高标准严要求，促成永升在服务水平上的不断进化和发展；同时也是良好的合作伙伴，在面积上给予很大的支持。
旭辉集团按照董事长2018年上市时的承诺，新拿地面积将不少于8成给予永升管理。实际上，2019年旭辉新拿地中有8.5成陆续签给永升，2020年的上半年，旭辉新拿地的地块中也有将近9成会签给永升。目前，旭辉集团的储备建筑面积已经超过了5000多万方，相信永升将持续受益于旭辉的广阔的项目储备、品牌影响力和在资本市场的信誉背书。
永升的发展不断得到了林总的支持，也得到了地产各区域领导的各方面的关心和关注。今年上半年永升正式成为旭辉集团884的并表子公司，也从永升变为旭辉永升。通过此次并表，无疑将进一步增强旭辉和永升的联系，为双方的合作和资源链接提供更多的契机。旭辉和永升全面协同会进一步体现在市场的外拓，城市服务的合作，房修美居等新业务的发展和尝试，以及品牌和文化建设等诸多方面。永升将秉承依靠不依赖的原则，保持有质量的持续的高速增长。
面向第三方，全业态市场招投标
第三方外拓仍然是获取资源的重要渠道。随着地域规模的扩展、经验的积累，永升第三方市场外拓能力也稳步增强，来源于第三方的物业管理的收入在总收入中首次超过50%，达到了60.7%，这是永升优秀的服务品质，良好的市场声誉和团队竞争力的体现。
与超10家开发商建立战略合作、成立合资公司
第三方拓展的另外一个渠道就是与区域开发商的合作。截止到现在，永升已经跟10多家区域开发商达成了战略合作，成立合资公司共同管理它开发的物业，非常感谢这些合作方对的信任和支持，未来这些开发商持续投入项目，会为永升面积的增长提供很大的助力。
战略发展城市服务，落地江苏宿迁经济开发区、乌兰察布集宁区
永升积极的打破边界，寻找新的业务增长源，开始布局城市管理城市服务。这部分的业务拓展和开发有两种。一种资源型的国企，可以利用背景快速到进入并且组建的队伍，锻炼的能力。2019年在吉林高新达成了战略合作，双方在智慧园区建设、标准化管理等进行了初步的探索和合作。
2020年上半年，永升跟更多的城市管理达成了战略的合作，先后与内蒙古乌兰察布、吉林区和江苏的四阳区达成了战略合作，陆续还有更多共同的去探索智慧城市的建设，老旧小区的改造，社区的管理等综合服务。相信下半年会给大家更多的好的消息，一方面是会给新赛道的成长提供可能，第二也会锤炼出永升在城市服务方面的专业能力。相信未来在这一赛道永升会走出自己的一片天地。
战略并购青岛银盛泰物业与江苏香江物业
2020年上半年在市场并购整合上，按照既定的战略性收并购的规划，也抓住了几次战略并购的机会。比如说跟青岛云生态和江苏香江达成了股权合作，2月份获取了青岛银盛泰物业的50%的股权。银盛泰是本土的非常强大的物业管理公司，这一次整合极大的加强了永升在青岛乃至整个山东的实力，为重点区域的深耕打下了坚实的基础。香江物业是江苏北区非住宅类承接能力极强的专业化的公司，通过对商家物业的整合，进一步完善了江苏区域的布局，同时增强了整个江苏区域的全业态服务能力。再加上2019年下半年整合的青岛雅园。永升通过三次并购，已经证明了公司在精选标的以及投入管理上的优异的能力。未来并购仍然是永升发展的重要一环，但坚持在并购上采取积极而审慎的态度，仍然用区域聚焦、业态补强、战略协同、品牌质地等多维度进行考量。只有好的才会去努力一击即中。
区域布局优化，项目平均单价维持高位
目前已经形成了全国化的布局，有4个中心：以长三角为中心的东部沿海区域、北京天津为中心的环渤海区域、武汉长沙为中心的中部区域以及重庆成都为中心的西部区域。东部沿海区域和环渤海区域的面积已经占到了70.4%，收入上甚至达到了75.9%。有质量的增长，是不变的初衷，随着项目区域的优化以及对项目的高标准选择，尤其是对青岛雅园的整合，在2019年的时候，的平均物业费的单价得到了大幅的提升，达到了3.4元。
