【前言】
这次新开一个房地产观察系列，这个系列的目的，是尽可能客观的把房地产行业的现状与发展趋势呈现给各位球友。力争做到通过一篇观察，可帮助各位清楚明白房地产行业上的现状与趋势，以及市场对房地产行业的一些看法。内容或许较多，但本喵自认为都是干货。
全文的结构如下：
【观点】
低库存下的资金风险可控（企业主观上加强回款，低库存决定去化率良好），融资集中度跳增凸显龙头优势（加速淘汰中小房企），5月龙头销售高增长（碧桂园创纪录月销770亿，TOP10/30/50高速增长），印证销售集中度提升趋势不改（TOP30未来3-5年将占比70%，超7万亿的年销售额）。
高业绩增速、低估值、情绪边际改善下，龙头企业或有机会。
以下为正文。
一、市场看法
1、行情回顾
2、行业估值
● 中信二级行业指数（房地产开发管理）- PE(TTM)：
● 相对于沪深300情况：
3、机构仓位
4、卖方观点 20180528起
# 【华创地产•袁豪团队】地产下跌点评：低库存下的资金风险可控，融资集中度跳增凸显龙头优势，高业绩增速下龙头估值理应修复 20180529
近期市场对于房地产行业资金问题比较担忧，但我们认为低库存下的资金风险可控，并且从多项指标来看，目前资金并没有差到14年的情况，如有如下：
1）从房地产开发资金来源来看，目前行业融资一端受压好于14年的融资、销售两端受压，尤其低库存下销售更好。
房地产资金总体趋紧，但目前要比14年要好。房地产资金来源分为：融资+销售回款，目前销售回款占比50%，高于11年和14年的40%，11年和14年是融资和销售两端受压，融资变差的背景下，高库存下去化率走差，销售回款也同时变差，而目前仅是融资一端受压，销售一端仍保持较好状态，尤其是低库存下、高去化率背景下，房地产资产流动性较好，目前不存在卖不动的担忧，销售目前仍保持较好状态，尤其龙头和蓝筹销售表现依然出色。
2）从房企财务报表来看，净负债率较14年有所上升，主要为二线企业扩张，但现金短债比和利息覆盖倍数好于14年。
18Q1净负债率达108%，较14年90%有所增长，一线、二线、三线房企分别为71%、187%和95%，龙头和中小房企持平略低于14年，二线房企负债率扩张明显、高于14年的130%，但目前行业未售存货处于最低位，表明公司也在去库存，此外现金短债比1.2倍、好于11年和14年的0.9倍，17年末利息覆盖倍数4.2倍、好于14年的3.3倍，同时18Q1销售回款增速+10%，仍优于11年的-26%和14年的+1%。总体资金好于14年，或只存在个体资金问题。
3）从房企融资结构来看，海外债以及ABS、中票等融资占比提升，信用要求提升推升融资集中度、凸显龙头优势。
融资集中度大幅提升，一方面，20家主流房企2016年及之前境内外发债规模占比A/H上市房企合计新增长期借款的22%以下，2017年则跳增至28%，另一方面，这20家企业的新增有息负债占比AH板块则从2015年的44%跳增至2016-17年的60%。而随着外债占比提升以及诸如ABS、中票等直接融资渠占比提升，外债占内外债从15-16年的10%提升至目前的40-50%，ABS和中票占资本市场融资占比从15-16年的10-15%提升至目前的40-60%，都对信用评级要求更高，推动融资集中度的提升、进而推动销售和土地集中度的提升。尤其近期万科、招蛇、金地都进行了低成本融资，融资成本仅4-5%。
# 【海通地产】1-5月品牌房企销售优异，业绩锁定度不断提升 20180601
1、根据第三方公布的2018年1-5月销售业绩排行榜数据，前100强房企全口径销售金额达到3.47万亿元，同比上年增长33.5%，涨幅上升5.0个百分点；权益金额达到2.85万亿元，同比上年增长31.0%，涨幅上升5.8个百分点。
