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文/刘海韵
2020年楼市，如梦似幻。
年初，本应将房地产打落谷底的疫情，却意外的让开发商加速发展出了线上看房大法，房地产市场，进化了。
因疫情被压抑的需求逐步释放，硬生生再次将一些地方的楼市推向高潮，本该房住不炒，却迎来了新一轮遍地开花，这种情况下，还要说金九银十不再，未免太过矫情。
热闹的楼市，逼得中国楼市课代表之一深圳，不得不低头屏息，向另一名课代表长沙学习，内学长沙，外学新加坡，在自己40岁生日之前，拿出了“715史上最严调控”，来平息激荡的行情和汹汹的舆论。
深圳的偃旗息鼓，让一众其后的优等生顿生寒意，比如南京，比如杭州，比如东莞，纷纷效仿深圳，表明调控的决心。
然而，并没有持续多久。
2020的最后几天，又激起波澜。
即便三条红线高悬，千亿房企数量依旧在上涨，销售金额再攀新高，全国均价一举破万......
各大城市再放抢人大招，广州、苏州、青岛加入战团，更有甚者如福州，堂堂省会却直接零门槛全面放开落户，直接一脱到底。
来啊，开门，抢人！
广州房价上涨，苏州二手房涨幅10%，北京学区房日涨40万！配合长三角、大湾区等区域的连续利好轰炸，全国楼市出现两大特点，一是进一步分化，二是春心萌动，就连湖南的房地产开发投资，也开始加快。
上一期，我们探讨了一些未来一年会比较悬的城市，这一次说说，我们看好哪个区块。
未来的城市价值
就看区域、产业和人口
城市实现价值突围的第一步，有一个成功的IP，给自己贴上标签，在现今互联网流量时代背景下，IP重要性被无限放大。
IP这个东西，必须有坚实的基础支撑，不然房价上涨，就真的是泡沫，不带任何酒精成份的泡沫。
典型的负面教材城市，鹤岗。
鹤岗这座城市，名字如此美丽，闻名全国却是因为房价超级低，一经宣传，吸引各路人群前去“投资”，然而没过多久，投资者纷纷撤离。不看不知道，去了之后才发现，区位、产业、人口，一样都没有，经济发展陷入困局，本来想去抄底，但是最终意识到根本没有增长点，那里的房地产，已经死了。
还有泰安，靠着泰山，实现了靠山吃山，除此之外似乎没有什么特别之处。据说，越靠近泰山的房子越贵（山东本地人口述），玩的就是个旅游地产，房价相当高昂，泡沫很足。在沿着京沪线的高铁新城中，曲阜和泰安等城市泯然于众。
上述城市都是空有噱头，缺乏真正的支撑，即便一时攀高，也会坠落。投资者不知道什么时候该撤离，投资了之后，死守一阵，发现机会成本太高，只能黯然离开。
按今天的“审美” 一座适合投资的城市，无非三点——区域、产业、人口流入。
为什么是区域？因为国家在强调区域。从长三角到大湾区，从城市群到都市圈，再从“一市独大”到“大力发展副中心城市”，中国城市发展已经从单打独斗，快进到报团取暖阶段。
城市之间的资源争夺已经白热化，人才、企业等等争夺，不过是资源竞争的外在表现。
具有强大区位优势的城市，具有天时地利，出生时嘴里含着一把的金汤匙。
这一点，在东南沿海以及部分中西部城市身上体现得淋漓尽致，很好诠释了什么叫做事半功倍，已经成熟的中心城市愈发强大，周边城市净是具备发展潜力的好苗子，也都可以雨露均沾，吃饱外溢的红利。想想长三角的杭州、南京，长江边上的江阴、张家港。
为什么是产业？没有产业，就没有集聚效应，就拉不来人，人不够，产业也上不了规模，住房与配套也建不起来，那就只能尴尬的自娱自乐，勤勉有余而潜力不足，无法做到可持续发展。没有头部的产业，也就没有一流的人才，散而不强，产业链无法持续。
为什么是人口流入？因为这代表了城市的活力，有了人口流向是一个地方竞争力的直接风向标，持续不断的人口流入，能保证城市劳动力上的“血液循环”，能够在关键时刻避免青黄不接，有效降低老年人口抚养比，在老龄化时代享受人口红利。
人口流入已经成了一个鉴别“城市吸引力”的标签，城市必须跟着一起抢人，松懈不得。
在这一大框架下，我们结合12月贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》，细数2021年，我们认为具备强大投资价值的城市。
首先，一线城市我们直接不提了，这四座城市在中国，就是“投资价值”四个字的缩写，无需多言，有能力的，请自便。
我们真正看好的，依旧是一众二线城市，南京、杭州、武汉、成都，还有个合肥。
根据贝壳的榜单，2020年在交易规模、成交量最大以及交易规模增长最快三个指标的交叠下，同时上榜至少两次的城市，除去四个一线，也就是这几座城市，仔细看一下，按区域分类的话，就是三个长三角，两个中西部，长江以北的北部区域，除了北京之外，统统刨除在外。
P.S：其实还有珠海这样的三线城市，区域产业人流三合一，属于大湾区为数不多的价值洼地，不过，以前写过多次，这里不多赘述。
长三角二线城市
南京、杭州和合肥依然是首选
南京、杭州还有合肥，到底好在哪儿？
先说南京。今年对南京来说，是特别的一年，因为这是40多年来，这个江苏老大哥第一次和它的“小弟”苏州，在GDP前十排名上，完成同框。
由于处于长三角外围，南京的首位度一直不明显，不要说比不过上海，还曾经被苏州按在地上来回摩擦，实在尴尬......甚至在2018年10月，直接被高层点名，指出省会城市作用发挥不够......
