死磕新城1000个交易日，今天第一百三十五天。
上次说了西田地产，这次说说西蒙地产。西蒙地产的热度比西田高多了，很多人也比较熟悉，所以我就挑一些重点的来说。
首先在说西蒙地产之前，先说说Reits，ABS和股票的概念。（熟悉的小伙伴可以直接略过）
Reits称房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts ），名字里说的很清楚了，是“房地产”“信托投资基金”，本质上是信托基金公司，投资标的是“房地产”。分为权益型，抵押型，混合型，由于权益型是主流（占比90%以上），所以咱们默认讨论的是权益型Reits，下文不再赘述。
ABS全称资产支持证券（Asset Backed Securities），名字里没有说“房地产”，所以投资标的不限于房地产，理论上所有可以产生持续现金流的资产，比如物业费，高速路收费，应收账款，医疗费用，甚至景点门票，都是可以作为投资标的，不一定非得是商业地产。
除了投资标的不一样，所有权也是不一样的。
简单的理解，把持续生息的资产称为“鸡”，产生的收益称为“蛋”。那么Reits本质就是众筹买鸡，你买了Reits实际上就是买了“鸡”，“鸡”的所有权都是属于你的，“鸡”的饲料需要你负担，“鸡”下的蛋也归你所有，鸡下的蛋越多，你吃的蛋就越多。
ABS则不同，你买了ABS，“鸡”还是人家的，只不过把未来十年二十年内下的蛋作为抵押，每年给你约定好的持续的“蛋”作为收益。（当然这只是理论上的，实际操作中为了把ABS发出去，有可能连鸡一起抵押）
所以，“鸡”的所有权有没有发生转移，是ABS和Reits志性区别。
对于投资者来说，Reits风险和收益都更高，在承担了“鸡”不下蛋的风险的同时，又享受了“鸡”超预期下蛋的收益。
这么说来，似乎买Reits和买地产股票，没什么区别啊，事实真是如此么？
买股票买的是“养鸡的人”，买Reits买的是“鸡”。“养鸡的人”有时候觉得养鸡不赚钱了，有可能去“养猪”，或者“养老”，或者“造车”等等（请不要对号入座，如有雷同，纯属巧合）。所以买Reits是一种比买股票更直观的投资方式。
如果再考虑到税收问题，买股票的情况下，公司要上缴所得税，当公司给你分红的时候，你要上缴红利税，这就存在二次上税的可能性。而投资Reits不会，只需要缴纳一次税收。
另外Reits有“强制分红比例”条款的保护(在美国，规定90%以上的可分配利润要进行强制分红），获得感比股票更有保障，也降低了财务造假的风险，减少了上市公司利益输送的道德风险。
Reits相比买地产股有这么多优势，那么难道没有什么死穴么？当然有啦，而且是绝对的劣势，各位看客不妨思忖一番，咱们文末揭晓答案。
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说说我们的正主西蒙地产，西蒙地产（Simon PropertyGroup）,简称SPG，生于20世纪60年代，开头的二三十年都是艰苦的创业故事，各种鸡汤励志文里都能看到，虽然主人公不一样，但都是同样的精彩，咱们就略过了。
时间线来到了1990年，创始人Melvin Simon的长子，29岁的David Simon接班西蒙。这个David可不一般，大刀阔斧，野心勃勃，公司在他老子手上的时候算的上是中规中矩，到了他手上就变得如虎添翼，在他继任两年后，就寻求IPO上市，并在1993年成功募集资金8.4亿美金，创下了美股当年最大规模IPO的记录。
而且这个David发明了一种“一鱼三吃”的“西蒙模式”。
具体哪“三吃”呢，容我细细表来。
第一个吃法是,开发物业，这和我们国内的地产商大同小异，大家都懂。
第二个吃法是发行Reits，发行开发好的物业，打包进入Retis ,然后公募发出去，实现回笼资金。
当然啦，作为开发商的西蒙，不会给他人做嫁衣的，所以自己也是持有Reits的部分份额的。
第三个吃法是，已经打包进入Reits的物业，也是需要运营的，那么西蒙当然是当仁不让的揽下这些活了。
通过以上三个盈利模式，西蒙实现了从开发到运营到退出的资金闭环，一条财富通道就这么形成了。
三大法宝加身的西蒙，开启了“买买买”的重组扩张之路，1993年仅仅持有114家物业的西蒙，在7年后，也就是2000年就增加到了251家，平均每年增加接近20家，这也是美国商业地产的“增速奇迹”，前无古人，后未必有来者。
净利润更是从1993年上市时的2000万美金增加到了2000年的2.2亿美金，增幅超过10倍。
当时发行价价只有22.5美元的西蒙地产，每季度分红一次，每次0.5美元左右，只用了区区45个季度，就在2004年把所有一开始持有西蒙地产的投资者的成本转为负数了。
在经历过快速扩张以后，西蒙地产持有的物业定型为三种主要业态：
1.The MILLS(大都会购物中心）：定位国际一线城市的商业标杆,目前有14个。
2.MALLS（区域购物中心）：西蒙版吾悦广场（偏重于购物功能），目前数量在105左右。