2、从1-5月累计同比增速来看，金茂销售累计同比增长280%。滨江、融信累计同比增长超100%；融创、中梁、龙光、金科、蓝光、阳光城、新城、正荣、中骏、世茂、富力等累计同比增速超过50%。
3、3Q之前大部分TOP30上市房企有望完成17年全年业绩，基本面锁定度在不断提升。按照1-5月单月平均销售数据，我们计算房企完成17年全年销售所需月数。金茂完成去年销量预计所需6个月，建发、东原完成去年销量预计所需7个月，中梁、融信、合景泰富、中国奥园、碧桂园、金辉、金科预计8个月，美的、龙光、华发、富力、滨江、阳光城、保利置业、正荣、新城预计9个月。
二、行业情况
1、月度数据（来自于华创地产 - 5月份）
1）成交月同比：5月49城月成交同比下降5%，一二线同比下降6%、三四线同比下降4%
5月(5.1-5.31)49个重点城市一手房合计成交2,603.9万平米，较4月同期环比上升17.5%，较去年5月同期同比下降5.1%。其中当月成交同比较4月上升16.1pct；年初累计至今成交1.1亿平米，同比下降16.7%。
2）二手房成交量：上周15城周成交环比-7%，5月月成交同比-8%、较上月提升19pct
5月累计成交712.6万平米，较4月同期环比上升13.1%，较去年5月同期同比下降7.7%，其中当月成交同比较4月上升19.3pct；年初累计至今成交2,727.9万平米，同比下降24.5%。
3）新房库存：16城上周可售面积环比下降，去化月数一二三线均环比继续下降
上周末（2018/5/31）16个重点城市合计住宅可售面积为6,538.4万平米，环比下降0.7%。其中，一线城市合计可售面积为2,032万平米，环比下降1.9%。北上广深可售面积环比变化分别为-2.2%、-2.8%、-1.6%、-0.5%。二线城市合计可售面积为3,319.1万平米，环比下降0.3%。三线城市合计可售面积为1,187.2万平米，环比上升0.4%。
上周末（2018/5/31）16个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比下降0.3个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比下降0.9个月。北上广深去化月数分别为16.5个月、4.9个月、10.7个月、12.5个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为9.2个月，环比下降0.01个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为13个月，环比下降0.2个月。
2、周度数据（来自于华创地产 20180525-0531）
上周（18/5/25-5/31）主流49城一手房周成交环比+9%，其中一二线环比+7%、三四线环比+14%；5月月成交环比+18%、同比-5%，同比较4月提升16pct，其中一二线同比-6%、三四线同比-4%，分别较4月提升21pct和6pct，目前由于限签导致网签备案滞后严重，成交数据偏低严重，但5月成交环比、同比继续向好，同时5月主流50房企的销售额同比+59%，也是销售改善的侧面印证。
库存方面，上周16个重点城市成交环比+1%，推盘环比-38%，推盘缩量推动周成交/推盘提升至1.30倍，5月成交/推盘比回升至1.13倍，市场供需关系仍偏紧；5月末16城可售面积为6,538万平米，环比下降0.7%，到目前为止库存已连降41个月；3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比下降0.3个月，行业依然处于去库存阶段。
融资方面，金地集团30亿公司债完成发行，利率5.3%-5.4%，华夏幸福公司债14亿元完成认购，票面利率7.4%，融资成本虽有所上行，但我们维持认为在行业资金趋紧背景下龙头房企融资通畅推动融资集中度继续提升。
