上一篇简单分析了$ESR(01821)$ 的模式，这几天又仔细看了一下报表，这篇主要算算ESR上半年到底赚了多少经常性现金流。
由于会计准则缘故，港股对于投资物业要做“公允价值评估”，例如去年评估一个房子价值100万，今年再次评估价值200万，那么要给差价100万计入到该年利润中，叫做公允价值变动，而实际上这个利润是不产生任何现金流入流出的。另外，所持有的股权产生的分红收入计入利润表，而持有的reits等基金产生的分红却不计入利润表。所以如果直接看报表的利润，会非常失真。本文则是来还原一下，ESR上半年到底赚了多少钱。
（投资物业：商场、办公楼、物流中心等资产，用于收租而非自用）
ESR分为三个分部，投资、资管、开发。
投资分部又分为三类资产，一是直接持有的投资物业，这类资产产生经常性的租金收入，减去开支后，这部分利润为5000万。
第二类资产是，持股资管分部管理的基金。一部分被分类为“以公允价值计量且变动计入损益的金融资产”，一部分被归为联合营公司。
第三类资产是，持有一些其他金融资产，例如股票等。
第二类和第三类资产产生分红收入，翻看现金流量表，上半年共收到3.1亿分红。现金流量表中对分红产生了两个不同的专用词，一个叫做“分派”，一个叫做“股息”，一开始有点没搞懂，后面查询了港股reits报表，reits这类投资基金对于分红的用语就是“分派”，而股权的分红则叫做“股息”。
这部分收入由于不了解各个基金具体分红细则，只能算是“半个”经常性收入。
ESR第二个大的分部是资管分部，这部分产生管理费收入，比较好计算，直接用收入减去开支即可，为2.7亿。
第三个分部是开发分部，这个分部是为投资以及资管分部服务的，简单来说就是建好物流中心，然后卖给旗下基金。这部分由于是集团“内循环”，大概率不会亏钱建设，但也赚不了大钱，每年建设的量也不确定，不作计算。
租金收入0.5亿，分红收入3.1亿，资管利润2.7亿，再扣掉其他开支和税收共2.9亿，ESR 2022上半年经常性现金流为3.4亿。全年现金流简单*2进行计算。
再更新一下估值，如图，分红收入只给5/10pe是考虑到其持有的资产分红政策不透明，无法当作永续处理。资管分部给20/25pe是考虑到其轻资产且高成长性（过去5年AUM cagr+30～40%）。附送持有资产低买高卖的资本循环收益。
谨慎估值为80亿，乐观估值为114亿，当前市值为96亿。
（文中单位均为美元）