投线下我也觉得不如把资金全部分红回购回报率高,毕竟线上资本投入都可以是负数,线下资本投入回报率也就低个位数,不过会随着时间推移提高ROIC。
线下投的话会有一些战略联动(比如唯品会app上线了唯品奥特莱斯频道,看里面订单量也挺大,也可能有利于品牌折扣谈判),具体有多少战略联动收益,财报没披露,看不清楚,我们估值只能当没有啥战略效应,单独看奥特莱斯这个资产:
1,2022年130亿总资产,无借款,产生了2023年8亿运营利润,估计运营现金流12亿左右,9%的运营现金流回报率,如果单独评价商场,属于非常优秀的商场了,一般reits都是运营现金流5%估值,杉杉奥特莱斯资产reits价值还是可以翻倍的。
2,我测算了好的奥特莱斯比如唯品会前四个成立的商场,几年到十年基本都达到30亿销售额的奥特莱斯,IRR基本能做到16%,且销售额还在双位数增长,总体回报还不错。能做到10亿的,IRR基本上8%,基本能接受,杉杉奥特莱斯运营能力做到10亿不太难。
3,2023年报明确说2024年资本开支将会下滑,过了奥特莱斯布局高峰期,未来自由现金流大概率会更好。合肥、郑州、成都、大连都是2022、2023年拿地建设2024分批开业,2024还会有武汉长沙两个项目拿地开工,2025年底投入使用,2024年资本开支已经会低于2023年,2025年仅仅是长沙武汉两个项目建设开支不到15亿,会进一步减少资本开支。
线上及其优质的资产,线下投资回报率低很多,但风险可以接受,如果能够把自持商场reits出去,只做管理输出战略联动,那么唯品会线下也可以成为高ROIC生意。