首先声明：房企每年的结算收入是有调节空间的，不可能准确预测，只能大致估个范围。房企可以如何调节呢？该交楼不交楼？那要罚款的。不过，可以选择是否提前交楼。现在房企预售之后往往承诺一个很晚的交楼日，其实按正常工期用不了那么久，给自己留有余地呗，于是也就有了结算收入调节空间。
其次，我们要了解房企结算营收的口径。不久前一位业内人士告诉我，香港上市的内房的结算口径是“竣工+销售已备案”，A股上市房企要求更高，“业主收楼+销售已备案”。竣工和收楼的区别，导致万科、保利等A股房企结算更慢，相对于香港上市的内房，账上滚动的已售未结更多。
下面，我们以内房的结算口径“竣工+已售（备案）”来讨论预测营收的两种方法，一种从已售出发，一种从竣工出发。
【方法一、从已售未结出发】
今年结算=已售未结落在今年的部分
+年初现房今年卖出去的部分
+今年内竣工的准现房今年卖出的部分
一般来说，已售未结特别多、现房很少的房企，适合这种方法。
部分地产呆会计会混淆两个概念：已售未结和合同负债（即预收款）。其实，合同负债只是已售未结已回款。
已售未结=已售未结已回款+已售未结未回款
脑补一下，如果客户采用全款分期付款，那会产生大比例的已售未结未回款。此外，按揭买楼情况下，在银行放款前，也会形成已售未结未回款。
已售未结未回款，再房企的报表上，你是看不见的。所以呆会计不结合实际业务，只看报表数据，是会误导自己的。怎么才能不做呆会计？读书学习是个好办法。
【方法二、从竣工出发】
今年结算=（今年内竣工货值+年初现房货值
+年初投资物业货值-年末估计现房货值
-年末投资物业货值）/1.09
这个方法其实使用起来更简单、更直观。
根据去年的财报，投资者往往可以直接拿到三个数字，一是年初现房存货，这是按销售成本金额算的，估算个毛利率，可以算出大概的现房货值。二是今年的竣工面积计划，这个管理层讨论中会披露，估算个平均售价，得到今年竣工货值。
于是，年初现房货值+计划竣工货值，除以增值税率1.09，就是今年理论上的最大结算收入货值。但是，这些房子今年内并不会全部卖出去还完成销售备案，总要留个大尾巴，即年末现房货值。留多大的尾巴，这就需要投资者自己拍脑袋了。
以恒大为例，大家可以试着估算一下。已知2020年计划竣工7000万平米，还知道年初现房库存的账面成本是1291亿元。
其实，严格说来，上面公式做了简化，忽略了可售的投资物业。有兴趣的投资者自己研究吧。
以上两种方法，投资者可酌情使用。对于恒大这种预收款少、现房较多的开发商，显然方法二更合适。极端情况下，政府不允许卖期房了，大家都是现房，那就只能用第二种方法了。
五一节快乐！