3、政策层面（来自于华创地产 20180525-0531）
政策新闻方面，福州严厉整治市场违法违规行为；惠州不排除对购买3套以上的住房资金来源进行核查；上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳8城，全部或者部分房源需要摇号出让，显示出在低库存背景下需求端政策从严和市场热度不减并行。
人才新政方面，继部分二线城市放宽落户条件后，三四线城市如温州、济源、汕头、潍坊、枣庄、菏泽等跟进，落户优惠条件包含零门槛落户、租房、购房补贴、资金奖励等多举措，表明人才新政仍是中央允许范围的需求端政策，并且上述政策的密集扩围将进一步稳定下半年购房需求。
4、内部人士交易 - 增持/回购为主
5、行业现状&大趋势（主要来自华创地产团队）
1）行业现状
● 土地财政：全国土地出让收入占比全国财政收入37%，部分城市财政收入增速下行
● 租售并举局限于核心一二线城市，对开发市场成交影响有限（ZF肥水不流外人田）
目前市场上的长租公寓分为两类，一类是地方性国企平台以周边地价的1/5左右低价拿地的租赁地块，另一种则是地块性质要求自持70年、不可出售的住宅/商住地块。
● 政策端：从“一刀切”到“保障刚改、因城施策”，政策主要针对投资性需求，各地各有对冲政策（人才新政、落户放宽、公积金额度提升、棚改政策等）保障刚改需求
● 库存情况：短期库存、中期库存、房企存货等指标均反映本轮行业去库存长于以往周期
● 供需端：政策打压与低库存同行，一二线摇号购房表明供不应求现象仍然存在
和以往的高库存下行周期不同额是，本轮周期中政策打压和低库存同行，导致去化率持续高位，从一定程度上缓解了市场原本对于销售的悲观预期。南京、上海、长沙等七大城市先后出台摇号购房细则，所有新建商品住房客户积累大于可供房源的项目均应采用由公证机构主持的摇号方式公开销售商品住房，供给的收缩快于需求的收缩在一二线城市已成常态。这和我们跟踪的17城成交推盘比数据也相对一致，2018年1-5月成交推盘比分别高达1.55、1.29、1.21、0.79和1.13倍，去化率直至目前仍保持高位。
● 龙头销售表现：龙头&蓝筹销售好于全国、集中度再提升
● 价格情况：本轮房价上涨周期长于以往，低库存下价格依然表现较强
● 资金面：行业资金趋紧，境外融资占比提升，开发端和购房端都呈现龙头融资集中度提升快增
● 房企融资渠道构成：银行贷款+公司债等占比81%，低成本融资渠道保证成本可控上行
定量来看，主流15家房企在2015-17年的短债占比基本都在24-28%，2011-17年平均短债占比30%；2017年末碧桂园、万科、保利、金地、招商蛇口的短债占比分别为32%、33%、14%、25%和31%，因此整体融资结构变化不大，也就是说在龙头公司的开发端融资并没有体现出融资收紧、大幅提升过桥资金的情况。
而我们也可以看到，过去三年中主流房企融资渠道构成没有太大变化，2017年银行借款、公司债和中票等资本市场融资以及其他借款分别占比55%、26%和19%，过去三年中银行贷款+公司债中票等低成本融资渠道占比稳定在80-85%，而这些融资工具的成本敏感性较其他融资渠道较弱，同时长期贷款为主的占比也使得即使利率上行对整体融资成本的提升并不会有过大反应。
2）行业趋势
● 主流15家龙头房企的拿地集中度由15年的11%提升至17年的46%，主流房企采取进攻性拿地策略，通过拿地集中度提升预测销售：拿地集中度跳增将推动未来3年龙头房企销售额翻番
在2010-2015年中，15家主流房企的拿地集中度稳定在10%上下、波动并不大，表明的是过往周期中，土地市场对于大小房企的拿地行为是公平的，但在2016-2017年拿地集中度的快速跳增至2017的46%，则表明了近两年中土地市场中由于制度性安排（供给端政策调控）导致了对中小房企出现了歧视，从而推动拿地集中度出现了非正常的快速提升。
