融资“三条红线”新政的看法
一、这项政策还是正面政策。近几年中央政府房地产一直也按照房住不炒、不把房地产作为刺激短期经济的工具、稳地价稳房价稳预期 三个政策进行调控。这一政策其实与大基调一脉相承。1.保持稳定。稳存量、控分量。在保持稳定前提下逐渐降低杠杆的方向。2.这个行业所有企业都在这一方向，稳存量。这一方向把握还是对的。
二、融创一直走在政策前面，2017年已经开始控，保持有息负债稳定，加快杠杆率降低。公司在去年以及未来三年都把这作为重点的规划。从公司的动作也能看出在调整资产结构，包括推动调整负债结构。已经对这一政策有了判断，进行提前准备。而且到这一阶段土储、布局结构已经很不错，目前已进入调整阶段。去年起公司一直在稳定整体负债、增加净资产；调整负债结构，降低融资成本；调整资产及土储结构，保持流动性。
三、具体指标目前已经能达到央行要求的方向。净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下。短债比年底一定可以达到要求。剔除税收的资产负债率相对更慢，要靠利润积累、净资产增加而逐步改善，相信每年都会逐步下降，争取三年达到目标。
关于增长的指引
整个行业目前阶段，央行的要求带来未来行业格局影响。目前央行的政策面向所有企业，实际会把房地产行业格局大致稳定。在整体的要求下，想再弯道超车、快速增长的可能性不大。 对于自身，不以规模作为首要目标，而提升综合竞争力。土储再未来两三年可以保持稳定增长。目前的存量、结构保持稳定增长没有问题。
产业项目上的发展思路
今年上市十年，对于自身层级十分满意。今年市场回升冷热不均，四月迅速回升，五月疲软，估计下半年销售压力较大。
土地市场今年总体判断偏热，原因可能是有些公司土储量不足，同时上半年资金较宽松。现在是土地市场风险最大的时候。开发商手中有钱，而老百姓手中没钱。房价压力大，土地拍卖贵。下半年可能开发商手中的钱会少些。公司一直判断上半年并非很好的机会，下半年或明年可能机会更大。
另外一个特点是，公开市场特别热，但产业项目及文化、康养、会议会展等大项目的落地比过去容易，速度也加快。疫情过后发展经济时各地对发展产业的政策相对宽松。这是今年的一个特点。融创今年也推出了一些这类项目，如西安、深圳。我最近在武汉、青岛、昆明也都看到了很多机会，并且由于下手早获得了优势。过去一两年中在做的项目也落地加快了。
对企业来说，拿到政府的信任是很难的。包括收并购、谈生意，最重要的都是信任。融创之所以给政府信任，就是因为已经完成了很多产业项目，成果优秀。这也是因为公司那年开始的早。
另一个公司下手早的方面就是扶贫。去年我就说，在整体扶贫后下一步肯定是乡村振兴。公司在这方面例如苏州桃源镇的乡村振兴项目、济南的城乡融合项目。这些乡村振兴项目公司与日本的企业合作，很多已经在落地甚至呈现了。这样才能获得政府的信任，获得机会。
公司在很多城市这方面都会通过项目落实变成主场。上个月收购了云南的实力集团。实力集团在云南发展了二十多年，在大理是绝对的头部。这样公司获得了在大力的头部地位。头部企业是有红利的。包括公司在成都一直想做影视项目，成都人多、消费能力强、影视专业大学毕业生每年一万多，这就是成都的城市定位。政府点名交给融创。
融创叫“城市共建者”，就要做产业项目、给政府信任以获取更多项目。公司之前所做的已经奠定了未来十年产业领域的发展基础。
利润管理
关于利润管理确实是这个行业到这个阶段，跟上个阶段是不一样。下一个阶段需要综合竞争力，不能有短板。特别是反映在利润管理上。因为确实在现在这个情况下特别核心城市，比如公开市场，土地确实是充分竞争的对吧？再加上公司整体的房价什么房价确实在可能是未来这两年我想确实是不太可能有上涨的这预期的，所以说而企业的产品定位是把成本控制。公司今年做了一个非常主要的事就是融资成本的降低。公司还是具备基础的各方面技术，我相信公司的融资成本还会持续的往下走。当然公司在原来的基础上，公司的产品定位是标准成本控制，包括刚才老孙提到产业项目的方向其实也是控制土地成本的一个主要的方面。公司还是有信心盈利水平保持在比较稳定的状态下。
