免责声明
本文根据公司2019年半年度业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第二部分 业务回顾
1、业绩亮点：
ü 收入2,020.1亿人民币，同比上升53.2%；
ü 毛利润548.6亿人民币，同比上升56.9%；
ü 毛利率27.2%，同比上升0.7个百分点；
ü 净利润230.6亿人民币，同比上升41.3%；净利润率11.4%，同比增长1.38个百分点；
ü 权益销售回款率94.3%。连续三年实现经营性现金流为正
ü 股东应占利润约为人民币156.4亿元，同比增长20.8%；股东应占核心利润约为人民币159.8亿元，同比增长23.4%
ü 每股收益0.73元人民币，同比上升21.7%；
ü 董事会建议以现金派发股息每股人民币22.87分，同比增长23.5%，半年派息总额占核心淨利润总额的31%。
ü 进入所有省份，达到市场全覆盖。业务分部31省219个市，项目2481个，城镇化势不可挡，碧桂园将继续为老百姓建造经济美观安全耐久的好房子。
2、收入结构：
ü 物业销售收入1966.78亿人民币，同比上升55.01%；
ü 建筑的对外收入由2018年度同期约人民币24.57亿元上升40.78%至2019年上半年度约人民币34.59亿元；
ü 其他分部主要包括物业投资、分拆上市前的物业管理、酒店经营及其他，这些其他分部的总对外收入约人民币18.69亿元，与去年同期约人民币19.52亿元相比，维持稳定.
3、销售业绩：
ü 权益销售处于行业领先地位，连同其合营企业及联营公司，共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币2,819.5亿元。权益销售去化率65%。
ü 权益销售去化率65%，权益物业销售资金回笼约2659.4亿元，回款率94.3%。资金回笼效果良好。
ü 期内，录得合并房地产销售现金回款约人民币2659.4亿元.
ü 不含增值税已售未结转收入7352亿元，
4、房地产+业务：
ü 物业管理业务
ü 机器人业务，目前重点研发建筑机器人，也用于用于社区管理及智慧餐饮。弥补建筑工地工人缺失，提升安全质量，降低建造成本，生态环保方面也能进展。多款机器人在工地上已经进行测试。
ü 乡村振兴计划，发展现代农业，发展现代农业，基于我们庞大的社区资源。打造农业全产业链，为地产业务增添附加值。有多个农业项目落地，与科研机构合企业达成合作协议，发展社区直营店。
5、投资回顾：
ü 截至2019年6月30日，集团业务遍布中国内地约31个省╱自治区╱直辖市、279个地级市、1,235个县╱镇区。
ü 2019年下半年将有权益可售资源4821亿元，将以销定产调节。
第三部分 财务状况
1、资产负债情况：
ü 现金2,228.4亿人民币，同比减少8.13%；另有约人民币3,133亿元银行授信额度尚未使用。
ü 现金短债比1.95。
ü 股东权益1863.35亿人民币，同比上升7.45%；
ü 净接待比率58.5%，同比下降0.5个百分点，总债务覆盖EBITDA由4.7倍降至3.5倍，同时EBITDA覆盖利息高达4.4倍，同比提升0.4倍。
2、融资情况：
ü 期末，银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为人民币78,760百万元、人民币7,038百万元、人民币28,098百万元和人民币21百万元（2018年6月30日：分别约人民币91,844百万元、人民币2,238百万元、人民币23,964百万元、人民币8,051百万元）。
ü 总借贷的加权平均借贷成本为6.13%，基本与上年同期持平。
3、债务结构：
ü 银行及其他借款当中，人民币787.6亿元、人民币1411.94亿元和人民币19.11亿元分别须于一年内、一年至五年内和五年后偿还（2018年6月30日：分别约人民币918.44亿元、人民币1330.63亿元和人民币67.76亿元）。
第四部分 业务展望
ü 中国的城镇化进程远未结束，广大城镇市场大有可为；