被说弱，自然不能忍！自此之后，江苏一直在变着法子加强南京的首位度，《2018年南京市城乡建设计划》，19年的《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，全都如此。
各种政策加持，再加上自己的努力，南京终于熬出头了！
在疫情影响下，体现出南京经济让人惊叹的韧性，2020年第一季度，南京是17个万亿俱乐部成员中，唯一实现正增长的，今年城市GDP排名进前十。
一枝独秀！
当然，仅凭这些，并不能说明我们对南京格外中意的原因，眼前南京春风得意，长线看的话，也是如此，为啥？因为大都市圈的发展趋势，给了南京一个机会。
苏州强，可惜它摆脱不了上海，就像我们先前说的，你指望苏州变成一线，还真的不如指望南京，“徽京”这称呼挺好的，起码说明了对安徽东部的贴身力，南京、镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖、宣城8个城市，足够打造出“大南京都市圈”了。
除此之外，南京是高校之城，在毕业生留存率上非常出色，有一半的毕业生选择留在南京生活，看来，南京在产业和文化上魅力十足。
接着说说杭州。杭州其实不用多说了，已经火到不行。浙商的思维非常活跃，一早就想好把杭州这座城市包装得漂漂亮亮，抛给创业者、抛给投资者。
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在钱江新城的公寓酒店中进进出出的大量网红，很好地诠释了杭州这座城市的魅力与商业价值，如果早些年就在钱江边上整一层公寓租给网红，可能早就赚翻了。
风景宜人，首位度高，对年轻人非常友善（比如创业保险这种神奇的产物），对人流的吸引力极大，2019年末，常住人口相比2018年年末净增加了55万之多，在这方面能胜过它的，恐怕只有深圳了。
杭州延伸出自己的腹地，一早把数字经济副中心安排在离自己快300公里远的衢州，不仅扩大辐射范围，还能够完成有效的产业外迁，结合今年推行的诸多人才政策，未来进行产业优化不是问题。
杭州土拍收入连续多年盘踞全国榜首，杭州郊区本质上不存在负债率高的问题，资产值钱中子弹。虽然相比一线城市，杭州更多是以量取胜，但是足见房地产商对它的青睐，实力强，人家才敢投，一再攀高的房价，不断加强人们对杭州的信心。
目前唯一的不确定因素，可能就是阿里了，有人怕杭州步郑州的后尘，但是我们看，这是多虑了，杭州的布局，并不单一，并且产业链要扎实得多，我们依旧看好。
再来看下长三角的最后一座城市，合肥。今年的合肥，大出风头，由于连续对家电、新能源车等行业的成功投资，收益颇丰，已经在人群中获得了“赌神”的称号。
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这一特性，在南通在赛麟的错误投资被曝出后，得到了强化，仿佛跟着它投，就没错。再加上中科大就在合肥，使得合肥这个“高智商潜力股”的形象，愈发深入人心。
产业上的先人一步是其一，2020年合肥还赢得了另一个大礼包——3月11日住建部发布的《2019年棚户区改造工作拟激励城市名单公示》以及3月12日出台的《关于授权和委托用地审批权的决定》。
这两个文件，都提到了合肥。要知道，跟长三角其他巨头比，安徽整体的城镇化率简直可以用悲剧来形容。
上海城镇化88.1%，江苏69.61%，浙江68.9%，再看下安徽，54.69%......
