房地产市场下行也已经有三年多了，在此期间，民营规模地产企业除龙湖，绿城等极少数地产公司，不是暴雷，就是慢慢离开房地产行业。对于已出险房企，即使地产市场回暖，在可见的三五年时间里，都没有恢复元气的希望了。而未出险房企，都面临着销售大幅缩水，现金流严重不足的困境。
而对于万科，这个曾经的行业优等生，也面临着相同的问题，而且，相对于央企，万科的问题显然要更加困难，因为万科以往的融资环境非常好，所以，无论是利率，还是融资渠道，万科都有很强的优势，但是如今来说，这些优势的地方反而是万科的一个劣势，相比于不发美元债的企业，万科就面临着美元债无法续期的问题。相比于以前就使用经营贷的企业，万科的信用贷转化又成了一个新的问题。
最近烟台方面的举报，虽然说了很多郁亮的问题，但从常识上来看，这基本上是行业共有的潜规则。从本质上来看，是房地产下行期间，小股东对利益受损反击。郁亮，以前是从来没见过这几个地方分公司的外部小股东的。
然而，这些问题看上去虽然复杂，似乎难以解决，但都不是万科最本质的问题，万科最大的雷还在于其股权架构。
早在王石时代，万科就面临过两次野蛮人危机，第一次是君安证券索要控制权的危机，第二次是华润和宝能所带来的，大家都耳熟能详的危机，而第二次危机的解决，更是以王石退出董事会为代价。这说明，万科的管理层的权力并不是那么稳定和牢固的。当初，在华润的宁高宁时代，华润非常尊重万科和王石，结合华润的资本实力和王石团队的管理水平，所以万科才在华润入股期间获得了长足的发展，一跃而成为中国房地产的标杆，可以这么说，万科的做大做强和华润的入股和宁高宁对王石团队的绝对信任密不可分。
而现在，深圳地铁在实力上，显然无法和华润相比，而对于万科管理团队的态度，目前来看似乎也并不能完全看得出来，特别是这次业绩说明会，深铁的辛杰没有出现，是一个非常值得注意的信号。而万科之所以在危机期间始终没有向外界传递任何信心，和没有得到大股东的绝对支持可能有密不可分的关系。
很多人认为，万科的管理团队是万科最大的问题所在，是万科的毒瘤，但是我认为，正是万科的管理团队，才是万科的核心竞争力，可以这么想象，如果万科当初被宝能收购，管理团队肯定是集体扫地出门的，那么万科就会成为宝能的一个融资平台，而对于宝能这种后发的保险公司，其做大做强的秘密在于其能够以高息吸引保险人，不然，宝能这样的公司是完全没有能力和头部保险公司有任何竞争机会的。如果当时宝能入股，很显然，万科早已爆雷了。
而郁亮的个人品质如何，我个人还是信任的，这点，我从一件小事上就能看出来，首先是年初和万达的纠纷，万科并没有你好我好大家好，放万达一马，和王健林交个朋友。而是选择起诉，封禁了万达的资产。还有一件，就是最近的烟台小股东时间，这件事情发酵已久，如果郁亮是怕事的人，或者说真有把柄在这些小股东的身上，大可以花公司的钱摆平这件事情，但是郁亮都没有选择这么做，从这点上来看，我认为郁亮是没有私心，一心为公司的人。虽然万科20,21年仍然高价拿地，违背了初心，但是财务上面，万科依然稳健，在拿地的方向上，也是以一二线的土地为主。而且判断市场是一个非常艰难的决策，很难以后视镜的眼光看待当初万科的拿地行为。
现在，郁亮和管理团队显然认识到了问题，并在着手解决，但是，由于团队的相对权威不足，郁亮的地位不稳就成了目前最大的问题，如果让一个公司的实际掌门人长期带着镣铐跳舞，那么对企业的发展和危机的解决是不利的，现在大股东最大的问题不是嘴上保证支持万科，更重要的是要表现出对郁亮及其团队的最大信任。我不敢说万科的管理团队没有问题，但是万科管理团队的道德水平和业务能力是高于中国95%以上的上市公司的，如果坚定地相信他们，他们就会把事情办好，把问题解决，但是，如果掌门人要时刻担心自己的身后，那么很难全身心投入到公司的运营发展当中去。
从客观上来讲，万科从郁亮上任以来，在物流地产，长租公寓和商业地产这些方向都做得很好，这是企业长期竞争力的保证，但是短期确实沉淀了大量的重资产。郁亮也延续了王石的透明和谨慎，从资产质量上来讲，无论是土地储备的区位，利息资本化的程度，以及财务的保守记账等方面，万科都是行业数一数二的，而且万科的能力也很全面，无论是住宅开发，还是商业地产的运营，万科都有了一个坚实的团队，拥有这些全方位能力的房地产企业，屈指可数，对于万科来讲，需要的只有时间。
作为房地产这个行业本身来讲，其面临的问题是流动性问题，而不是行业逻辑的问题，房子作为老百姓沉淀资产的主要途径不会改变，住宅还是相对刚需的商品。而如今的种种问题，从供应商，到老百姓，到小股东，大到城投公司，地方财政，乃至金融安全，都有渐渐支撑不住的趋势，而这些又是国民经济的重要组成部分，所以，新的政策一定还在路上。所以，小到给与万科团队足够的信任，大到对国民经济的信心，都是非常重要的。
相信国家，相信万科团队，相信万科，是我对房地产的看法，也是对房地产的态度。无论是天时地利人和，现在都不是悲观的时候！！！$万科A(SZ000002)$ $$万科企业(02202)$