万科收入的几大板块：主业是房地产开发业务，其次物业管理、商业地产、物流地产。
先来看看万科物业，2014-2019 年，公司物业服务收入从20 亿元增长至 127 亿元，年复合增长率 高达 45%，占万科集团总营收的比重也稳步提升到 3.45%。同期合同管理面积从 10340 万方增长到 64000 万方，年复合增长率 高达 44%。即便今年受疫情影响，上半年万科物业实现营业收入 67.0 亿元，同比增长 26.8%，其中 55%来自于万科以外的项目。
万科物业是物业管理行业领跑者，可以体现在营业收入和合同管理面积两个方面。截至2019 年底，万科物业累计签约面积 6.4 亿平米，同比增长 26.1%，其中在管面积 4.5 亿平米，储备面积 1.9 亿平米。2019 年 公司合同管理总面积在所有主流物管公司中排名第二，在管面积排名第一，大幅领先其他物管公司。营收方面，公司 2019 年物管收入 127 亿元，位居行业第一，是第二名（碧桂园服务）的 1.3 倍。万科物业综合实力持续领跑行业，连续 10 年排名中国百强物管公司第一名。
碧桂园服务在港股上市，市值1400亿港币，给予万科物业 20-21 年净利分别为 15.87 和 24.11 亿元的盈利预测，对标物业公司 2020 年 Wind 一致预期业绩对应的 PE 均值为 51 倍，而万科作为内地物管龙头，其 PE 应 该为 60 倍，对应估值 952 亿，万科持有万科物业 63%的股权，万科物业的估值可为万科贡献估值 600 亿（前值 486-562 亿）。
商业地产板块即印力的估值，据中报披露上半年营业收入达 30.5 亿，因疫情影响， 2020 全年商业板块净利预测至 23.6 亿（前值 32 亿），根据 Wind 一致预期，2020 年 A 股典型商业地产的平均估值约 13.0 倍，印力合理估值在 13 倍（前值 13-15 倍），即印力估值可达 306 亿，万科持股 62.07%，可贡献估值 191 亿（前值 257-296 亿）；
物流地产板块，万科的资产估值可分为两块：普洛斯（GLP）股权以及万纬物流。给予普洛斯 20 年归母净利 8.3 亿美元的预测，给予普洛斯 2020 年归母 净利对应的 PE 以 30 倍，即普洛斯市值可达 249 亿美元，对应 1743 亿人民币。万科持 股 21.4%，因此，万科所持有的普洛斯股权预计估值达 373 亿。据中报披露，万纬物流上半年营收 8.3 亿，同比+36.9%，我们预计全年可实现净利 6.25 亿，予以 30 倍 PE 估值， 估值可达 187 亿。综上可大致得出，物流板块总估值为 560 亿。
给予物业管理 2020 年 PE60x，商业地产 2020 年 PE13x，物流地产 2020 年 PE30x， 总估值为 1820 亿（前值 1705-1889 亿），考虑到权益，万科的多元化业务可贡献万科估值合计 1351 亿（前值 1263-1378 亿）。
房地产开发板块，因房价自然增长空间相对较弱，整体毛利率水平略有下降，调整后预计 NAV 约 3859 亿。
综上总估值5210亿，给予20%的折价，为4168亿，对应股价35.9元

万科现在的股价不是说他没有价值，也不是说他的这些产业不值钱，而是主流机构认为地产是夕阳产业，未来前景黯淡。
所以万科旗下这些产业即便分拆出来也没用。主流机构还是把万科定位成一个地产公司。

如果真的按照价值投资的话，万科的体量以及旗下这些，应该说是非常具有投资价值的。可惜现在一切以资金为马首是瞻。

看市场怎么给了 我觉得2000亿吧

万科以前就表示：我们的商业业务和物流业务，是在向城乡建设与生活服务商转型的道路上重要的探索和实践，我们确实希望未来这些业务能上市，目前没有明确计划，未来我们会加强这方面信息的披露。
现在万科又介入养猪了 ，将于 2021 年建设成占地 345 亩的数字化智慧仔猪生产基地。万科标签是房地产开发巨头，实际上包罗万象，物流、商业、养殖业 。不能拿过去纯地产产业去衡量万科了。未来“大万科”市值突破万亿元也不是没有可能的。

一日离家一日深，
独如孤鸟宿寒林。
纵然此地风光好，
还有思乡一片心。

我感觉值1.69万亿

不值钱 没配股给股民

7000亿左右

4000亿市值