上半年由于一些住宅项目的扩容、增加，再加上一些公建项目的获取，在综合单价上有所下降，但是目前仍然维持在行业内的较高水平，在2.9元多。
优化结构，全业态布局，进军多个细分市场
永升基本上实现了住宅和非住宅的全业态布局，从在管面积看，非住宅的占比达到了23%；按收入来看达到了40%。具体业态上在多个细分市场，例如物流园区、工业场馆、体育场馆、医院、轨道交通等均有收获，比如在获取了西安宇培物流园，佛山获取了顺德工业展馆等等标杆项目，为继续在各地的细分市场拓展奠定了良好的基础。非住宅服务市场有着非常广阔和庞大的市场空间，也给行业参与者带来了新的机遇。永升将继续优化服务体系和刻度，从品质定制化和差异化着手吸引客户。
服务再提升，强一线，赋能员工，多维度人才升级，重塑服务体系
2020年是的品质提升年，提供满意加惊喜的服务是一直的追求。没有满意就没有生意，没有满意的员工就没有满意的服务。所以不仅仅永升，整个行业来看，只有完成行业的人才升级，的物业行业才会迎来更加光明的明天。2020年上半年，继续推动赋能员工的战略，多维度提升一线服务人才的现场服务能力。针对新员工开展了原动力计划，增强其对企业文化和战略的认同。针对项目经理岗位，开展了盘实计划，构建冲得上、拿得下说得清，了得尽的一线作战能力。双管家不能实战，针对了多种服务场景，重塑的服务体系，相信在全盘能力专业化工具的支持下，的一线作战部队一定会成为这个行业的标兵。
创新运营，全方位品质提升，多样运营社群关系
在升级服务能力的基础上，继续通过全方位品质提升和多样化的社群关系的经营，提升的满意度。满意度在2018年93分，2019年提升了三分，在2020年的上半年达到97.8分。这一方面是此次疫情赢得了客户的信任。另外一个方面也跟多样化的社群关系的建设分不开。例如今年创造性的开通了自身专栏，邀请一线员工进行直播分享，让优秀的经验甚至教训能够得到及时的传递。
满意度的提升不仅仅增厚了服务的底色，更是打开了服务的空间。一方面获得了更多的第三方开发商的青睐，另一方面也给的社区经营奠定了坚实的基础。
经营突破，增值服务持续创新，社区工程业务与美居业务BU化
2020年上半年，完善了多样社区增值服务的探索，将社区增值服务集中在和生活高度相关的模块，如说家居生活、租售业务、美居业务、经济业务、社区工程业务、公共资源利用等，以社区为平台，构建生态，实现各大板块的必优化专业化，是现在的初步目标。即2019年将社区工程和防锈业务比优化以后，已经得到了很好的验证，去年在这一块也是说达到7000多万的收入，今年又独立成立了美居事业部，增强了美居人才的引进和专业化服务能力的建设，并落地了美居板块的b优化。今年美居事业部的两位负责人也是在这个行业浸润多年的专业化人才，相信他们的加入会为永升在这个板块上迸发出更大的活力。
在既定的战略体系上，将不断的在需求研究，供方选择，产品设计上下足功夫，推出符合业主需求的新奇特的产品。今年上半年，节节高研究院在杭州正式成立，为产品找到了一个正式的组织，相信团队能够打造出符合社区需求的爆款产品。随着各条业务线的快速发展，使得在扩大业务规模的同时，收入结构持续保持优良，实现真正的高质量增长。
社区增值服务、非业主增值服务齐头并进
2020年上半年，社区增值服务和非业主增值服务的收入占比达到了40.4%，毛利则超过了50%，达到了51.6，其中社区增值服务的毛利贡献率占到了34%。在财务的层面充分反映了增值服务的产品发展体系逐步成熟，为收入的贡献也是稳步输出。
品牌塑造，抗疫中收获荣誉，综合实力首入行业12,上海综合实力第1
