读年报计划，终于翻到一家我喜欢的公司，$ESR(01821)$ ，已买入2%仓位。
老ESR：新经济地产资管公司，专注亚太区，主要涉及物流中心、数据中心等，自持一小部分资产，旗下基金持有大部分资产。AUM 400亿，AUM过去5年cagr+40%，2021yoy+32%。
ARA：传统地产资管公司，专注亚太区，商场、写字楼、酒店等。基本不自持资产，主要赚基金管理费。AUM 1000亿，AUM过去5年cagr+30%。
（AUM：资产管理规模）
2022年1月，ESR以每股27港币作价增发46亿，再加上5亿现金，收购ARA全部股份，收购后ARA并入新ESR。收购估值为，ARA 2021年 15倍EBITDA。收购目的为，轻资产转型。
（文中无特殊说明，单位均为美元）
新$ESR(01821)$ ：亚太最大不动产投资管理公司，全球第三大上市地产投资管理公司。（来自财报的介绍，前两名应该是BAM和BX）
新ESR三项业务：投资、资管、地产开发。
投资：自持物流中心、数据中心等新经济资产，赚取租金收入。自持旗下基金，赚取股息收入。上市证券，赚取股息收入。以上三个为经常性收入。非经常性收入有：将自持资产分拆上市/卖给旗下基金/卖给其他交易者。
资管：管理旗下基金，赚取管理费/提成费等，该收入与AUM强相关。目前AUM 1400亿，过去5年 cagr +30～40%。2022H1，AUM yoy+14%。
AUM中有30%为公募REITS，目标IRR为9-12%，永久资本，可以一直收管理费。32%为核心私募基金，有3-5年退出期，目标IRR为9-12%。29%为私募开发基金，资产从开发到持有到售卖，全过程6-10年，目标IRR为13-16%。
地产开发：建造物流园/数据中心，然后卖给旗下基金，年建造规模、盈利 时大时小。
定性分析：面向亚太区新经济地产（物流、数据中心），行业空间广阔。自持资产收租，稳定但几乎无成长性，资产低买高卖，有难度。亚太区尤其我国，reits空间广阔。另类资管业务赚管理费，轻资产，好生意。
资产负债表：自持资产公允价值32亿，现金20亿，联合营投资27亿，上市证券10亿。有息负债49亿，15%固定利率+85%浮动利率，平均利率3.8%。
利润表：税后及非控股权益后的（投资经常性利润+资管利润）=核心PATMI利润，相当于经常性的自由现金流，2022H1 核心PATMI为4.12亿。调整后EBITDA 5.08亿，资管分部EBITDA为2.88亿。（不要直接看利润，利润包含投资资产的公允价值变动收益，公允价值由咨询公司给出，没有任何意义，进了利润表也拿不到真金白银）
股东回报：一直以来小幅度回购，2022上半年在股东建议下第一次派息。增长期企业，把利润进行资本配置，不做股东回报，似乎也可以。
估值：核心PATMI来源两部分，一是投资的经常性收入（租金、股息），这部分无成长性给10PE；二是资管业务，轻资产好生意，与AUM增速基本相同，过去5年AUM cagr +30～40%，2022上半年在资本市场冷冬下AUM 仍然yoy+14%。虽然没做业绩指引，我认为未来几年做到cagr+10～15%没问题，资管部分给20PE。
投资与资管，这两部分大致为4:6。总体估值给10*0.4+20*0.6=16倍。附送自持资产低买高卖收益，和开发收益。
16倍*2022上半年核心PATMI*2=131亿，加上20亿现金减去49亿有息负债为102亿，当前市值100亿，买入2%仓位，计划越跌越买至10%仓位上限。
ESR创始人及目前董事：大部分为原普洛斯亚太区高管，行业经验丰富。
ESR当前股东：原ARA股东、创始人及董事、加拿大养老基金、京东、荷兰养老基金、美国资本集团、新加坡主权基金、Lazard资管。
风险：信息较少（雪球无人讨论、百度Google也没有有用信息，所有信息来源为公司公告）、未来股东回报可能较少、AUM增速不及预期、亚太区经济发展不及预期