而在行业土地成交较弱的背景下，主流15家龙头房企则呈现的是主动进攻性的拿地策略。2014-2017年主流15家龙头房企的拿地面积（招拍挂+并购）分别同比-47%、+52%、+118%和+60%，同期拿地面积占比当期销售面积分别为1.0倍、1.2倍、1.9倍和2.1倍，上述两方面数据表明龙头拿地集中度的提升并非源于行业去库存下的被动集中地度的提升，尤其2016-2017年的拿地同比大幅提升以及拿地/销售比持续高达2倍等都说明了龙头房企展现的是主动进攻性的拿地策略，同时也说明了土地供给端调控下龙头房企的拿地优势更强。
通过对比主流15家房企的拿地面积集中度和销售面积集中度，我们可以发现，在2010-2015年间，拿地面积集中度和销售面积集中度是相互纠缠的、相互吻合的，也就是说某个房企在土地市场上的份额就决定了其在销售市场的份额，两者之间存在拿地面积集中度向销售面积集中度传递的紧密关系。但在2016-2017年间，销售面积集中度由2015年11%快速提升至2017年上半年的17%，提升了6pct，但同期拿地面积集中度则由2015年的14%大幅跳增至2017年上半年的46%，大幅提升了32pct。在这个期间，拿地面积集中度和销售面积集中度之间快速拉开差距，并不是说明两者之间原先紧密的传递关系失效，只是由于拿地面积集中度提升太快，而销售面积集中度的反应滞后所致。
三、重点公司动态跟踪
# 融创中国
20180529 95亿购买大连万达商业约3.91%的股份
# 碧桂园
20180530 拟发行200亿小公募公司债的项目状态变更为中止
20180530 董事会批准分拆碧桂园服务股份于联交所独立上市
# 华夏幸福
20180601 公司债发行成功 14亿 票面利率7.4% AAA
# 阳光城
20180602 拟境外发行美元债15亿美元
四、调研信息更新 20180529起
# 【克尔瑞】【调研笔记】热点二线市场调研纪要（五）重庆篇 20180529
1）政策相对宽松、市场火热房价涨幅小且有需求支撑
重庆房地产市场于2016年底启动，2017年四季度市场热度推升至无以复加的地步，核心区域一、二手房价格倒挂。市场火热的逻辑线索在于：一，2017年初大批外地投资者进军长江沿线城市炒房，带动本地需求急剧释放；二，本地改善换房需求结构性拉升房价；三，地价快速上涨不断强化房价上涨预期。
目前重庆属于卖方市场，持续供不应求，库存整体偏低，购房者入市意愿强烈，日光盘频出。2016年三季度以来，重庆房价涨幅超30%，核心区域增长尤为迅速，涨幅达80%，政府着力加大土地供应抑制房价过快上涨，但供地速度不及卖房速度，土地存量并不多。受限价政策影响，部分项目推盘日期被迫延迟，售价略低于市场预期，导致在售项目去化表现优异，目前重庆市场有房就是最强的营销。
2018年下半年供应明显放量，中央公园板块是重要增长级，或将出现一定程度的去化压力。此外， 2018年供地规模同比减少约10%，区县、远郊明显下降，但主城九区略有回升，且供地集中在上半年。
2）限售不限购，房产税影响极有限，调控政策相较宽松
重庆政策环境较为宽松，不限购、限售2年，限价较宽松，有沟通讨论空间，在售项目全年房价涨幅要求低于10%。认贷不认房，首套首付三成，利率上浮15%，二套首付四成，利率上浮25%。
2018年重庆房产税起征点调整为15455元/平方米，多数区域房价约1万/平方米，并不在征收范围。对于在重庆“无户籍”、“无企业”、“无工作”等“三无人员”，房产税跟着房子走永久征收，即使转卖本地人也难以规避，转卖难免要折价。房产税税率5‰，相较于房价涨幅房产税影响有限。
3）区县客群是城九区主力，购房地缘性强、中区域需求外溢北区
重庆属于人口吸附型城市，主城9区，下辖29个区县。区县客户大都前来主城九区购房，外来投资客占比约20%，主要来自于核心城市外溢炒房团，四川省内客源较少，因成渝鄙视链，川内三四线城市市民购房首选成都，重庆并不受待见。此外，因避暑需要，重庆人外溢贵阳购房，带动贵阳房价上涨。目前，贵阳首套首付低至20%，利率上浮10%。