今年新冠疫情以来，典型的事迹无形中塑造提升了永升的品牌。央视多次对进行了正面的报道，各家媒体也给发了很多的奖项，正是用圣人的躬身入局，让取得了不凡的业绩。未来将继续深耕城市，不断的在单个城市扩大的规模和市场地位，实现规模效应，这样也能够帮助提升增值服务的订单密度。未来将有更多的城市会进入更靠前的排名。
信息化推进，霖久科技公司设立，推进物业科技建设，降本增效
- 战略：基于数据算法，构建开放平台，为用户带来更好的社区生活体验。
- 文化：创业公司文化
- 员工工作变得更简单
- 物业服务在线化，实现高质量线上连接
- 使命：科技驱动物业革命
- 愿景：管家价值跃迁，解脱收缴率指标，提供更多个性化服务
霖久云、永升活APP、永升活小程序
物业服务
- 构建基础服务平台，提供在线缴费、 报事报修等
- 集成车场、门禁等IoT平台，搭建智慧化服务生态
永升芯选
- 整合增值服务渠道，为多经业务带来有效流量，为业主选择低价、放心的商品和服务
"双营“联动
- 通过活动实现运营和经营联动，在提升业主满意度的同时增加商城流量
第三部分 财务表现
1、财务亮点
- 收入13.45亿，同比增长90%
- 净利润额2亿，同比增长121.1%
- 归母净利润1.7亿，同比增长89.1%
- 管理费用率11.8%，由去年的13.3同比下降了1.4个百分点，
- 经营性现金流2.4亿，远超净利润的规模，实现了真正的有含金量的增长。
- 非业主增值服务和业主增值服务两项的毛利的占比已经达到了总毛利的50.%3，社区增值服务占34%，仅次于基础物业49.7%。在受到疫情的影响下，仍然在社区增值服务上取得了快速的增长，盈利结构保持高质量状态。
2、总收入快速增长，维持“六、二、二”高盈利格局
今年整的收入结构还是维持在6:2:2的良性状态。由于疫情的影响，社区增值服务开展受到了影响，增长速度没有达到预期，但增长的水平在行业内还是领先的。经过长期的探索和反复的试错，的收入增长已经实现了可依赖的多元路径，推动公司高质量盈利是团队不变的追求。
3、各部分收入
- 物业管理服务收入8亿，同比增加83.7%
- 非业主增值服务收入2.8亿，同比增长117.1%
- 社区增值服务收入2.6亿，同比增长84.6%
非业主增长服务的增长主要来自于旭辉集团的稳步发展。今年上半年案场服务得到了较多的第三方开发商的认可。 2019年的630，为120个案场服务，中期为180多个案场提供服务。目前来看超过25%的案场来自独立的第三方。
4、基础服务为本，纵向产业链延伸，横向多元发展
具体到三项业务基础物业板块，以包干制为主，占99%。非业主增值服务板块协销占比接近55%，达到1.6个亿。协销是在开发商的案上提供清洁绿化、维保、礼仪。社区增值服务的增长，核心还是家居生活服务，30多万户的家庭实际人口超过100万。随着不断的尝试，产品越来越成熟，带来了更多愿业主愿意使用的产品，促进用户转化和渗透率的提高。
按照服务产品化的思路，产品体系不断的研发。产品的成熟，能够丰富的生态圈，带来持续的增长。基础服务为本，纵向产业链延伸，横向多元拓展，将构成三项业务增长的共同支撑。
5、综合毛利持续提升，达到30.7%的高稳定水平
综合毛利率维持在30.7的高位，比2019年和2019年全年都有所提升。
在疫情期间多支出了1000多万的成本，但叠加社保补贴以后体现了正面的影响。
呈现良好的成本管理能力，未来会持续地通过以下手段进行有效的成本控制：①坚持全面预算管理系统，对不同的项目进行差异化的成本管控，提升服务效率和人效产出，继续采用成熟的技术解决方案和先进的工具来代替人工。②选择性的分包片区化的管理，提升服务品质的同时，更好的降低成本。
6、毛利润与利率不断增长
基础物业部分，20年上半年达到了24.8%，较同期提升4个百分点。在疫情期间有多支出，但是也获得了疫情的社保的补贴，同时雅园的并入也给毛利提升提供了贡献。未来基础物业不会试图获得超高的利润，毛利率不会有太大的波动，会维持在原来的水平。
