大家好，我是所长。之前我们梳理了金茂2019年-2020年初拿地里面金额比较大的几个项目，包括颐和金茂府、北京国社、福田金茂府、湖心金茂悦等。
除上述项目以外，还有两个权益地价20亿级别的大项目没有写，今天就把这个缺口给补上，这两个项目是：贵阳观山湖和郑州如意府。
先说观山湖。金茂拿这块地是在2019年12月30日，以20.83亿的总价拿下了贵阳观山湖区92号地块，楼面价为4081元/平米，仅仅比起始楼面价高出了64元/平米，算是一次捡漏。
这块地非常大，建筑面积高达51万方，为了增加居住的烟火气，项目带着2万多方的街区底商，还需配建两所学校。
贵阳这个城市的楼市有个特点，就是全国品牌房企进来不少，但大家做产品都中规中矩，不敢把产品力拔得很高，也找不到一个富人区去施展自己的TOP级豪宅。这次金茂落子的观山湖，算是贵阳一个比较热门的区域，界面不错，但金茂这块地并不在观山湖的核心位置，且离地铁较远，再考虑到巨大的体量，金茂最终还是为了求稳，并没有选择做金茂府，而是“入乡随俗”地定了个案名——观山湖。
观山湖由高层、洋房、叠墅构成，共有3564套房子，均为毛坯。
项目于2020年8月首开，最早卖的是高层，单价1万零几百块钱，现在经过一年时间，周边几个竞品去化得差不多了，大家都开始涨价，观山湖高层现在售价大概1.2-1.3万元/平米。
今年5月，洋房也开盘了，均价1.45万/平米。接下来，在年底要开的是沿河叠墅，它是拉货值的，单价肯定比洋房更贵。
总结一下观山湖的卖点，主要有那么几个：1金茂品牌；2户型好，尤其是洋房横厅户型，谁看了谁喜欢；3价格不高；4各路小道消息传学校要引进贵阳一中，只是现在房子都卖了一大半，还没有官宣。
2021年7月18日项目开放一周年那天，公司发了一组数据：卖了1883套房，销售金额超25亿。大概每个月卖100多套，战绩还是挺不错的。
而且去找当地人了解了一下，金茂观山湖相比旁边最近的恒大楼盘，口碑明显好很多，在那一带属于最能打的。4000出头的楼面价，一万三四千的平均毛坯售价，保守一点，项目赚上三四个亿应该不成问题。
只是希望观山湖作为金茂在贵阳第一个独立操刀的项目，能够把品质做好，实现满意交付，毕竟金茂后面在贵阳还有城市运营大项目呢。
再说第二个项目，郑州北龙湖的如意府。
每个郑州人都向往北龙湖，这里有规划十分酷炫的金融岛和中原科技城等，相当于是一个郑州产业经济最强高地+低密度豪宅富人区的王炸组合。
但金茂之前却在这里栽了跟头。2016年8月，金茂以36915元/平米的价格拿下了北龙湖地王，意图打造当地第一豪宅，北龙湖金茂府。没想到，调控打乱了一切计划，尽管金茂用各种突破的办法卖高价（实际成交价单价最高有7万多），还被迫做了一些减配，可是依然改变不了亏损的结局。去年年报的减值，就有一部分是这个耳熟能详的郑州地王项目。
如意府这个项目，总算是让金茂找回了场子。2019年12月20日，北龙湖南岸14号地块被金茂以22亿总价、23529元/平米楼面价竞得，这个价格并不算便宜，距离“熔断”只差了8000万。
不同于北龙湖金茂府，金茂这次人品爆发。这块地出让之后，北龙湖在2020年一整年都没有供地，而且还发生了中原科技城挂牌、北龙湖规划变更两大利好，住宅变得更加稀缺，所以今年3月17日，郑州第一批集中供地里最受瞩目的北龙湖12号地块，直接被8家房企哄抢至“熔断价”25280元/平米，最终再经过一轮报价，被中海竞得。
为了与在售的金茂府定位错开，金茂这次也改变打法，保留金茂府的“三恒系统”，同时把外立面都做真石漆，也就是在保留一定“豪宅感”的同时，尽可能降低成本，做一个北龙湖最具性价比的跑量盘。
金茂还引进了保利合作，自己留49%股权，项目案名定为金茂保利如意府。
这一招果然奏效，从2020年6月首开的3.8-3.9万/平米，卖到现在，价格已经涨到4.4-4.5万/平米了，当然这也要感谢上面的两大利好。
这个售价，相比于2.35万/平米的楼面价，能让如意府收获不错的利润了。它的结算时间和观山湖一样，都是在2023年。
到今天为止，我们公众号金茂研究所已经抽丝剥茧般的梳理了几十个大项目，但还是经常被人问到：今年中报的业绩有没可能负增长？——这让我产生了一种错觉：好像市值250亿、市净率0.5倍的金茂，这半年会赚20多亿还是30多亿，是一件很值得纠结的事情一样。
我还是统一做个回答吧：如果非要看那么短的话，那我真的不知道，几个月的业绩我做不出准确的预测。但我十分确定，2021-2022-2023年，金茂的业绩会一年比一年好，而且2023的年报，会是一份惊艳、完美的年报。
250亿的金茂，是好货被严重低估，还是烂货的正常定价？
每个人怎么认为都行，可不管怎样，答案只有一个，而且它现在就摆在我们面前，就看你愿不愿意用功去找到。