ü 坚持稳健的财务政策和风险控制措施，补充优质土地储备、优化项目区位佈局，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出；
ü 开拓智能制造与机器人事业，发展现代农业与社区零售。
第五部分 问答环节
Q1：关于销售，年初对今年展望没有设立明确目标，但是一定会有增长。上半年权益销售同比没有增长，那么莫总对增速有什么展望？上半年营销管理费用快过入账收入、快过合约销售的增速，那对控制费用未来的努力会达到什么效果？净利润率在2019年全年和2020年相比能否走出低位，有一些提升？
A1：权益销售上半年略低于去年同期，但同时跟2018年下半年7-12月比有48%的增幅。希望在行稳致远的大框架里，把产供销安排的更有序。下半年还有4821亿可销售货量，以上半年65%的去化率来看，不低于18年的5019亿还是有信心的。
营销费用大幅增长来源于两方面：第一，调整会计准则后，一部分营销费用跟着收入增长走，而不是在当期体现，收入在上半年有55%增长，对应营销费用也在当期出现。第二，品牌费用：加强对房产和子业务的建设，增加投入。第三，会计调整：物业服务费，去年独立拆分，原来在报表里抵消，现在拆分后就体现在案场服务费和其他费用里。实际从管理口径上，费用在佣金上略有增长。我们有信心在全年规模增长的同时对营销费用做有效控制。
行政费用特别显眼，管理架构上都有一定调整和尝试，管理有进一步下沉，当时由50多个变成70几个业务区域。我们的新业务板块以非常快速度推进，在没有收入的时候，这个费用就会显得比较难看。行销费用率全年会保持在收入8%以内。
Q2：投资端：下半年在融资环境收紧情况下，碧桂园如何保障回款率？我们在回款率上有没有感受改变，有什么目标？投资方面有什么步伐？
A2：回款率压力是因为按揭政策收紧。这些年政策都在起起伏伏，但是我们的回款率一直维持在较好状况，由于我们的客户质量好，和银行合作好，信用度高。工作人员在回款上花的工作会多一点，但是我们一定能保证回款率。如果从客户支付方式比例、套数比例、总金额比例来看，我们是长期稳定的，政策对我们有影响，但是可控。上半年我们1800亿投资预算，权益投资1100多亿，下半年仍然有一部分投资预算。我们现在仍然秉持机会驱动，布局一到五线城市中有优质标的我们还是会积极参与，我们会根据实际情况调整。现金流对企业最重要，我们早预料到今天，我们今年是以权益回款为考核目标，用权益回款做公司的考核目标，完成不了就得免职。
Q3：三四线城市整体市场环境的判断？如果16、17年非常好，去年下半年非常不好，上半年有所恢复，下半年怎么看？
利润率：项目出现价格下调5%左右，能否代表整个盘面？
供应链金融：碧桂园用了相对多的供应链金融手段，随着政策会有所调整么？这部分成本是记在会计哪项的？
A3：
会进行产供销管理：去年主动可售货值，根据市场情况调整开工备货。
市场环境随着调整是越来越严峻，但所有调整都是为了中国房地产的健康发展。主席委托我带给大家话，我们是对房市充满信心的。存量市场当然是谁最有竞争力，谁就能做的更好。我们是全周期综合提升竞争力的提升年。我们产品更加贴近市场，成本进一步优化，服务越来越好。未来在存量市场内会有更大的发展空间。三四线城市由于政策收紧承压更重，我们对政策起伏有经验。我们核心内容是以销定产。我们尽量卖多少建多少，用小步快跑的模式应对市场。三四线市场的确很难，市场一旦冷下来，降价也卖不动。我们就要保证推货和市场相吻合。只要存地不存货，市场是我们的。我们现在是以一到五线均衡布局，特别是深圳、东莞惠州，我们都有所布局。我们有独到的打法，还是有相应的空间的。
备货情况：下半年供货情况可以看到供销存货：去年年底流入到今年货是1500亿出头，今年上半年流入到下半年的有1490亿。在售货量是降低的。可供销售的货量控制在3个月出头，今年下半年大概有4800多亿可供销售权益资源，相信能有效管理供销存货关系。