4）150万元、三房产品最热销，刚需产品面积小型化
改善性需求持续释放，三房产品最为热销，考虑功能性，二孩新政致使四房成交占比有所提升。成交主力集中在总价150万元，去化率95%；总价200万元有一定门槛，去化率85%。刚需门槛100万元甚至80万元以下产品更为热销。受房价过快上涨以及供地政策影响，低总价房源整体偏少，刚需产品全款优先，面积段集中在70-90平方米。目前50-60平方米，总价70-80万元左右是市场投资热点，未来刚需产品面积段将由大变小，户型逐步小型化以控制总价。
# 【中泰地产】亿翰商品房销售排行榜月度电话会议 20180531
1、发言要点
1）5月份TOP10门槛值同比提升26%，单月碧桂园销售770亿，表现亮眼
从3月份、4月份，房企销售数据开始疲弱，5月份当月的数据还是非常亮眼，我们看一下门槛值，5个月要做到第10名是660亿左右，门槛值同比去年增长26%；前30名五个月318亿，每个月做到60个亿的水平，同比增长37%；50名门槛值，这个月能做到接近200亿，同比增长接近57%，预计今年全年TOP50的门槛有可能接近500亿，一年的量做不到500亿上下的话，基本上进不了前50强，这说明房企规模上的竞争和基本的增速，还是保持比较高的水平。
2）资金链：融资端规模收窄，但销售增长较快
3）融资利率：部分企业发债受挫，但现金短债比指标较好，债务风险爆发的可能性不大
我们当时做了几个研究，测算了房企现金短债的比例，在1以下的房企只有26%，73%房企已经达到了现金短比在1以上，有11%的房企是在10倍以上，有30%多的房企是在5到10倍区间。绝大部分企业在短期内的债务风险爆发可能性并不是特别大。
4）去化率：目前去化率70-80%，龙头房企完成年度销售目标基本无忧
只要房企在可售货值上保证60%的去化量，今年销售业绩基本上是没有什么问题的，现在的情况来看，现在房企保证70%到80%的货值的平均去化，下半年去化率低于50%的极端情况不出现的话，整个房企销售业绩还是会保持比较稳健，据我们观察，龙头房企的销售，今年的问题并不是太大。
5）快周转：今年1-4月拿到的土地，如果做快周转，或可在今年Q4做出业绩贡献
6）一二线城市销售有所恢复，企业认可限价，回款意愿较强。限价一定程度上损害企业利润，但在量上是相对正面，只要有房子，都呈现比较热销的状态。
7）三四线城市是体系化回暖，库存处在相对低位，且受制于建设用地指标，三四线供给补充较慢
8）龙头集中度提升，未来3-5年，TOP30市场份额将达30%
9）土地市场相对平稳：土地溢价率往下走，房企加价抢地的情况减少，更多房企认可去杠杆和限价政策的持续性；受制于建设用地指标的硬约束，国土部、住建部要求热点城市增大土地供应，效果不明显；土地财政或刺激部分城市加快供地。
2、问答要点
1）对中小型房企融资紧张的看法
当前静态的时间点来看，企业本身的资金情况是历史上比较好的阶段，无论是负债还是净负债率还是现金短债的比例，包括资产负债率，静态看还是处在比较好的阶段。第二点是我觉得现在所有的房企必须得要重视现金流和资金的问题，无论资金有多好，一定要为极端情况出现做比较充足打算，而且这种趋势可能已经出来了，后面可能会比现在更加艰难。极端的情况是什么样？如果出现一些银行，两三个月不再给你续发原来的贷款，能不能保证企业的正常运行？一旦出现了极端情况，一定要能保证企业正常运行。前30强企业因为有强大的回款现金流支撑，我们觉得问题不是特别大，30到50名企业的问题，因为大家还是在往上冲，现金流的回流还是比较迅速，也不是特别大。
