在这个寒冬里面，深圳的豪宅市场出人意料爆了一次。
12月23日，位于深圳的豪宅盘前海时代三期线上选房，270套189-249平方米大平层、套均1850万元的豪宅当天售罄，开发商收金57.38亿元。
是什么让这个盘如此豪横呢？
数据显示，前海时代二期12月的挂牌均价约16万元/平方米，与新盘9.9万元/平方米的均价存在较大价差。以189平米的户型为例，与二手房总价倒挂超过1000万元。
说白了即使考虑到二手房房价下跌，直接跌1000万可能性也不大，买这个三期房直接1000万套现。这样的房子，谁都是刚需啊。
什么叫房炒不住，这就是啊。
回到上海，2018年到2020年中，上海普遍新房比二手房要贵，开发商靠产品力和经营能力去销售。
2020年底到2021年上半年疫情刚开始，全国人民在抗疫，上海大部分板块接力深圳，有了一波普涨行情，幅度大概在20-30%。市中心的次新涨幅更大，达到40%以上。
政府为了“房住不炒”，推出两个政策：新房限价+积分制买新房，很多人是卖了唯一住房，去博取套利机会。
一套房赚千万，那没有任何夸张，当时各种假离婚假结婚，儿媳妇和公公结婚，女婿和丈母娘结婚，甚至反复结婚离婚，那都不是稀奇事。
我记得当时有女生通过群联系找到我，假结婚，价格是100万，但是要求我出小部分资金，以“共进退”，我当时钱都在股市就黄了。
虽然说新房一直限价，但是也偷偷摸摸每年均价涨一点，保持购房者对上海房子永远涨的期望，这个过程皆大欢喜。
慢慢涨着，上海的新房就很贵了，更令人头疼的是：上海二手房降价了。
上海二手楼市自从2023年5月之后，进入下行通道，二手房普遍跌了10%以上，个别区域甚至超过了30%。
打新房计算收益率，都是和周边二手房在对比。现在二手房价格下跌，打新的人没了，上海的新房也就陷入了冰点。
我们看看上海新房的入市情况，大量的盘等待入市+大量的盘无法售罄，这就是真实的上海新房市场。
其实面对住房市场供不应求的情况，正常市场化解决办法就是增大供给，但是各地政府都采取了限购、限价、限售等措施，大幅度降低流动性，然后慢慢挤牙膏，实现房价稳定上涨。
那么，上海新房滞销真的是因为新房和二手房套利空间没了吗，那些刚需去哪里了？
第一、上海人口稳中有降，最新数据显示，2022年上海市常住人口为2475.89万人，较上年减少了近13.54万人。
第二、上海降低了落户难度，2022年，上海市户籍常住人口1469.63万人，同比增加了12.19万人；外省市户籍常住人口1006.26万人，同比减少了25.73万人。
第三、老龄化迅速增加，少子化不可避免。人口自然增长率下降的一个重要原因即为人口出生率的不断降低。2022年，上海市人口出生率为4.4‰，同比减少了0.3个千分点。
第四、上海人均可支配收入？？？，从官方数据看，上海人均可支配收入增长迅猛，这和我亲身观察和体验到的情况很不一样，是我错了还是数据有滞后，尚且不确定。
今年来上海采取了各种措施刺激楼市：9月份，认房不认贷；12月，五大新城二套首付降低至40%，市区买房二套首付降低至50%，调整普宅认定标准。
那么上海的房价能不能反弹？
第一、上海超70%的二手交易都集中在500万以下，而上海人换大房子靠的不是自己出钱付首付，而是置换。因此，能不能推动中高端房价，继而带动全市场，取决于上海有多少接盘侠：没有房子而落户在上海的新上海人。
而接盘侠的数量取决于上海能提供多少有竞争力的岗位。
第二、在考虑持有成本后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、18、12，北上广深分别为55、46、35、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为2.5%、2.5%、2.1%，而北上广深分别为1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。中国内地一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列，全球前十大高房价城市，中国占一半。
说实话，全世界，不管怎么看都是上海房价充满了泡沫，只是所有人都在赌它会不会破，什么时候破的问题。
地产经济熄火，其实就意味着中国传统高负债+基建铺大饼的经济的经济发展模式接近停转。
首付在降低、门槛在变矮，可是大家有没有想过：
你的工作，稳定吗？
你的工资，还能涨吗？
你觉得房子未来20年的收益率，有多少？
希望大家冷静思考下：
我买房的目的，到底是什么？是居住，出租还是投资？
如果只是为了享受政策去买房，就没有意义了。@今日话题 @雪球达人秀 $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$