文/乐居财经 范慧茹
四季度即将过半，验收战果的时候也越来越近，房企与物企之间的关联交易也到了续约高峰期。
近日，银城生活服务(01922.HK)、鑫苑服务(01895.HK)、建业新生活(09983.HK)、星盛商业(06668.HK)、新城悦服务(01755.HK)等多家物企，纷纷发布与地产公司的关联交易续约公告。
背靠大树好乘凉，年底业绩冲刺，物企们紧紧抓住关联房企这根业绩牵引绳，各种关联交易财技大秀开始上演。
在近日续约的三家物企中，鑫苑服务、建业新生活和星盛商业不约而同的修改并提高了原定的本年度关联交易上限。
三家物企此次提升的关联交易总金额达到了3.14亿元，而这笔资金或多或少将成为物企接下来两个月的盘中餐。
建业新生活：关联方收入占比三连涨
在三家公布上浮本年度交易额度的物企中，建业新生活所涉关联服务种类最多、金额最大。
11月9日和11月11日，建业新生活先后两次发布关联交易公告。第一次主要涉及对田园综合体项目管理服务年限的延长、上限金额的增加以及采购服务上限的增加。
根据9日公告，为建业地产提供田园综合体项目管理服务将从2021年延长至2023年底。原制定的2021年年度上限6000万元，将提升1500万元，增加至7500万元；续约的2022年和2023年年度上限分别为9000万元及9500万元，均有不同程度上浮。
在采购服务方面，原本制定的2021年及2022年的上限金额均为2000万元，经修后将分别增加到了4000万元和5000万元，上限金额分别提升2000万元和3000万元。
第二则关联交易公告，所涉及的本年度金额更是高达5亿元。根据公告，建业新生活为建业地产提供智能化科技服务，年度交易额上限分别由原来2021年和2022年的3.6亿元和3.8亿元，增加至5亿元和7亿元。修订后，2021年及2022年交易上限分别比原来增长38.9%及84.2%，即1.4亿元和3.2亿元。
此外，并续约2023年的智能化科技服务，年度上限金额为10亿元。
最新一则公告中，建业新生活还公布了近3年来自建业地产的收入占比情况，其中2018-2020年，三年间实现了三连涨。
根据公告，截至2018-2020三个年度及截至2021年9月30日止九个月，建业新生活来自建业地产集团及其关联方的收入分别占当期总收入的19.5%、42.5%、44.9%及38.1%。
尽管提升了本年度的交易金额上限，建业新生活表示，2021年预计来关联方的收入将维持在45.0%以内。
对于未来第三方收入占比的增长，建业新生活并不担心，其举例说明，建业+平台一直在蓬勃发展，截至2020年6月30日止六个月该业务的收入较去年同期的收入大幅增长47.4%。
鉴于建业+平台的客户为独立第三方，“预期未来本集团生活服务的收入增加将使来自独立第三方的收入增加。”
鑫苑服务：新增工程服务关联交易
在修订关联交易的公告中，鑫苑服务本年度交易上限上浮金额仅次于建业新生活。2021年为鑫苑地产提供交付前咨询服务的上限金额从1.56亿元调整到2.55亿元，增加约0.99亿元。
此外，并续期3年交付前咨询服务，服务到2024年底，建议的年度上限分别为4867.7万元、6387.2万元、8522.2万元。从续约的三年额度来看，并非是在2021年调整后的2.55亿元上限基础上进行上浮，反而所有下降。
这就与其后续分拆工程服务关联交易有关。根据公告，鑫苑服务为关联房企提供的服务包含物业管理服务、增值服务、交付前咨询服务，而此次公告中，新设了一项工程服务关联服务协议，2022年上限为1.78亿元。
而这项工程服务此前被划分在了交付前及咨询服务业务里面，之所以拆分出来，鑫苑服务解释称，预期该项服务在未来将会大幅增加。
从过往产生的实际金额来看，的确有明显增长。2020年该项服务产生金额为1936.5万元，截至今年9月30日，已经增长至3176.6万元，不到一年涨幅达64%。
9月30日，鑫苑服务发布了延期一个月的中期业绩报告，财报显示，鑫苑服务上半年总收益较去年同期2.6亿元增加约29.4%至3.37亿元。其中，交付前咨询业务增速最快，取得了7970万元，较去年同期增长89.6%。
鑫苑服务内生外延两手抓，上半年第三方在管面积占比达到了61.1%，较去年同期增加19.3个百分点，超过了鑫苑地产提供的在管面积。第三方在管建筑面积约为2212.6万平方米，较去年同期的922.7万平方米增加约140%。
新城悦下调“逆操作”
纯商管服务运营商星盛商业，在11月9日也发布了修订关联交易年度上限的相关公告。根据公告，星盛商业为关联方提供商用物业运营服务，主要包含定位、建筑咨询及租户招揽服务和运营管理服务。
该项服务原定2021年和2022年的额度上限分别为1.38亿元和1.56亿元，建议经修订后的年度上限分别为1.78亿元和2.36亿元，较原定额度分别上浮约3539.8万元和8075.5万元。
根据过往实际产生的关联交易额来看，2019年和2020年，为关联方提供商用物业运营服务所产生的金额分别为8951.1万元和1.23亿元，分别占当年总收入的23%和28%，关联方收入占比呈现上升趋势。
除上述三家物企外，于11月份发布关联交易续约公告的物企还有银城生活服务和新城悦服务。不同于前三者，银城生活服务和新城悦服务仅对未来几年的续约公告做出说明，并未提升本年度上限金额。
同是续约公告，新城悦服务则相对特殊。其于11月1日发布的关联交易公告，是继10月28日关联交易续约公告的补充协议，补充协议除了对服务的相关定价准则做出详细说明外，还对上一则公告中约定的2022年关联交易上限做了更改。
值得关注的是，新城悦服务是向下调整了上限额度，调整额度差达到了3.5亿元。根据第一次的续约公告，规定的2022年关联服务的交易上限是20亿元，而最近的一次补充公告已经改成了16.5亿元。
文章来源:乐居财经