除了前五十强，如果没有比较好的现金流保障，或是没有做过自己的现金流方面的压力测试，我觉得要尽早做。这里存在另外一点，当前市场环境和政策环境下，房企回款的情况还是保持比较好的状态，原来回款率一年做到70%到80%就算比较高了，很多企业回款率都能达到90%甚至90%以上，这是因为我们现在限价、限购，我们进行了充足的资格审核，而且大部分的银行对于购房抵押贷款的态度还是相对比较温和的，整个市场卖房回收现金还是比较迅速，因为限价，也会附带一些付款条件，包括大额定金的支付，实际上都是有效的使得回款加速，回款的比例还是比较快的。也就是说销售的金额相对比较快速的转化为回款，这点是现在房企比较好的点，但是的确整个的融资环境在恶化，资管新规出来以后，涉房企业的负债有针对性的调控，我们用股来融资，基本上公开市场上比较难，发行公司债，涉房企业也要涉及到比较严格的审核，公司债的利率也在往上走，不往上走不适合公开的发行。
除了股和债之外，通常用的表外、非标，基本上不是全部绝迹，但是量也是原来10%、20%的水平，下降的速度还是比较快的，包括海外的债也受到一定的限制，现在供应链金融会做一些应付帐款的融资，ABS或是以持有型物业的类REITs、ABS、CMBS这些还是比较顺畅的发行，包括长租这块还是会发行，但是实际上对于现金流的补充作用是非常有限的。开发债方面相对比较松，但是一定要做好资金面的测试，要把这块重视起来。
2）对未来市场格局的判断&融资收紧对企业的影响
中小型房企我是这么看，整个企业未来不能说是高度集中，相对于历史上房企的集中度来说，提升的速度还是很迅速的，前30的房地产企业如果能够占70%的份额，相信剩下30%的市场份额大概100家企业可以占有，包括地方上再去掉一些地方性的龙头和地方性的国有企业，大部分中小企业最后都会退出市场，这轮整个融资收紧，应该是中小企业开始退出市场的通道开始打开了。在融资趋紧的情况下，的确很多中小型的企业，一年大概卖一百五六十亿，大概有四五个、五六个项目的企业，他们逐步也开始寻找一些退出的方式，我们上一轮退出，房企开始转型的时间点，我们看是从2014年、2015年，也是行业比较困难的周期。当时行业的销售还是相对比较困难，限购限贷对于行业的影响还是比较大。我们中小型房企逐步退出的态势，我们对于中小型房企，突然的出现大量非主动因素，出现了资金链断，我觉得也不是我们现在观察到的，大部分现在中小型房企还是处于休眠的状态，没有往上冲的意愿，还是想要把现有的手头能够维持下去，偶尔找一些机会性的土地进行投资，这些企业还是处于半休眠的状态，最有可能的退出方式是把他们的项目，或是以项目的方式、以整个公司股权的方式跟大型房企合作，做得好的就收购别人，做得不好的就会被别人收购。
3）对三四线市场持续性的看法
三、四线城市是体系的回暖，不是偶发的因素。
● 2010-2014年的三四线市场
三、四线城市把时间再往前推，三四线城市最好的时候是2010年，2010年过去之后，2011年开始，三四线市场一直到2015年甚至到2016年都是在走一个比较衰退的周期，这里面是体系性的衰退，为什么是体系性的衰退？2009、2010、2011年这三年，三、四线的城市，他们供应的大量的土地，大部分城市是一年供给两到三年的时间去化，土地的供应量非常大，而且土地大部分是供应在三四线城市的新区，这些新区存在一个问题，政府的配套还没有及时跟上，一个区域培育最起码需要五到六年的时间，2011、2012年甚至到2014年、2015年，2014年的配套还没有太成熟，配套这块没有跟上，意愿也不充足，吸引力不在，第三个因素，企业在三四线企业套牢，当时拿地的地价并不是很低，房价波动还是比较大的，波动完了以后，三四线市场的项目难以推进，同时在一二线市场又是非常好的市场，11到16年，虽然一二线有一些波动，整个市场还是一路向上的，占了一二线就没有任何问题，所以说企业开始退出来，金融机构看他企业逐步退出，金融机构也逐步从三四线市场逐步退出。三四线市场应该是体系性的衰退，无论是地方政府做的配套，包括供地的规模，再包括三四线市场开发商的介入和金融机构的重视，都是处于非常低的水平。
