创业思考: 优质商业地产也是不错的生意模式

今年对于投资的学习与思考花了不少时间。过去好多年，除了投资自己的公司，几乎所有的钱都投到了股市。但投资股市确实也是不容易赚钱的，比如我投资的私募第一年大赚，但在连续二年亏损之后又回到了本金附近，也就是说三年没有赚钱，虽然知道目前市场是低估阶段，但账户流血还是不爽的；自管的账户因为运气好，这三年尚有一定盈利。总之，投资也是非常不容易赚钱的，特别是持续的赚钱。而过去三年，自己的公司每天都在生死边缘挣扎，但最终每年还是挣钱的。

区分一下赚钱与挣钱：赚钱是用钱赚，挣钱是用手辛苦挣。

对于自己的整合营销公司，最近开始放弃对规模的执念，转而追求健康经营，追求效益优先，那么未来这一块生意也基本上不需要投资了，或者说每年的盈利要开始考虑再投资。

巴菲特说留在公司的每一块钱都要创造超过一块钱的市场价值才有意义，所以盈余如何去投资是要花精力去思考的，最好是未来能实现公司生意模式的升级。怎么感觉犹如当年伯克希尔呢。

时间回到二年前，我合伙人参加一个商业地产的学习班，随后就混入了一个商业地产圈子。对于合伙人投入时间去参与相关的学习、交流，我是没有期待未来有什么回报的，我们也觉得这不在我们的能力圈内，参与不了什么。并且我当时坚定认为，商业地产的生意模式远不如投资茅台这样的生意，特别是十多年投资公寓的亏损经历，让我对商业地产有些偏见。虽然我也拜访了几次某商业地产大佬，每次他都以自己的亲身创业经历-----从广告公司到装修公司到商业地产运营商的商业模式转型升级之路，反复强调、总结说：优秀的商业地产是非常好的生意模式。按他的说法，看了很多行业，最后还是发现商业地产收租的商业模式是最好的。并且他认为当下房地产行业的危机是几十年一遇的机会，抓住了，可以实现阶层的跃迁。

最近认知发生了变化。

一是今年我们以朋友的身份参与了某商业地产项目的定位、开业推广等营销策划服务，在合作过程中，对方比较认可我们的服务，觉得我们拥有的内容营销服务的能力是他们需要的，与他们是互补的。在双方探讨合作的过程中，大家也觉得价值观相似，有机会的话可以往合伙人这个方向走。

二是最近读了@坚信价值 兄所整理的博枫资管的致股东信——点 #博枫股东信# 可以看到。让我了解到商业地产也是一个不错的生意模式。是一个可以比肩巴菲特旗舰的生意模式，过去二十年，它的年复合回报率达到了惊人的19%。感谢雪球，感谢@坚信价值 。因此，未来决定在实体生意上，选定商业地产做为我们聚焦的方向，这是一个有积累的事情。

（有些行业、领域的投资知识和经验更有可积累性。历史古老、变化缓慢的行业，积累性会强一些。比如商业地产收租、基础设施（比如公路、铁路、电网、水电站）都是非常古老的行业，从物理形态和“技术”上可以说过去100年都没有什么大变化，未来50年估计也不会过时，足够覆盖我们的预期寿命。

在这些简单、古老、标准的行业，从长期历史中学到的规律和教训，时效性更小，不容易过时。世界各地的类似资产也更有共通之处，文化差异不大，投资研究时可以互相借鉴。——摘$雷石平衡基金(美元)(P000412)$2019年1月投资人信）。所以现在我也非常认同优质的商业地产是一个非常好的生意。

第一个处女项目即将启航。

简要说一下项目，项目地处广州核心老城区，原来是大型商超，前二年结业了。物业建筑面积20000平方米，4层，周边1KM居住人口22万。我们将之改造成时尚潮流的社区商业中心，项目年初启动，目前已处于装修、招商后期阶段，计划春节前开业。

项目前期总投资约2000万元，主要用于租赁押金、重新装修改造；租期20年，年租赁成本约1500万元；实际可出租面积约1.4万平方米，平均租金+管理费用约240元/平方，预期年租金在3000-3300万元；营销推广、管理、维护等成本营收占比为15%，约500万元。算下来，每年项目正常的税前利润为1000-1300万之间，毛估估年投资回报率为40-50%。

有这么高的收益率吗？我也很吃惊。目前招商已经完成70%，按项目负责人的说法，项目已经不太可能亏钱了。预计11月份前可完成90%的招商。

再说一下合伙人。项目主要有三个合伙人，他们都是从事商业地产行业，平均都有10年以上的经验，其中一个是不良资产并购专家，一个是招商专家，主要操盘手是一个90后。听他们说，过去二年看了近百个项目才出手了这一个。我接触沟通过几次，大家诚信、坦诚，双方都觉得是靠谱的人。

另外项目所有的账目都是清晰可查，项目公司运作也是很规范的。

最后也是机缘，最近其中一个股东因资金需要想转让10%的股份。第一次看这样的项目，有懂行的朋友吗？有没有其它我们没有看到的风险？

国庆假期游玩之外，主要就是思考分析这个项目，值不值得投？为什么说创业才是财务自由最快的路径。事实上，正常的实业项目，一般情况下投资回报率是远高于老巴20%的复合收益率的，比如我投资的餐厅，现在一个月盈利在4万左右，当时投资总额不到50万，每年的回报率接近100%了。有点吓人，当然持续性是远不如老巴的。

先记录一下，未来有适当时机再来分享这个实业投资的后续情况。

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