市场温度：我们感受是分化比较明显，上半年55%销售份额来自三四线城市，略好于市场，比去年731要好。价格影响：上半年和去年上半年同比看来，价格为微降2%，去年是9100，今年是9000多一点，同比 -2%。这个主要是产品结构的影响，比如精装还是毛坯、高级别城市还是低级别城市。这么小的价格差异不是宏观上价格折让造成的。下半年还会根据市场情况调整营销策略，目前为止没有全集团级别比较广的价格调整。我们相信在价格保持基本稳定，成本费用有效控制，利润水平能稳定。
供应链融资：融资渠道很多，哪一个渠道受阻不会有太大影响。我们贷款空间挺大。供应链融资以来不很大，银行业给的额度都没有用完，像开始供应链融资，这个是放在建成本里面。
Q4：
销售层面：上半年去化率在65%左右，下半年去化率可以假设是否和上半年差不多呢？全年销售会是什么水平？
策略：前几年一直在思考如何突破6000亿销售规模，之前是设想下沉到四五线城市，市场没有特别配合就减慢了这个策略。往后扩张策略是如何的呢？
盈利增长和毛利率水平：已售未结毛利率水平是和现在结转差不多吗？少数股东权益上半年有轻微上涨，占利润三成左右，会不会继续上涨？
A4：下半年其中3000多亿会根据市场调整。因为全年销售周期更长，下半年去化率会高于上半年看来的去化率，全年会均衡一些。拓展策略：秉承一到五线均衡布局，哪里有市场就去那里拓展。根据我们具体投资标准实施。实际投资汇总起来和市场整体布局非常吻合，1-5线都有。规模上从去年八月开始讲，不追求单纯投资规模上涨，而是追求质量的提升。未来质量指标会提升，包括权益指标。17-19年上半年基本每年权益提升在6-8个点左右，逐年提升。我们相信在未来一段时间内，确收也会体现出权益比例上的提升。我们现在追求有质量的发展而非规模发展。因为我们的体量大，有相当的基础。已售未结应该毛利率是20%多。2019年提升还是挺快的，少数股东权益目前提到。
Q5：对后续城市布局以及战略机遇挑战？融资成本提升，8月发的公司债成本较低。后续融资成本趋势如何？
A5：土储3300万平左右，储备和销售相对平衡。今年会有两千多亿的联动项目从一级转到二级。土储分布很广，我们从1-5线城市都有，三四五线城市不太了解，希望通过这些信息提供更了解我们土储分布。发改委我们也按照发文去整理，便于大家理解。整个乡镇和都市圈来看，1-5线均衡布局，包括过去和未来很长一段时间，我们一向是在核心都市圈有所布局。这部分我们还是会易居国家布局和经济政策发展。还会根据单体项目实际投资标准做相应的拓展。
融资：融资成本现在很难将，我们判断不会有很大变化，因为不是加成本才能拿的到前，而是所有银行都直到自己能配置多少钱到房地产。环境越恶劣，资源越是往优质资产去配。
Q6：上半年入账比与预期更高，下半年会不会比预期少一些？
惠州市场：三线城市有的加价也卖不出去，在惠州库存高，也有同行业在降价。看三线城市，惠州房价有所跌下跌，会不会有影响？
已售未结转毛利率多少？未来可能预期？
A6：
入账这里和以往大体相符，今年剔除增值税部分，还会入账7500亿左右。这里面三成多、接近四成，计划可以在今年入账。我们计划和合同会有所差异，可以预见今年和明年入账收入都会有合理增长。对于惠州市场，它比较有特征。一类是内增的城区市场，亿类是外溢的来源于广州和深圳的市场。关于价格问题，我们看到自己项目价格特征是长期限制备案价。惠州备案价整体比较低，1万出头，我们的项目没有采取促销价格调整，其他项目我们是没有关注。
下半年交楼肯定会比上半年多。应该和以前节奏会差不多。已售未结转部分土增税前的毛利率不会低过26%。
Q7：今年股价表现一般，还有多元化发展的忧虑。农业还没有大规模投入销售，这部分研发进度如何？何时能推出现实场景成果？
A7：都是地产相关的多元业务。37款机器人如果全部投入施工现场的话，可以给我们创造更大价值。在建面积2.8亿平米，每年交楼和开工都有1亿平米，这里面人工费比例很大。机器人能降低费用，加大安全和质量。这个效益将会是持续的。我现在不敢说能产生多大效益。我们在全中国和全球招募1600多名科学家，其中9款在现场测试了。前两天中央电视台也为我们进行了报道。建筑机器人是行业空白。在费用上我们会有很好的控制。