● 棚改货币化的推动
2014年还是有了棚改，2015年、2016年棚改逐步出现一些货币化的因素，我们觉得都是正面的。不容忽视的是体系，第一个，在2013年之后，三、四线城市，2014年、2015年、2016年三四线城市的市场开始收缩供地，因为我们也已经看到了，这三年来看，土地的供应的确在三四线市场不是太多，现在表现比较好的长三角城市三四线市场的土地供应为零，供应量受到一定的限制，再加上大家逐步发现，三四线市场没有价格上的上涨，还是有一定的量，而且一二线拿地难度开始增长之后，开发商开始逐步往回走，金融机构发现三四市场2016年之后有一定的复苏，也开始介入到三、四线项目，此前一提三四线项目大家都不会投，三四线整个的市场，加上棚改和棚改货币化的驱动，出现了体系化的恢复，现在看到三四线市场处在供应相对偏紧的状态，2016年、2017年还是受到建设用地指标的约束，三、四线市场的供应还是偏紧的，我们觉得2016年开始三、四线市场的回暖就是趋势性的、体系性的回暖，2019年底、2020年底三四线市场不会出现比较大的变化，再往后面看，还得要看数据上的变化。三四线市场是可以具有一定的持续性。
4）目前一二手房价差的看法
一二线市场出现波动的情况，主要是在于二手房，现在来看，二手房成交量水平还是相对比较稳定的，包括价格的水平还是比较稳定，我原来比较担心二手房，如果二手房的情况进一步下降，现在限价的规模下，一、二手房的倒挂消失了，甚至二手房相对一手房有一定的竞争力，可能会对一手房产生一定的影响。
目前的情况来看，房子还是比较稀缺的。而且我们一直有一个观点，一个城市、一个区域的房地产成交应该有自然的、常态的成交量。像上海，我认为它一年成交商品住宅，无论是一手房、二手房，加起来应该是50万或者60万套，应该有这样的常态成交量。现在来看，大部分的成交，新房的成交都是非常非常偏低的，在一二手房的比例来看。大量的二手房满足新房的需求。未来如果二手房的成交下来，或是价格下来，出现比较大的价差，会影响到一手房，现在一二线城市并没有发现这个情况出现。
短期内至少从现在来看不会存在二手房下跌导致整体新房也会有销售的问题。从逻辑上来说，是整体成交量还是不能满足基本的需求，二手房也是崩得比较紧，供求相对比较平衡，一手房是特别紧，未来即使会出现需求的下降，我觉得也不会首先出现在新房上，还是首先出现在二手房上，这个时间点会给我们留相对比较充足的过渡过程，我们会观察到二手房的价格出现比较明显的下降。
价格短期内也是下不来，现在的供应来看到，去化周期还是偏紧。只有整个去化周期在18个月以上，我觉得才会出现价格上波动，但是从12个月到18个月，虽然只有半年的时间，对于去化周期的变动，这个时间会到两到三年。
# 【中信建投房地产】5天10城！带您深入还原中西部三四线城市楼市！ 20180604
1） 中西部三四线城市热度如何？量价齐升，逐年升温
整体而言，我们调研的中西部三四线城市都维持了量价齐升的状态，且热度逐年升温。
成交规模：四川省：我们调研的4个城市2017年成交量均相较2016年增长30%以上，2018年根据调研情况热度仍保持。贵州省：遵义2017年成交量相较2016年增加10%，热度从2017年下半年显现，预计2018年成交面积增速在20%以上，凯里2017年成交量下降1%，2018年受益于棚改力度加强，热度明显提升。陕西省：2017年宝鸡成交同比上涨18%，汉中和渭南分别同比上涨约40%和5.8%。
成交均价：房价基本从2017年下半年开始加速上涨，相较所在省的省会城市滞后6-12个月左右。其中四川省我们调研的三四线城市涨幅明显，基本较2016年翻倍，贵州和陕西的几个城市涨幅也接近60-80%。
