新城发展和新城控股，究竟差在哪里了？

这个话题算是老生常谈了，现在不谈估值，不谈分红，不谈汇率，就只从公司的经营情况来说说新城发展和新城控股的差异。

从股权关系来看，新城发展持有67.17%的新城控股股权。由于新城发展的业务比新城控股范围大，又有影院又有多奇妙，我们把除了新城控股以外的所有业务，给他打包进一个我们假想的公司“新城影娱”，那么新城发展可以简单的看成，他的财务报表是由新城控股和“新城影娱”两家公司并表得来的。

考虑到内地和香港两种财务准则下的差异，我们抓大放小，就考察一下这个“新城娱乐”的营收，净利，总资产，总负债，净资产。这五个指标，直观的认识一下：

营收，总资产，总负债，并表简单，直接减掉就行了。

净利润净资产，按照股权比例计算。

然后就得到了这个“新城影娱”最近几年的基本情况：

现在就有几个问题：

1.“新城影娱”为什么会亏损？新城发展的报表里没提，我个人觉得，有可能是“吃穷”的。

证据如下：

新城发展2019年末在职员工30908人。

新城控股2019年末在职员工28058人。

说明“新城影娱”的在职员工有2850人。

而新城发展2019总的员工成本是54.95亿。人均员工成本17.78万/年。

“新城影娱”的用工成本就高达：17.78万*2850=5.07亿

2.为什么“新城影娱”的总资产不等于总负债+净资产？我这个算的是归母净资产，就是归属于新城发展的净资产，如果算上少数股东的，这个等式就成立了。

3.“新城影娱”亏损能说明电影院和多奇妙经营不善么？

不能。

因为这个“新城影娱”非常复杂，除了电影院，多奇妙，还包括了新城发展对新城控股的跟投业务和其他业务，实际上不存在这个公司，这个公司是我们为了找出新城控股和新城发展的区别，而把其他所有业务一揽子打包的假想模型。

4.怎么看待“新城影娱”的未来发展？

我个人看法，“新城影娱”是一家负债驱动的泛娱乐综合管理公司，可以看出为了不拖累新城A,又要跟上快速扩张的吾悦广场，“新城影娱”目前是通过举债，养人的方法，勉强度日，所以这个财报就看起来很难看。

但是以后随着业务的落地，结构的合理，成本的控制，扭亏为盈不会太困难。一旦局势反转，其估值水平肯定会超过地产业务。

5.怎么看待“新城控股”和“新城发展”关系？

我个人猜想：控股股东还是很厚道的，没有通过给“新城发展”输血的方式，变相给自己输送利益，即使是现在“新城影娱”这样比较困难的局面，也没有利益输送。

种种迹象表明，新城控股还是新城系资产的主要上市平台，也是新城系优先发展的对象。

而新城发展，更像是控股股东给自己留的后路和后花园。像电影院啊，儿童乐园啊，这些资产，成熟期很长，但是成熟以后，现金流稳定，类似电啊，公用设施一类的，胜在一个细水长流，足以保证一个家族的繁衍。

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至于到底买哪个？

1.先考虑股息：

股息率一样的情况下，我觉得买新城控股好。“新城影娱”的财务决定了，新城发展不可能有超出新城控股的分红率，新城发展拥有新城控股67.17%的股权，那么按照股息来算，新城发展差不多市值应该在新城控股的55%左右。

（新城发展2019年的分红率只有新城控股的78%）

2.再考虑市场：

目前考虑AH市场的话，一个是分红税，一个是汇率的预期差，一个是持股方式（港股通或者香港本地券商），每个人考量的方式都很多。

但是简单的参考万科，目前万科A比H溢价28%。假设新城控股比新城发展溢价25%-30%。

那么新城发展的市值应该在新城控股的55%*（0.77~0.8）=42.35%~44%之间。

目前新城控股的市值如果按照800亿算，新城发展的市值应该落在338亿~352亿之间。

3.考虑交易费用，便利程度。

我的建议是：

A.预计持股时间小于3年左右的，目前这个价格，还是新城控股划算些。

（目前市场给“新城影娱”的估值是0，3年内随着吾悦的扩张，“新城影娱”的财报有可能更难看）

B.预计持股时间3年到5年不动的，或者搏香港那边估值修复的，搏汇率赌人民币对港币贬值的，可以考虑新城发展

一赌“新城影娱”现金流回正后，分红率相对上升（相对于现在）带来的股息率价值修复。

二赌“新城影娱”本身从0估值到正估值的，估值修复。

三赌AH市场间的估值修复。

C.持股时间更长的，这个位置，这个价格，我肯定选新城发展（控股股东给自己留的资产，有可能成熟很慢，但是成熟后一定不会差，亏谁都不能亏自己的）

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综上所述，新城发展到底比新城控股差在哪里了？

1.非地产业务成熟期太长，发展缓慢，现金流不好。

2.员工太多，用工成本略高。

3.所处市场不好，估值更低。

但是，目前的价格已经把以上所有都price in了。

10年后，20年后，我估计又要写一篇“新城发展到底比新城控股好在哪里了”的文章，把那些非地产业务好好吹一吹

利益相关：本人持有这两只股票的仓位。

 $新城控股(SH601155)$    $新城发展(01030)$