3.Outlets（奥特莱斯名品大卖场）：国内很少见，前身是大品牌工厂的仓库，甩卖过时断码的产品，后来经过物业整合，场地升级，变成现在的奥特莱斯名品大卖场。特点是便宜，大品牌，缺一不可。目前数量在70个左右。
大家发现没有，2000年就拥有251家物业的西蒙，在20年后的今天，似乎物业数量不增反减？
那么一条非常明显的扩张线路就出现在了我们的眼前，西蒙走的是和万达，新城，美的一样的路线：先提量，再提质，先圈地，再深耕。
虽然20年间西蒙的物业数量没有增加，但是净利润从2.2亿美金提高到了20亿美金以上。所以吾悦广场以后即使到了300座，甚至500座，达到了饱和，如果以西蒙为模板的话，依然会有10倍左右的净利润增长潜力的。
数量还是那么多，但2020年的西蒙地产，拥有的物业质量，和2000年的西蒙，已经是云泥之别了。
那么我大胆的预测一下，现在主要深耕三四线城市的吾悦，在20年后，有可能数量不会有质的飞跃，大概率在500家左右，但是质量都会向苏州高铁吾悦看齐，而且在北上广一定会有一两个地标级的，世界级的吾悦。
回顾完了西蒙的光荣历史，咱们再来说两个西蒙的缺点（个人观点）：
1.增速
2.负债率。
大家翻雪球，翻研报，会发现所有分析西蒙地产的研究，对西蒙的增速都是不吝溢美之词的，为什么呢？因为“速度”是一个相对的概念，兔子相对于乌龟当然快，但是相对于高铁，就是另一只乌龟了。
这些研报在研究增速的时候，都是默认西蒙地产和美国国内的其他商业地产进行对比，或者和其他行业进行对比，那么西蒙地产当然足够优秀。
但是我现在要把西蒙和新城，和万达比，和龙湖，那么西蒙引以为傲的“增速”反而成为了软肋。
随便列几个数字，大家感受感受。
同样从2000年开始算起，新城2000年净利润是亏损7000万，2019年净利润133亿，这叫什么？这叫沧桑巨变。西蒙地产的2.2亿美金到2019年的20亿美金，完全不值一提。
营收，新城2000年营收5.5亿，去年858亿，增长超过156倍。
而西蒙呢？西蒙地产2000年营收20亿美金，去年57.5亿美金，20年年来增长不到3倍。
要是用速度来比较，西蒙就是负重上山的行人（普通人爬山速度3KM/小时），新城就是Z字头的直达列车。
就这样的西蒙地产，高谈阔论“增速”，岂不是让新城这样的房企笑掉大牙？
那么造成这种结果的原因是什么呢？
还记得文章开头，我给大家留下的小思考没有？Reits的死穴在哪里？Reits的死穴就是强制分红！
就是因为强制分红，所以天然的造成了增速的下降。
接下来，我们考虑这么一个模型。
第一家虚拟公司叫蒙西地产，这个蒙西地产呢，ROE是20%,期初净资产100亿，每年实现净利润的90%来进行分红。
第二家虚拟公司叫城新控股，这个城新控股呢，ROE也是20%，期初净资产也是100亿，但是每年实现净利润的30%用来进行分红。
15年后，两家公司的净资产大概能差多少？15内累计分红差多少？
答案是，这两家企业在管理水平相同的情况下，15年后蒙西地产的净资产从100亿增加到了134.59亿，增幅34.59%，15年间累计分红335.5亿。
而城新控股的净资产从100亿增加到了713.79亿，增幅613.79%，15年间累计分红305.88亿。
如果有第16年，那么城新控股16年里的累计分红也即将超越蒙西地产。
这就是Reits的死穴所在，也是西蒙地产增速软肋的症结所在，这是必然的。
有人会说我是不是危言耸听呢？？？？我这个只不过是一个模型而已阿，说明不了问题。
那么我们来看真实的数据，更加触目惊心！
2005年财报显示，西蒙地产的净资产是55.75亿美金。而最近一期，也就是2020q3的报表中，西蒙地产的净资产是多少呢？区区22亿美金！15年间净资产增长-66%
2005年新城的净资产是7.67亿，而今年三季报净资产来到了677亿，15间净资产增长8726%。
现实往往比模型更残酷。
所谓成也分红，败也分红。美国的Retis虽然要求强制分红，但是对杠杆率反而没有要求。那么对西蒙地产来说，净资产取得的收益几乎全部分掉了，想要做大做强，持续扩张，只有一条路可走——举债加杠杆。
这就是西蒙地产资产负债率一路高歌猛进，最后突破90%的原因所在。
这样的做法，结果就是风险越来越大，在太平盛世，可以歌舞升平，可一旦遇到了狂风骤雨，只能瑟瑟发抖了。
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当然啦，西蒙作为美国商业地产的执牛耳者，西蒙的商业运营，品牌塑造，建筑审美，都是现阶段的新城需要虚心学习的对象。
但是碍于西蒙地产本身的Reits的属性，新城在财务指标上全面超越西蒙已经是旦夕之间的事情了。
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哈哈哈，今天思路清晰，本来打算下午五六点完成的，没想到文如泉涌，感觉自己仿佛西蒙地产的ceo附体，一下把脉络都理清了。