去化周期：贵州省我们调研城市2017年末商品住宅库存量较2016年下降30%，其中遵义市商品住宅去化周期从之前的11个月降为6个月。四川省内三四线城市的调研反馈很多区域处于无货可售的状态。陕西省我们调研城市去化周期明显下降，去化周期从原来的10个月以上下降至8个月以下。
信贷政策：各地信贷政策基本维持在首套首付30%左右，二套首付40%左右，贷款利率一般上调10-20%，客群中买房贷款比例高达80%以上。公积金贷款一般一个家庭一套房额度在40-50万，能覆盖较大程度的房价，商贷放款速度一般1个月左右，相较之前周期有所拉长。
2） 谁在买？以本地改善性需求和城镇化刚需为主
我们调研的3个省反馈较为接近，本地改善性需求和周边县镇进城需求占比基本都在80%以上，纯投资客相对没那么多。刚需一般青睐100平方米户型，改善性需求以120-140平方米为主，陕西和贵州调研的城市房价基本在7000元/平方米左右，因此成交主力价位在50-100万区间，四川省调研城市由于房价较高，因此成交主力集中在80万-120万左右。
3） 去库存的动力何在？棚改、需求外溢+城镇化
我们调研的信息显示：四川省三四线城市的热度在一定程度上来自于需求外溢，这种外溢一是来自于成都重庆严苛的调控政策，二是核心城市房价上涨带来的财富效应，未来需要观察周边三四线城市和成都重庆的价差变化；贵州省三四线城市的动力是来自于棚改，也是三个省里棚改力度最大的，其中遵义2017年棚改超过10万户，主要以货币化安置为主，因此激发购房热情，预计未来遵义的棚改力度仍将持续。陕西省与四川省较为接近，西安市调控趋于严格，一部分需求被挤压到周边城市。之前陕西大部分城市房价多年一直处于较低水平，一方面由于供给量过剩，还有一部分原因在于当地人买房保值增值意愿不强，次轮楼市财富效应的加强，促使一部分开始加大房地产的投资意识。但是由于陕西城市人口数量较少，因此房价涨幅基本在50-70%，相较四川等地较低。
4） 补库存力度如何？品牌开发商进驻加速。
楼市的火爆带动了土地市场量价持续走高，一方面来源于开发商补库存意愿强烈，另一方面由于品牌开发商的入驻，其在管控和产品方面更有优势，因此土地成本承受力较强，随着越来越多品牌房企进驻，拿地竞争程度也有所增加，房企向周边继续拓展的意愿也较为强烈。由于之前三四线城市2016年处于去库存阶段，因此土地供应量较低，2017年去库存卓见成效，政府也加大了土地供应。随着资金成本的上升和预售条件的趋严，并购当地小开发商也是房企补库存的方式。2017年-2018年拿地较为集中，因为进驻三四线城市的房企都以高周转为主，因此2018年下半年将有较多供应，或将缓解目前供不应求的情况。
5） 政策是否有所变化？边际有所收紧
由于三四线城市房地产市场火爆，政府也逐渐开始加大调控力度，例如遵义开始限制网签备案数量及价格，宝鸡楼市预售证的发放逐渐趋严。但是目前调研的三四线市场仍无明显加强限购、限贷、限价、限售政策的趋势，但本地房企判断，未来如果房价继续快速上涨，不排除政府将使用更多的行政手段。
6）当地的开发商怎么看未来的市场？
品牌房企纷纷入驻三四线市场反映了对未来的乐观预期。目前在一二线严苛调控政策下，三四线项目地价有优势，利润相对较厚，现金流回正速度较快，而且初始资金投入较小，县城的项目资金峰值也就6000-7000万，大概60-70套房子现金流就回正，市里面项目资金峰值会高一些，但是需求也强劲，基本上一开盘现金流就回正了。但如果后续成本上涨，房企开拓其他潜力市场的意愿较强。在城市布局上面，先站稳地级市，之后再去下沉拓展项目。在向县域渗透的时候，以小盘为主，严格控制风险。
码文不易，请打赏个猫粮钱吧。更多细节欢迎交流~![[大笑]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_02_laughing.png?v=1 "[大笑]"){kind=small}