博富臨置業 (一)

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声明: 这是纯口水贴, 只想找个话题聊聊, 不构成任何投资建议!

$博富临置业(00225)$  

其实之前市场先生已经在东方日报写过这家公司, 所以今次只是美化地重复一次内容。 网址:网页链接

这公司主要以收租为主, 公司现时市值只有13.22亿, 而年报显示的投资物业估值是41.3亿。当时想看看什么物业令投资者给予那么低的估值, 于是细看年报中的物业, 真把我惊恺了。因为公司年报是以可出租单位之市场租金作出评估, 但往往交易时的价格都会较估值高出很多。

内地球有可能对香港的物业没什么概念吧? 那看看以下大约看看物业估值如何:

1. 湾仔利临大厦,总办公室面积约89,800方呎


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这幢物业值多少呢? 先看看2014年附近福利商业中心的成交价:「福利集团以约11亿元,沽出湾仔福利商业中心全幢,高于估值近4成,买家为泛海国际(00129),该厦楼高31层,建筑面积79,792平方呎,平均呎价约1.3万元,造价理想,据了解,最初项目估值约8亿元,是次成交价高估值约38%。」

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从地图上可以的见,
利临大厦,总办公室面积约89,738方呎,而且更近湾仔地铁站, 以$13000呎价计算,市值是起码11.5亿以上。

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2. 薄扶林美西半山景台44个住宅单位,总楼面面积约99,343方呎

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以最近的成交价大约是$   17000-$18000呎价, 那44个单位保守估计现值最少值17亿。
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3. 浅水湾赫兰道3号至4号共12间豪华公寓,总楼面面积约38,257方呎

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这洋房极少成交,所以没有成交价可参考, 但最近有人叫价7.7万售出!可以看以下新闻:「七月股灾后,楼市开始偏软,但动辄达数亿元的大额洋房仍不乏承接,故并无影响此类项目业主的放售意欲,上述赫兰道洋房面积逾1万方呎,连花园及泳池等,享有海景,意向呎价约7.7万元,据了解,业主购入后一直作自用。」

如以$   77,000计算, 博富临置业持有的12间洋房大约值29亿!

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4. 葵涌伟伦中心II期13楼及14楼,总工业楼面面积约51,210方呎

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这是集团持有估值较低的物业了, 只有两层。而伟伦中心近葵涌地铁站, 附近的金利丰大厦最近成交价大约是$3,300-$   3,500呎价,所以博富临置业持有的伟伦中心两层大约共值1.69亿。
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5. 香港薄扶林道 88号A1楼

Source:网页链接
这也是很少卖盘的物业, C1独立洋房在2010年的成交价是8000万, 现在是2015年, 那估值应该是...呵呵

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6. 坚尼地道显辉豪庭30个3房单位,总楼面面积约44,131方呎

Source:网页链接

Source: Google.maps

集团除了西半山持有物物外,东半山跑马地也有,就是显辉豪庭。显辉豪庭的估值我不太清楚了,只知附近慧景台卖也$15000-$   22000呎价。而出租价大约月租5万一个单位。粗略估算, 显辉豪庭应该值$7亿-$   8亿。

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因为全部住宅都是较少成交,那些有钱人都不等钱用,若金融风暴来了,这些住宅物业应该有较其他区少的趺幅,是很保值的优质资产!

而内地则有北京朝阳区京达花园住宅单位,总楼面面积约21,377方呎, 估值就留给有心人看看了,2015年集团中国住宅的估值下跌了270万。

但单看香港的物业的质素已经很利害,已经值近68亿(没计算香港薄扶林道88号A1楼) , 但对应这13.22亿的股票市值,真是很趣。当然保守点没坏处,公司持有1.73亿现金已呎够偿清所有债务。以41.3亿的投资物业的计算,也0.32PB, 如以68亿计算,公司的估值是0.19PB。

待续......

@Ten-Bagger @香港市場先生 @林奇法则

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2022-06-18 14:25

更新下2022年6月的市场价:

利临大厦,在网上查不到相关信息,但香港最近经济不景气,我按目前估值是主贴8折计算,大概9亿港币。(根据下面葵涌伟伦中心II期实际成交价和主贴2015年的价格对比,我认为这个非常保守了)


薄扶林美西半山景台:目前尺价20000以上,以保守估值20000一尺计算,大约总价值20亿港币。


浅水湾赫兰道3号至4号:顶级豪宅,最近没有放盘,但先假设因为经济影响,估值从楼主说的29亿跌到25亿吧(事实上香港顶级豪宅与2015年比未必是跌的,但我毕竟没有证据,按保守估计吧)。


葵涌伟伦中心II期:去年有个成交4000多一尺,按这个折算应该有2亿多港币,保守估值按2亿港币算吧。



薄扶林道 88号:豪宅无挂牌,就按8000万港币保守估计吧。


显辉豪庭:目前挂牌价30000一尺左右,按成交价25000保守估算,目前值11亿港币。


新收购的香港工业大厦2.88亿元。

北京京达花园,每平米挂牌价9万左右,就算成交价8万,估值1.6亿人民币,也就是差不多2亿港元。

总投资物业价值70多亿,比账面值高30%吧。比账面值高出的部分相当于$博富临置业(00225)$的市值了。 

最关键的一点是,公司负债非常低。因为公司前不久收购了一个工业大厦,总负债从之前的1.82亿上升到了现在的4.66亿港币,总资产负债率8%以下。目前PB0.21(如上述分析,账面值比市场价低,按市场价计算估值更低)。所以买公司股票,相当于用8%+92%*0.21=27%,也就是说打27折的价格买下公司资产并承担负债。而内房公司,由于负债率太高,算上明股实债后真实总资产负债率超过85%,所以即使是PB也很低,但由于负债不打折所以股价其实并不便宜,更不用说资产质量远不如薄扶林置业。举例,如果一个资产质量一般的国企内房公司A(假设国企不会暴雷,薄扶林置业也不会暴雷,所以两者打平,国企融资成本低但很难低的过薄扶林置业,暴雷民企就不比较了),算上明股实债后总资产负债率为85%,PB也是0.21的话,那么股价对应的折扣是85%+15%*0.21=88%,也就是打88折收购公司的总资产并承担负债,远高于薄扶林置业的27折。资产质量方面则很难和薄扶林置业一样全是香港或北京的核心地段资产。以低负债、核心资产闻名的$SOHO中国(00410)$ ,虽然资产质量也还不错,但由于总资产负债率在50%左右,估值还是比薄扶林置业高不少。$万科A(SZ000002)$

2018-06-01 19:28

博富临

以17.88港元买入 $博富临置业(00225)$ ,大股东持股近75%,去年这个价格还在增持,所持物业报表估值大大低于真正市场价。

2016-03-03 20:26

2015-11-20 07:06

股息太少,背後是甚麼動機?股價低迷是有原因的。這股若把派息比率提升至50%,必暴漲,惜不似會這樣做……

2015-11-20 02:21

那是不是可以私有化,然后卖出物业,溢出10个亿

大神都唔升ge

2015-11-19 09:54

香港的优质公司,有些市值总是如此之低,真不知是爱是恨啊