【美股REITs全行业大科普系列】转自公众号投研帮：touyanbang88
我会带大家深入到REITs丛林内部，看看这片林子到底有几只鸟。不了解REIT的人，读完这个系列基本就入门了。
目录：
1) 住宅类；（点击阅读）
2) 写字楼；
3) 工业园区；
4) 零售商区；
5) 医疗；
6) 酒店；
7) 仓储；
8) 基础设施；
9) 林区；
10) 数字中心；
11) 特殊用途；
12) 多元化用途；
13) 房贷（m-REITs）。
写字楼REIT
说到写字楼类的REITs，我这个公众号的头像，就是纽约曼哈顿的俯瞰图。我当时在帝国大厦顶层天台，拍下了这密密麻麻的写字楼：
其实，不是只有川普才能在曼哈顿搞房地产。像你我这样的普通投资者，也可以成为曼哈顿某栋楼的股东——多亏了资产证券化。
写字楼REITs，几乎都集中在纽约这种一线城市。全美一共就25只写字楼REITs，光纽约就占了5只。
这种房产，可想而知，地理位置是影响其价值的最重要因素，没有之一。只要在市区中心的繁华地段（CBD），租金一定是最高的，这点没啥可商量的。
但不在市区的写字楼也并不是没有市场，它们的优势是，离居民区近、停车位充足，而且便宜……
除了地段之外，写字楼也会按照硬件条件分成ABC三个等级。A级写字楼普遍都比较新，楼的硬件质量比较好，内部设施也会比较高级，比如会有健身中心和餐厅等。而B和C级的这些方面都会相对较差一些。
这个等级也没有硬性指标来划分，基本上就是凭主观判断，方便为定价作参考而已。
写字楼REITs还有一个特点——租约都是Full-Service的。意思是，房主会负责租客的一切开销：水电费、税、保险、安保、垃圾处理、景观美化……等等。租客只需付租金，其他事都由房东搞定（当然费用已经摊在租金里了）。我把“full-service”翻译成“一条龙服务”，不为过吧？
这种写字楼的租约一般都在5到7年，到期续约的情况也很常见，除非租客破产了。当然，写字楼的收入受经济影响巨大，如果经济危机到来，企业大批破产，会直接影响到写字楼REITs的收入。
写字楼的租金波动率也比其他房产要大，周期性更强。周期性指的是新楼开工到建成的周期，如果一段时间内新建成的写字楼太多，而需求跟不上，就会影响那个地区的入住率，从而影响REITs的租金收入。
还有一点比较重要的是，现代化设施越来越发达的今天，已经有很多人可以在家工作了，而这个趋势应该还会继续，造成人们对办公室的需求逐渐减少。而且，人们也越来越懂得空间管理了。2000年的时候，平均每个员工大概有23平方米的空间，而到了今天，这个数字已经缩小到16平方米——公司对办公室空间的需求减少了30%。
所以，人类社会逐渐进步的进程中，写字楼这个行业要面对的挑战还很大。
目前在写字楼REITs里，有两只跌破了净资产，也就是价格除以每股净资产小于1。（换句话说，此时此刻把它的资产全都卖了，债务全还清，剩下的钱比它的市值还高）它俩的代码是PGRE和NRE，市净率分别是0.94和0.95。但我并不是推荐你买它们，因为我根本没深入了解它们，提出来只是供感兴趣的小伙伴去挖一挖。
再说两只分红率最高的，GOV和SIR，分红率分别是8.54%和8.02%。它们的市净率也没有很高，分别是1.51和1.08。同样的，我不是推荐你买，感兴趣可以深入研究一下。
后面会继续写其他行业REITs和估值方法，敬请期待……
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