未来几年的结转指引
结转和销售其实是大致上是可以比较好的预测或者匹配的，基本就是差两年。但是公司因为确实销售增长比较快，这两年体现出来的已售未结可能会相对多一些，主要因为销售增长还是比较快。但是刚才我也提到了，公司确实公司也通过对标发现公司施工的进度安排上，或者说重视程度上，公司相对同行来讲，空间确实比较大的，从公司现在也采取了非常多的措施去进一步能够提速，在保证工程质量的保证品质的前提之下能够提速。但是我觉得大的节奏其实和公司销售滞后两年，节奏应该是差不太多的。
贝壳投资
2）关于贝壳投资来讲，确实公司贝壳投资总体来讲还是非常成功的。公司对贝壳长期也是非常看好的，基于对产业链有深刻的认识，包括对他们团队、能力很早之前公司有一个比较清晰的判断，所以这种它的表现好也是公司预期之内的情况。公司现在持股比例大概在它利息之后超过4%，在4.07%左右，这样一个持股比例是在财务表上财务报表上体现的应该是以可供出售金融资产入账的，所以就说它的股价波动对公司短期的利润是有一点影响的，它这块的利润贡献和他的股价是密切相关的。
土储
公司的大部分土储都在一二线城市。包括销售均价的略微下行，都是因为公司在西南，例如四川、云南、广西有项目慢慢出来，相对于其他城市的低价更低。
公司土储的逻辑有两个，一个是一二线、环一二线城市。另一个是度假市场。公司相信文旅度假市场会有迅速增长。现在境外游没有了，今年8月前跨省的境内游也基本没有了，主要的市场就是省内市场、周边市场旅游在快速增长。疫情后相信在环境好的地方，度假产品会迎来爆发。例如，现在昆明的小镇项目已经非常火爆。
第一，海南、云南其实是全国市场，昆明、大理、腾冲都不能只靠当地，而是发展全国市场。这些地方的全国市场已经开始发展。公司到云南时已经很多外地人在购房。这种度假类项目受疫情影响可能很多外省客户过不去，对销售产生了一点影响。
第二，乡村振兴项目不是去农村。例如，莫干溪谷项目其实杭州只有40分钟车程，上海车程也很近。包括其他的几个项目，都是在长三角核心。包括北京、上海、杭州、苏州，都有很多乡村。乡村振兴是微度假，离大城市一个半小时左右车程，这方面市场下一步会爆发的。这是公司的基本逻辑。
城乡项目主要是把农田流转成为经济用地，这还是产品打造能力、对旅游和微度假市场的把握。这方面公司已经有巨大优势了。公司一个小镇可能与高端酒店，也有民宿，会有上千家。这是其他同行无法复制的。这种产品已经到了爆发期，而疫情会加速其爆发。
市場估值
相信长期来说市场会调节回来。市场不是时刻都敏捷的。公司还是希望把基本面做好，坚持把真实的公司展示给市场。
公司很少看市场。上市十年了，公司股价增长的最慢，但我对业绩仍然很自豪。过去公司对政策的判断、对市场的判断、发展战略都一直是对的，始终发展得很从容。一、近几年的调控是不会放松的。二、要长期限制资金流入这一行业，这是长期国策。房价会有所上升，但不会暴涨。三、公司降负债的逻辑是负债总量不变，增加销售、利润把负债降下来。中央政府的三四五就是在控制企业总量 ，公司已经先一步控制了。
包括市场，上半年钱多了，不可嗯允许大规模流入房地产市场，但公司可以调结构、降低自己的成本。如果没有上半年，公司不可能把融资利息下降1.9个点。现在公司对市场的判断是，房地产肯定不会放松，会持续很长时间，总体来说可能放松一点点。这对行业是好事。地价拍得太疯狂，房价狂涨，行业就没法做了。现在房价不涨挺合适的，房价不涨地价也不能涨，公司继续调结构是很好的。
