$保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$ $金地集团(SH600383)$
以前多年分析金地项目的习惯，借鉴城北兄的分析经验，对保利的存量亏损项目作了统计，仅供有兴趣的朋友分享。
这东西跟股价没啥关系，纯属兴趣分享!
保利的项目非常齐全，数据可以和披露的数据吻合，值得点赞。这点比大部分公司都好。
1.谨慎原则，以近期结算收入价格作为基础，如无，则以24年4月二手房单价96%核算
2.亏损考虑了10%的管理销售等费用分摊
3.全部权益口径
4.有些巨亏项目已经在22年结算，所以不在表单中列示
总体结论：
1.保利很多巨亏项目去化率非常高，应该是甩卖缘故；这点跟我跟综的公司差异较大；
2.巨亏项目都集中在热点城市热点阶段，北方是17年-19年；南方是20-21年；
3.合作项目大部分都是巨亏，自己都没有胆量，只能拉一个央企兄弟一起分担；
4.没有永远的好城市，底子很重要。哪怕是现在吃肉的佛山，之前的亏损项目也非常多。但底子厚，敢底价甩卖——-只要资金周转正常，就有后面的机会；
5.大部分城市真得跌挺多了；当跌40%且万元以下明显跌不动了—-个人觉得非热点城市10%撑死了
6.如房价维持2404水平，保利后续亏损的极限200亿元减去已经计提的和结转的亏损；
如再下跌10%，则追加150亿减值计提损失（来自1200亿已经开发未销售存货和300亿未开发土储成本）
7.保利很幸运，有广州市场。即使是存量项目，广州市场依旧有许多超盈利项目，已销售可结转带来的盈利足以覆盖亏损项目带来的损失。
如果没有广州项目撑着，保利只能简单依赖信贷续命周转。
8.总体而言，亏损项目比自己多，亏损幅度比自己大；当然，盈利项目也比预期好。所以还好，还好。
