$新城控股(SH601155)$ 日本人口1.2亿，新屋开工年化90万套。
日本因2000年前房屋建筑以木质结构为主，寿命设计约30年，所以比较特殊些，新房市场仍然占比80%。
美国人口3.3亿，新屋销售中位数约70万套，开工年化约150万套。平均房价53万美元，约400万人民币
美国新屋市场约占整个房屋交易市场的20%。开工年化是销售的2倍，原因可能是：
新屋开工中包括在现在基础上完全重建的建筑单元。类似我们把老宅子拆了重建个新的，这个可能就是自己买了块地皮把旧房子炸了，或者自己把自己的旧房子拆了盖新的。
在美国这算到新开工里，但不计入新屋销售里。
类似中国的原地重建吧。
法国人口 7000万，新屋销售中位数10万套，新屋开工40万套。
西班牙人口5000万，新屋销售中位数10万套。平均房屋价格2000欧一平，约1.5万人民币一平。新屋销售占比约20%。
英国人口7000万，平均房价30万英镑约300万人民币一套，新屋开工16万套。
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中国房均价1万一平（新房），二手房应该8000左右，一套房子按100平均价约80万，是英国的四分之一，美国的五分之一。按这个看基本合理吧，谈不上高估。
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按年开工量折合到中国人口计算，按日本中国年开工量900万套，按法国800万套，按美国600万套，按英国300万套。
日本由于建筑结构导致2000年前设计寿命30年的木质结构多，900万套肯定是有水分，中国的都是最近20年建设的钢筋混凝土，不可能大拆大建。美国和法国那模式里面有大量的属于自拆自建，这个不放到市场上卖了，属于自己捣鼓了，也有一定的水分。
按销售量计算，按法国中国需要200万套，按美国中国需要300万套，按西班牙中国需要300万套。
按销售应该是比较靠谱的，但是像中国自拆自建或者开发商给拆了重建的部分肯定是没计算在内，因为中国土地公有，而且大多是多单元楼房，没那么多独立建筑，所以拆迁的事大部分还是要交给开发商去做，可能是少估算了一些。
总之两个区间
【300,600,800,900】【200,300,300】
我认为中国未来的新房需求应该还在300~600万套之间波动吧，别总拿老龄化人口负增长城市化结束了说事，日本这人口减少20年了，城市化完成40年了，老龄化也30年以上了。。。。。他在新屋开工量里面，在这几个发达国家按人口比例还算高的。
一套100平建筑面积的住房大概还要搭配上10平的地下室和10平的车位（因为不是所有人都买车位和地下室，也不是所有小区都配，这个比例还算合理吧）
济南上半年成交的新房建筑面积均值在131平米（房子还真是往改善需求上靠），你总不能指望开发商继续盖小户型吧，没市场啊。。。。
所以就按里面最低的一个一年200万套的新房需求，未来中国每年新房的开工需求大概还是3亿平的建筑面积。
开发商们，千万别拿地，把新房的年开工控制在3亿平以内，你们就胜利了