数字难看了点，但是从好的方面看，可转化的土地多呀！铁路建设，云计算中心，大数据中心，都要地。
首先，在土改政策出台下，合肥会将一部分农用地转为建设用地，加大基础建设，比如新的基建，5G、人工智能等等都需要进行建设，有些还需要大量的用地。
政策放开了权限，合肥不可能不将永久基本农田改成建设用地，只是普通农用地满足不了需求。
其次，这时候持续棚改，加上合肥承接了江浙沪溢出的人口，需要大量的商住房，更加需要一部分建设用地保障人们的住房需求。
最后，房地产是对经济的一大刺激，在疫情下，经济增速变缓，这时候房地产入场给经济回血。
而且，农田基本在郊区，郊区的发展又可以让城市进一步的拓展，城市规模急剧扩大，规模被放开了。
对于合肥来说，这是一次巨大的风口，土改棚改双重加成，让它朝着特大城市进行发展，成为长三角地区的下一个中心节点。
中心部地区 武汉成都红红火火
武汉和成都，到底怎么样？
我们都知道，今年损伤最大的万亿城市莫过于武汉，伤筋动骨，半年难好，上半年不少言论认为武汉就此一蹶不振了，结果经过半年的调整，到了“城市三季报”的时候，它居然顶这个负增长，还在GDP前十！
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叹为观止，叹为观止！“钢-车-芯”的路子，走得通！
这种情况的原因：
其一，不幸中的万幸，武汉历年第一季度的GDP占全年总量的比例就不高（2018年20.1%，2019年19.9%），本身就是春节假期都不上班，所以最惨烈的时间勉强算是个“脱产期”，因此外伤虽重但内伤不重，这也给了它在后两个季度迅速调整的底力。
其二，就是坚如磐石的国营经济。国营经济占比高最大的好处，就是抗风险能力极强，有国家托底，皮实耐操，一方面是带头复工复产，另一方面是就算不开工，扛个半年也饿不死。
这些从2月末复工大潮开始时，那清一色的国企就可以总结出来，武汉的也不例外，而后期国家也很用心，6月时央企天团3200亿的项目大礼包砸向湖北，72个项目各门各类都有，武汉的国营经济能吃个饱了。
所有这些都不能掩盖武汉经济发展上的一些瑕疵，最显眼的莫过于民营经济的薄弱，有着让人眼红的教育资源却不知道该怎么用，这都是被《经济观察报》点过名的。
好在武汉正在不断改正自身的弱点，2016年，武汉的民营企业占了企业总数的88%，规上企业总数的83%，科技企业总数的70%上，创造了GDP总量的42.5%，税收总额的77.3%，新增就业的90%，虽然和广州、成都等其他强力城市相比依旧弱势，但是方向已经有了。
有人可能要说武汉房价明明一直在跌，真的还有价值吗？
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武汉近几个月房价连跌是不争的事实，原因其实也很简单，供大于求。2020年1到11月武汉的新房销售近15万套，库存超16万套。这样庞大的基数下，即便武汉在11月时新房销售破了2万套，成交面积全国第一，也架不住那连绵不绝的供应量......
不过，这种情况正在缓和，武汉的楼市正在逐步回归正常，往后在新的人才政策等的加持下，武汉依旧充满价值。
再来说说成都。成都和杭州在某些意义上，很像，都是网红城市，热度超高，且都在如日中天时，被一个巨大的政策泼了冷水。
成都被泼的冷水就是——不能一市独大。
但是成都之所以是现在的样子，还真就是一市独大的结果，所以这种事情，很难说，很微妙。
成渝双城的协同发展，一样在继续，西南地区，换种说法，中国经济第四极的崛起，是离不开成都强大的实力的，因此短期内，成都肯定不会暴露太大的缺陷的。
这一盆冷水，只是给成都添加了些许不确定性罢了，成都依旧有全国第四的航空航天产业，依旧有腾讯西南总部，依旧有全国前列的国际知名度，进出口依然排名前列。
总结一下，这些强大的城市，在区域、产业和人口流入上，都有着出色的表现，但是同时却又都有着不可忽略的缺憾，体现出了各自不同的特性。
虽不完美，瑕不掩瑜，这些城市安全垫很厚，具备优质投资价值。
除去上述城市，其实还有很多值得投资的区域，比如无锡、南通、嘉兴，比如大湾区的佛山等，在以后的文章中，我们会继续给您带来深入的分析。