昨天写了秦望府国贸地块的清盘，收到反馈说像这样的项目跟踪希望我多写写。我觉得也是，虽然现在的市场定价完全不看基本面，但还是有那么一小批怀有合伙人心态、关注着基本面的股东，他们希望看到最新的信息，所以我决定今后增加更新的频率。
今天要追踪的是我2月份写的第一个项目，《宁波生命科学城》。
这个项目位于宁波城区和奉化城区之间，原来是一个前不着村后不着店的三不管地带，但近年迎来一个发展契机，就是宁波市第一医院整院搬迁来到了这里，同时一条上层开车、下层轨交的快速路修建通车，而此处的方桥站刚好是宁波与奉化的中间点、大宁波的几何中心。
看看轨道交通站点和医院的连廊效果图，这个TOD设计理念是不是很先进？
金茂就是利用这个契机，拿下了方桥428万方建面的这个超大型项目，做一二级联动的地产开发，由于板块突出的医学配套（还落了一个质子医院），金茂将其命名为宁波生命科学城。
通过精心的设计，用高容积率的业态组合，把高铁站、地铁站变成一个个TOD高能触点，提升人们的办事效率和出行幸福感，这就是新型城市化的演进趋势，也是更高维度房地产商施展技艺的舞台。而研究这些项目，对我自己而言也是充满乐趣。
好了，言归正传，2月份文章里我们写到，金茂到了方桥之后，一开始还没人看好这里，各大地产商也都看不懂。所以2018年12月土拍的第一块住宅，竟然金茂只加价了10块钱，就以5210元/平米的楼面价摘得，并拿它做了宁南金茂悦（均价1.6万+，毛坯交付）。
后来发生的事情大家都知道，在医疗+教育+金茂+方桥不限购的光环下，这里开盘爆火，成为了2019年全宁波最难买的楼盘。
后来，在宁波拥有一众了“绿粉”的绿城也来了，2019年12月分别以9370元和9810元的楼面价拿下两块宅地，也就是在2020年一房难求的桂语朝阳。
气势之后就停不下来了，2020年2月的第4块住宅土拍，经历了54轮竞价，被荣安以10180元/平米的楼面价摘得，再度刷新板块记录。毫无疑问，荣安林语春风，今天也早已售罄。
第5块宅地的出让是在2021年3月1日，经过173轮激战，华鸿以楼面价封顶12985元+2.77万方人才房配建竞得，再创新高！
就在一切看上去都很完美的时候，2021年4月，一个突发消息，让我感到阵阵不安——4月16日晚，宁波六部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，加码房地产调控政策，其中的一条就是加大限购区域，方桥也被列入其中。
方桥限购了，这多少出乎当地人的预料，宁波生命科学城后续的土地出让行情，也被蒙上了一层阴影。
而且次日自媒体的解读，又加深了我的惶恐。
5月26日，第6块住宅用地迎来出让，那天我都有点紧张，但几个小时之后我就彻底放心了，因为等到的是一个最好的结局：奉化区宁南贸易物流区六十八号地块成交以总价20.1亿，被绿城竞得，成交楼面价16193元/㎡，溢价率24.56%，竞自持面积2600㎡。
敲重点：再创世录的楼面价16193元/平米（是宁南金茂悦的3倍还多），溢价率24.56%，竞价到自持，拿地的又是绿城！
这样，无论是金茂作为一级土地开发商的回报，还是区域整体的居住品质，以及板块的眼球流量，都得到了最大程度的满足。
接下来，绿城这个项目会卖得如何？我们共同拭目以待。