公司的判断和动作很对，在市场就很从容。三四五对公司的影响是最小的。公司17年开始控制负债总额，现在开始控制利息。什么时候做什么事。前几年有很多拿地机会，贷款又容易，那时候控制利息就不对了。现在央行的要求就是公司两年前一直在做的。
很多人在问我下面的公司看好哪个。我觉得有三点。
第一，有足够的有质量的规模。现在央行的三四五基本上把规模固化了。规模达到5000亿以上，丰年的时候20%增长，年头不好有5%就不错了。没有足够的规模，以后想往前走基本没有可能了。行业前十名基本上已经固化。第9、10名就是华润，龙湖，世茂这些。前面的没什么可争的。当然前十名的座次还会重排的。足够的规模还不够，还要看销售规模、土地规模、土地储备结构、储备价格、储备质量。
第二，有综合竞争力，包括市场判断、政策判断、产品品牌、团队、执行力等。
第三，有前瞻性。要居安思危，对未来有预测。对产业要有大手笔、大规模的提前布局。公司六七年前就说要投资房地产、消费升级、投资美好生活。公司要做一个，五年十年后跟房地产行业能并驾齐驱的行业。现在公司在做文化旅游。在会议会展、康养、文化方面，公司已经有了很大优势，能够成为城市的共建者。
物业现在还值钱，但文旅比物业更值钱。昨天公司的文旅俱乐部已经上线，至少有一亿活跃用户。公司的很多项目可以联动。例如公司的乐园全世界领先创新，目前全部开放，有大量的收入，公司是一个学习能力很强的企业，在媒体产业、文化产业 、康养等都有很强的学习能力。
第一部分 业绩回顾
公司整体的经营非常稳定，盈利稳步增长，资本结构进一步改善，负债率持续下降，融资成本显著降低。
1、盈利情况
ü 公司上半年的收入是773.4亿，同比微增0.7%，基本持平
ü 毛利率23%，同比下降了两百分点左右
ü 母公司应占利润约109.6亿，同比增长6.5%
ü 核心净利润大概在130.4亿，比去年的126.6亿增长了3%
ü 毛利率剔除掉业务合并收益对应的收购物业评估增值在今年上半年摊销的影响之后，毛利率约28.7%。
2、财务表现
ü 2020年6月30号，在手的现金1209亿，与去年基本持平。
ü 资产总额9964亿，接近1万亿，比去年增长了3.7%。
ü 有息负债比去年年底有所下降的，为3203亿，比去年降低20亿。
ü 所有者权益净资产1339亿，比去年增长了17.4%。
ü 净负债率实现连续下降。公司从17年开始，持续控制负债率指标，始终保持下降。今年6月底下降到149%。有信心从今年年底到明年都会延续比较快速下降趋势。
上半年利用公司负债率的不断改善、市场利率下行的机会，积极推动融资成本下降，包括调整加大银行类融资占比、利用公开市场债券机会发行相对成本比较低的公开市场债务。
公司控制信托类的融资，严控新增信托的规模，并且替换偿还了一些高成本的信托。
公司内部对融资成本实施了非常严格的分类的红线管理。今年上半年疫情之后，从第二季度开始，新增的贷款的融资成本比2019年下降了1.9个百分点。随着未来资本结构持续的改善以及发展阶段对债务规模依赖的降低，相信融资成本未来还有非常大的下行的空间。未来继续推动融资成本的持续的下行，也是下一阶段重点的工作。
第二部分 销售表现
疫情对销售的冲击比较直接，包括停工对于供货延迟、售楼处关闭的影响，还包括需求的延后。三四月份的影响最大，但是中国疫情得到整体控制后，市场快速恢复，随着供货恢复，公司销售从5月份开始转正，六七月份已经实现同比增长。
ü 上半年公司整体实现合同销售1953亿，比去年同期下降了9个多百分点。
ü 下半年预计新推货值约4452亿，加上上半年的1760亿，全年的整体供货6200亿以上，分布在667个项目，货值76%在一二线城市。
下半年供货比较充足的，相信随着下半年货的逐渐推出，对销售表现也是有力的障。
第三部分 土地储备与拿地
1、持续判断市场，控制拿地节奏
