$恒隆集团(00010)$ $恒隆地产(00101)$ Ronnie在最近业绩发布会上提及以股代息时有这样一段表述“And so, we discussed that in-house, and, you know, we think there are ways for us to do our best to keep you guys happy, not just this year but next year. It may work; it may not work, but, you know, we have some thoughts and ideas on how to make you guys happy, at least not unhappy.”对于恒隆的投资者来说，not unhappy很大程度上取决于未来股息是否能按预期稳定的发放。恒隆地产2005年起在内地二线城市开始的这一波发展，目前已接近尾声，除沈阳的50万平方的待开发物业外未明确开发期限外，其余开发中项目项目均在2025年落成，今后这两年将是恒隆较高强度开发物业的最后两年， 那Ronnie能否做到他所说的do our best to keep you guys happy, not just this year but next year呢？
先回头看看过去5年，恒隆地产维持着较高强度的投资及稳定的股息水平，平均每年60多亿用于物业开发，近40亿支付股息，10多亿支付利息，主要的开支平均每年达到了110亿以上。反观收入端，用于出售的物业几乎都在建设中，经营性收入差不多都来源于物业租赁的净利润，大概每年40亿出头，杠杆方面净新增银行借贷了平均每年30多亿，此外还耗用现金及存款每年30多亿。今后2年这样的趋势是否可以持续？先看开支，投资部分大概耗用35亿，利息支出14亿，非控股股东股息支出4亿，控股股东股息支出20亿（假设恒隆集团选择50%亿股代息，其他股东30%选择以股代息，2年摊薄10%），整个开支控制在70亿出头。再看收入部分，假设经营性收入能维持仍然是40亿出头，由于债务及应付款项有较多在这两年逐渐到期，为了维持流动性，没有太大空间继续继续释放存款及现金，那支出上缺口的30亿主要从2方面补充，一是继续加大杠杆，二是销售待售房产，若销售房产（按20%的净利润，假设总计能回收资金200亿）能回笼资金每年20亿，那只需再加10亿元的杠杆，也就是增加不到3%的有息贷款，就在这两年里能保持继续原有的股息水平（可以选择以股代息）。所以we guys happy, not just this year but next year应该没什么问题。
2026-30年起，若能顺利的回收在待售物业上的资金，并且不开发新地，假设每年销售物业税后获得30亿现金，那么这5年中每年的经营性现金能达到70多亿，扣除股息41亿、利息14亿支出后，还能偿还贷款近20亿。2030年起，只要租金利润达到53亿，扣除利息12亿后可以维持当前的分红水平。以当前400亿的市值计算，预期收益为8.75%，摊薄后为7.9%。若分红随着租金能有年化3%的增长，那整个投资回报的预期在11%。Are you happy？