非业主增值服务毛利率25.8%，较同期提升3.8个点。一方面源于社保减免，另外一方面承建业务有所增加，并且毛利相对较高。未来这部分的毛利还会维持22~25%。
社区增值服务的毛利比去年有所下降，为53.8%。今年主动做了业务调整，主要是为了持续培育增值服务的新的产品、新的赛道。未来整个社区增值服务的板块仍然会维持高速的增长，会维持高毛利和低毛利的产品兼备，从而在一个长期的范围内维持在40~50%的合理水平。
7、管理水平逐渐提升，管理费率下降，净利润持续提升
上半年管理费用优化有11.4个点的改善。
- 规模效应，组织架构的布局已经完成，未来有更多的规模增长对我们的成本影响压力会比较小。
- 技术平台效能提升。未来对成本节省和效率提升会创造更大的价值。
- 2020年的上半年，我们实现了1.7个亿的归母净利润，同比增长达到了89.1%，兑现了对资本市场的承诺。
8、经营性现金流超额覆盖净利润，在手现金充足
2.4亿的经营性现金流超过净利润两个亿，实现了有利润、有价值、有质量的增长。2020年上半年有3.9亿的预收款，代表业主的认可。
今年在手现金通过增发和本身的经营所得已经达到了28.3亿，充足的现金流会为长期的发展奠定良好的基础，也能够让我们在快速的成长中获得更好的发展机遇。未来现金开支的重还是会放在并购上，按照公司的战略并购的规划，抓住机会，陆续推出并购项目的落地。
9、财务摘要：股本回报率维持高位、拥有良好派息记录
上半年19.9%，主要因为上半年配售给我们的现金流权益部分有极大的增大。同时在派息上，公司从2016年到2019年，连续4年将净利润的30%持续的派给了股东。我们会维持这样的派息政策，维持高的资本回报率，持续的带给投资者较好的回报。
10、资本市场发展与公司治理：
- 战略配售，引入核心股东，完成资金筹集；
- 强化公司治理与资本市场服务，机构投资者评选中五项亚洲第一名。
第四部分 发展策略
1、行业趋势
- 物业行业价值重塑，地位提升
- 物业纳入社会治理结构成为常态，社区责任愈加重大
- 疫情改变业主消费观念，物业有机会把握居家消费机遇
- 大考过后品牌加速分化，促进行业规模集中
- 科技在防疫过程中优势凸显，物业服务智慧化深入民心
- 线上线下融合成为社区生态主场景，市场空间巨大
- 资本市场坚定看好，未来同业竞争愈加激烈
2、愿景：成为客户首选的智慧城市服务品牌
- 战略目标：以2018年为基数，实现2019-2023年，5年10倍的利润增长目标，在结构上物业非物业收入5:5占比
- 业务策略：坚持“平台+生态.的总体成略，实现可持续有品质的高增长
- 产品战略：①业态结构优化，70/30住宅及非住宅；②全生命周期；③全生活场景；④全龄生活服务
- 运营战略；双管家、服务产品化、三全服务，聚焦服务，平衡品质、规模、利润
- 市场战略："四轮驱动”达成“5221”结构；主流市场扩张、细分市场渗透；以品质促规模，以规模促利润
- 组织战略：精总部、强中台、活一线、专业BU （已孵化房修与美居）
- 品牌战略：增强品牌，打造钧悦管家、悦泽商办、悦泽公众，形成品牌溢价，降低资源获取成本
- 服务战略：“没有满意就没有生意”，提升増值服务占比，坚持“有所为，有所不为"做深做透做强相关服务，产 业链上合作开发
- 科技战略：坚持产品思维、容戶思维、数字化思维，坚持科技化、平台化、自动化，智慧永升让员工工作简单、业主生活更便利、效率效益双提升
- 人才战略：坚持组织变革，推行分层分类的人才供应体系，通过“永动力”校招生培养永升子弟兵，管家学院落地，线上平台逐渐成熟
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