今年上半年基于地价情况和对市场的谨慎判断，公司严控拿地节奏。同时积极发挥产业方面优势，助力高质量发展。
ü 确权的土地储备按照货值计算约3万亿，面积超过2.5亿平米。约80%的土地储备在一二线核心城市。
ü 平均地价约4300元/平米
公司土地的城市布局从数量和质量上都非常有优势，也是基于优势和发展的基础，拿地非常从容。公司上半年经常参与很多公开市场，但是大部分不合适，因此不断放弃。上半年从3月份开始回暖，土地市场比较火热，尤其是核心城市的核心地块。公司在期间仍然控制拿地节奏。
2019年上半年公司较好的把握市场机会，当时市场机会较多，拿地的货值按照货值计算超过6400亿。今年上半年拿地的货值按照货值计算仅2330亿，比去年同期下降了64%。
2、产业品牌快速建立，助力高质量发展
ü 文旅、会议会展及医疗康养等产业项目陆续呈现，得到社会各界的高度认可;
ü 拥有以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的强大产业品牌，“城市共建者”形象快速建立;
ü 推动更多优质产业项目落地，提升“城市共建者”产业品牌形象，助力公司高质量发展。
2020年以来，获取位于郑州、西安等城市的产业项目建筑面积超530万平方米，同时储备于成都、武汉、苏州及昆明等城市的优质产业项目在持续推进中。
第四部分 精细化运营
聚焦精细化运营，提升综合竞争力。
通过内外部对标、不断总结，主动变革，全面落实精细化运营，提升运营能力
1、实施产品适配行动，提升精准定位能力，提升标准化率，精管成本
ü 针对近两年新进入的城市和区域，通过复盘及对标重新审视定位，提升精准定位能力和运营能力;
ü 在坚持产品高品质要求的前提下，合理优化工程做法，降低成本；
ü 进一步提升产品标准化率，加大集采力度，更好地发挥成本规模效应。
2、优化标准工期体系，加快工程进度
ü 优化标准工期体系，对关键生产节点的进度进行严格要求及考核；
ü 以工程进度为主线，有效利用“臻营造”工艺体系实现穿插提效；
ü 应用数字化的工程管理工具“融创智造”，显著提升管理效能。
3、精细化管理售价和销售费用
ü 对项目进行大类和子类的细致分档，实施相匹配的差异化营销方式；
ü 实施成交价格与佣金挂钩措施，并根据市场情况进行及时调整；
ü 提高自销、自渠、泛营销比例，更加精细化地管控中介的使用。
4、优化组织架构，提升人均效能
ü 向成熟城市公司进一步授权，区域审批不超过3个层级且3级审批不超过20%；
ü 提高人均合同额、人均管理面积要求，明确人均效能、管理费率年度目标；
ü 建设人力、财务、城市运营、运维及客关五个共享中心，提升组织效能。
第五部分 “地产+”板块
1、融创服务：推进独立上市，加速建立头部企业竞争优势
1.1 融创服务：多年深耕核心城市，储备丰厚，业态丰富
ü 在管面积约1亿平米，储备面积1.26亿平米（储备面积为仅签约还未管理的面积，不包含融创地产的全部的土地储备）。在管面积中86%位于一二线城市。
ü 公司深耕核心城市，建立了非常好的品牌和口碑，在大量的高能级的城市的在管和储备远高于百强企业均值。如，杭州储备面积接近2000万平米，重庆接近2000万，天津超过1000万。
ü 核心城市拥有住宅的储备和优势。公司地产销售主要集中在高能级的一二线城市。
ü 另外，除了住宅，公司在商业办公、城市公共服务领域也进行了较高起点的布局。目前在商业办公、城市服务占比已经达到27%，服务了不少标志性的项目。
1.2 融创服务：拥有高度可见的巨大发展空间
融创中国的全方位支持 带来了巨大成长空间
ü 大量的潜在储备
• 土地储备1面积超过2.5亿平方米
• 货值约80%的土地储备位于一二线城市
ü 多元产业能力
文旅+会议会展+医疗康养
ü 引领行业的产品品牌优势
• 大量核心城市标杆项目
• 克而瑞“2019年中国房企产品力排行榜”第一
