时隔30年，东京房价创历史新高，上海的房子现在可以抄底吗？
昨天晚上，中介忽然给我发消息说，杨思片有套捡漏房，房东去年270万买的，现在急用钱，一口价158万税费各付，问我要不要？
我直接惊呆了，说这房东岂不是要亏死，中介说，房东被裁员了，换不起房贷，精神崩溃，想脱身。
今天下午，又给我发消息，再降价13万，145万，我犹豫了一下告诉他，我不要。
其实这个房子就算100万，我也是不要的。
我：我不明白买这个房子的意义是什么。
中介：买下来就是自己的人，一年房租就有5万，30年回本，不然一直给房东打工。
我：换个角度，房东在给你补贴呢，一套房子按150万计算，一年房租是5万，但是150万去买银行股，一年利息可以收取12万，房东补贴你7万，你应该感谢房东。
中介：买四大行也可能会亏损。
我：一样的啊，股价可能会跌，你现在买房，房价也可能会跌，买一室一厅，根本无法满足你全家人居住需求，用来出租的话要考虑装修、房子的折旧以及空租，风险倒是四大行更小。
这半年来，上海深圳北京这三个最硬的一线城市房价出现了较大幅度下跌，对绝大多数人的思想冲击很大，以这个房东为例，如果确实是因为裁员无法支付房贷而被迫卖房，考虑到他只买了一室一厅，意味着这个房子的首付可能就是他的全部积蓄。现在卖房，全部资产一笔清零，命运也发生了改变。
而与此同时，日本的房价欣欣向荣，很多自媒体宣传日本房价创30年新高，怎么看这个事情？房价能不能抄底？今天我们来聊聊。
一、日本房价概况
日本楼市是1991年底崩盘的，一年多时间下跌6成以上，有的跌幅甚至超过70%。后面一路横盘，不涨不跌，并不是像很多人说的持续阴跌。在最近的十年时间，东京及附近地区房价持续回暖。
2021年，东京圈新建公寓均价同比增长了2.9%。东京23个区新建公寓均价，则达到8293万日元（约合人民币460.54万元），这是日本1990年代地产泡沫破裂之后，30年来首次突破8000万日元的大关。
2022财年东京23个区新建公寓均价同比增长了17.2%，东京及其周边地区增长了8.6%。
2023年，东京都23区的新建公寓平均每户价格差不多到了1.15亿日元（换算成人民币超过570万），比去年同期上涨47.9%。
可以说，2021到2023年，日本房价持续高增长了三年，引起了全世界的关注。
但是有些关键因素，媒体们却故意忽略了。
比如，全日本的房价除了东京及周边地区，全都窝着呢，即便是东京，所谓连涨十年也不过是80%左右，跟我们过去十年动不动就翻倍差太远了。
比如，就算日本房价暴涨，日本的租售比大概在1:20左右，而国内市场，以上海为例，租售比在1.5:100左右。意味着日本的房价再涨三倍，从租售比的角度才和上海差不多。
比如，日本的房子没有公摊面积，都是永久居住权。
比如，日本整体房子的空置率较高，大概是13.6%，高于美国11.1%、德国8.2%、法国7.8%。
比如，房价收入比上面，东京15、巴黎24，高于纽约12、柏林14，上海房价收入比为44，全球第一，意思是，如果一个人在上海拿着平均工资的话，不吃不喝需要44年才能全款买一套市中心的房产。
总结：日本的房价除了东京及周边地区，依然还是不涨不跌的僵尸状态，空置率极高，对比东京和上海的房价性价比，差距约为三倍。
现在，大家对上海的房价有一个比较直观的了解了吧。
二、失去的三十年
1990-2020年，日本的企业、家庭、群众经历了资产负债表衰退潮，股市、房价暴跌，银行破产，年轻人失业潮等打击，整个国家经济停滞不前。这段时间也被日本人称为“失去的30年”。日本房价是全世界近三十年来唯一一个房价长期下跌的案例。
先说广场协议，《广场协议》是美国、日本、英国、法国及西德5个发达国家的财政部长和央行行长在1985年9月22日于美国纽约的广场饭店会晤后签署的协议。这个协议的目的是联合干预外汇市场，使美元对日元及德国马克等主要货币有秩序性地下调，以解决美国巨额贸易赤字。
这是因为1979年底到1984年底，美元汇率上涨了60%，美元过于坚挺，使美国的出口，特别是制造业的出口受到了沉重的打击。
广场协议后，日元开始快速升值，短短两年时间里，一个日本普通人，躺在家里什么都不用干，三年后资产就能翻倍。
日元升值也把当时世界各国的热钱都吸引了过来，全球资本开始汇聚在日本，买房子，买股票，全盛时期，光是东京都23个区的地价，就能把整个美国都给买下来！股市和楼市同时积累了天量的泡沫。
很快，日本的经济泡沫到了日本央行也扛不住的地步，与此同时，美元加息导致国际资本流出日本，日本政府终于发现，日本的经济泡沫到了再不刺破就要崩了的地步。
为了挽救经济，日本政府不得不主动刺破经济泡沫——日元加息，收缩银根，并出台各种政策限制土地流转……
话说，如果不是三道红线，继续任由房地产行业把所有能用的杠杆全部用上，我们今天，2023年可能就已经不如当年的日本了。
当时日本为了抑制土地价格，对土地持有者征收重税。（注意，日本的土地是永久的不假，但是税嘛，是可以调整的，世界上并不存在天堂这个地方）
房地产快速崩盘，带来金融行业的破产潮，股市暴跌叠加，民间几十年积累的财富瞬间灰飞烟灭。但是客观地说，这已经是两害相权取其轻了。
随后收入下降，无法偿还房贷，引发房子抛售，房价继续暴跌。沉重的债务压力让当时的日本年轻人不得不选择低欲望生活，他们索性躺平，不上班，在家啃老，又或者沉迷二次元和网络游戏。日本的文化、生活方式由此发生巨大改变。
日本人口的老龄化问题，并不是在危机开始时才发生，而是在日本经济最繁荣的那些年，日本人口的出生率就在急速下降。
供求关系和金融环境同时转向，日本房地产+股市暴跌，引发“失去的三十年”。
三、中国房价何去何从
日本1990年城镇化率60%，中国2022年65%；
日本1990年宏观杠杆率277%，中国2022年281.8%。
对比人均GDP，现在的中国甚至还比不上1990年时的日本。即使不考虑通胀，中国2022年人均GDP也就只有1990年日本的一半。
2022年底的中国和1990年的日本相比，我们未富先老。
在失去的三十年里，绝大多数人看到的是楼市，其实股市更惨烈。在日本股市的最高阶段，日本股市总市值达到美股的130%，全世界市值最大的前20家上市公司里有14家是日企。
如果说我们有比日本强的地方，那就有两个：第一，国际资本没有迅速涌进中国，除了房子，中国其他资产的价格不贵。第二，我们的股市常年维持在3000点，没什么泡沫。
对于国民经济，最大的池子就是股市和楼市，日本当年是同时面对两个超级泡沫，无可逃避，我们现在的情况是，房地产的情况可能比日本当年更糟糕，但是我们股市的池子还可以容纳泡沫，有很大的缓冲余地。
逐步转移财富，从钢铁水泥中的房地产和基建中转移到股权资产+保险资产，才是唯一正确的选择。
毕竟，到目前，世界上还没有哪一个国家，是靠涨房价，使自己国家长盛不衰，跻身世界强国的。@今日话题 @雪球达人秀 $中国平安(SH601318)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$