首推：新城发展$新城发展(01030)$
理由：三年没拿地、有望今年上岸、转型成功的国内商业地产领军企业。
以下为采用极限假设法：
1、核心论点，房企活下去的标准：1、守住债务不违约；2、存量货值去化所需年限越短越好、能经受市场进一步的恶化。
2、新城发展有息债务不到600亿元（300亿经营性物业抵押贷款+300亿不到用于开发的债务），已开业吾悦广场自持货值1200亿元，按50%抵押率可叙做经营性物业抵押贷款600亿元，可全部覆盖有息债务，此为避免债务违约的第一抓手，还有王氏家族67%+以上股权可通过引入战投作备选抓手。
2、极限估值：1、手头住宅货值1000亿，均价7000多、当前市场价基础上再骨折价7折即5000多甩卖，一次性亏损300亿元。即理解为住宅出清，住宅开发贷全亏了但按国情不能项目公司破产，即300亿元开发贷由吾悦广场的经营性物业贷款归还。2、极限完成后，最后留下总资产1200亿元的吾悦广场，对应有息负债600亿元、所有者权益600亿元，资产负债率50%。
按年租金130亿、有息负债25亿元、其他成本65亿元，年净利润30亿元，50%分红，50%偿还贷款，5%股息率则市值300亿元，4倍股。
附本人港股通持仓