ü 大量的合作伙伴及产业合作资源
• 超过400个合作伙伴
• 良好的“城市共建者”产业品牌形象
通过并购整合构建子品牌，支持未来多品牌、多业态综合发展
ü 并购：完成开元物业的收购和环融物业的整合，构建融创服务的子品牌，进一步增强了融创服务多品牌、多业态的外拓能力；
ü 外拓：高品质服务及行业领先的客户满意度、多元业态管理能力以及优秀的业务整合能力，支持融创服务进一步开展市场外拓。
高品质的服务及丰厚的储备，为探索业主增值服务带来巨大空间
ü 核心城市+中高端项目
ü 高密度的高净值客群+行业领先的高品质服务+丰厚的在管规模及储备
2、融创文旅：持续升级优化经营策略，不断扩大品牌影响力
2.1融创文旅：疫情后经营快速恢复，不断升级经营策略，提升行业竞争力
ü 公司4月份的收入仅1亿，之后每个月都快速增长，到7月份恢复到3.7亿。
ü 8月份到25号，公司收入达到5亿，已经超过7月份1.3亿左右。
ü 商业的客流量， 4月份客流量450万人，7月份达到900万人，8月份1~25号已经突破1000万人。
ü 乐园的客流量也是同样趋势。4月份27万人，7月份恢复到167万，8月份实现加速增长1~25号已经增长到243万的客流量。
ü 酒店的入住率从4月份的低谷，每月逐步提升，8月份已经恢复到比较正常的水平。
上半年文旅集团进行大量工作，包括商业上结构调整、品牌的升级、酒店经营模式调整、成立滑雪俱乐部、升级业务产品等。不断修炼内功，产品升级，调整经营策略，提升长期板块的竞争力。
2.2融创文旅：线上线下齐发力，新项目精彩开业，不断扩大品牌影响力
3、融创文化：运营整合成绩初显，持续把握机遇完善战略布局
完善影视产业链条布局，内容制作逐步进入稳定输出阶段，持续打造IP长链运营体系。
上半年投资了不少文化项目，运营整合结果逐步显现，大量储备项目即将推出或在紧密生产中。与文旅板块有不少互动。
第六部分 上市十年总结
总体来说是不断在超越、持续创造价值的十年。
回顾数据
ü 2010年公司销售额只有71个亿，到2019年增长了77倍，超过5500亿。
ü 行业排名也从30名开外，经过这10年每年都在超越，进入行业第4位。
ü 收入增长了35倍，核心利润增长了17倍，核心利润是从从10年的15亿增长到2019年超过270个亿。
ü 土地储备按照货值计算增长了33倍，达到了3万亿。
ü 净资产增长27倍，
ü 市值相对于前面的净值来涨的算比较少的，涨了14倍。
ü 上市以来也是持续分红，累计分红达到了173亿港币。
十年时间，公司从一个小公司实现了连续的跨越式的发展，成为了地产行业最具竞争优势的投资企业之一，也为股东创造了巨大的价值。
公司由一个小型的房企发展成为以房地产开发为核心，同时也布局了文旅文化、社区服务、会议会展、医疗、康养等板块等“地产+”板块。核心的地产开发业务，由“地产+”业务互相促进协同发展，成为比较综合的房地产集团，也为未来的发展打开了比较巨大的空间。
公司始终践行美好生活，重视创造社会价值，积极履行的社会责任。通过融创公益基金会等这些方式，累计捐赠超过了23亿，助力教育科研、公共卫生和脱贫攻坚等事业。开展了融创乡村振兴计划、融创英苗培养计划及融创善筑中国计划，围绕乡村振兴、教育扶持、古建保护三个领域开展公益活动，还成立了公益联盟，发起全员公益计划。
简单来说2010年的IPO是发展的一个里程碑，开启了快速增长、不断超越、建立头部企业竞争优势的起点。十年后的今天已经取得了巨大的发展，拥有了完全不同的行业地位和巨大优势的发展平台。相信2020年也是一个全新的起点，期待也相信能够在未来的发展中继续为股东、为社会创造更大的价值。
免责声明
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