2022年以来，在稳增长主基调以及房地产行业风险加速出清下，房地产行业受到市场极大关注。近期，全国多地楼市迎来松绑政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷等多种措施齐齐发力。
可以说，被按在地上摩擦很久的地产板块终于迎来了确定性的趋势。市场认为，整个地产比板块以及相关产业链今年大概率会在政策的呵护下走出独立的行情。
那么问题来了，地产行业的普涨能够持续吗?
如果答案是否定的，在结构分化的市场里，你是会选择股价弹性更大的中小型房企；还是如中国海外发展、华润置地这样的价值蓝筹，享受“稳稳的幸福”？
以3月30日为例，当天地产概念股再度走强：
南国置业、光明地产、泰禾集团等纷纷涨停。这种涨势也感染了内房股：融创中国收复失地大涨18%，中国奥园15%、佳兆业等出险房企也有接近10%的涨幅。
而千亿以上市值的地产公司涨幅稍弱，中国海外发展涨幅约3%，招商蛇口涨近4%、华润置地涨超4.5%，保利发展、万科A涨超5%。
综合来看，全面普涨的行情之下，大盘蓝筹股的涨势确实不如小规模房企甚至是出险房企。
历史不会重复，但会有相同的韵脚。历数地产江湖，曾经诞生过许多与330当天一样的高光时刻：中国奥园、佳兆业、融创中国、甚至于恒大，在资本市场一度各领风骚；彼时像华润置地，中国海外发展等央企在资本市场很长一段时间都默默无闻，游资散户不屑一顾。
原因很简单：毫无惊喜。这个惊喜，当然是股价的惊喜。
回顾出险房企的发展历程，他们的发展模式其实和股价的走势非常吻合：跑马圈地，高杠杆、高周转撑起了规模，也撑起了股价；但高周转模式一旦不可持续，股价一泻千里也并不稀奇。
反观蓝筹市值股，像万科、华润置地和中海之流，乏人问津的原因也不难理解。
以$中国海外发展(00688)$ 为例：上市30周年，股价翻了60倍。除却1998年遭遇亚洲金融危机和2021年因贸易战遭遇外资净卖出，股价大跌超过45%以外，其余时间，中海的股价都是慢慢涨的趋势。
在中海身上，你很难看到一天动辄20%上下的涨跌幅。这是中海的特点，也是所有上市央企的特点，确实毫无“惊喜”可言。
但这样的股价走势，却非常契合中海的发展风格：
基本面上，作为中国最赚钱的房地产企业，销售、营收、净利润都在持续增长，不仅长期保持行业最低的杠杆区间，也保持行业最稳定的分红比例（近两年派息均超100亿港元），中海这样的全能型选手，今年的业绩表现依旧能打：
1、收入保持双位数增长，归母净利润行业领先：2021年实现营业收入人民币 2,422.4 亿元，同比增长 30.4%。归母净利润401亿，净利润率达 16.6%；2021 年底每股资产净值达人民币 31.39 元，股本回报率为 12.2%。
2、资产负债处于行业最低区间：报告期内中海的资产负债率 58.9%，净借贷比率为 32.3%；持有现金人民币1,309.6亿元；
3、融资成本处于行业最低区间：年内，中海加权平均融资成本为3.55%，融资成本继续保持行业最低区间。
4、城市市占率领先：一线城市北上广深和香港的合约销售额超人民币1,000亿元，在31个城市的市场占有率位居当地前三名.
5、股息率位于行业前列：计划派发每股末期股息76港仙，连同中期派发之股息，全年合共每股派息121港仙，派息率30.1%，派息较上一年度增长2.5%。
6相关多元化：“今天（住宅）、明天（商业）、后天（创新业务）”业务布局已成，且“明天”业务对收入的贡献占比在持续提升。商业资产管理收入达人民币 51.7 亿元，同比增长 17.4%。
我们常说，中国并不缺钱，缺的是优质的资产。中国的股市也不缺上市公司，申请上市的依然排成长队，缺的是靠谱的、能够稳定回报投资者的上市公司。中海、华润、保利等央企显然属于后者。
分化，是2021年地产行业财报季最核心的关键词：
接近70%的A股房企发布业绩预亏公告，内房股延迟公布2021年年报的企业名单还在增加；
而像中海、华润置地、保利发展和招商蛇口等这类央企地产，则是赢得了自从2008年以来的全面压倒性胜利。
值得注意的是，今年一季度，长期以来股价“毫无惊喜”的大盘蓝筹股，如中海、华润置地、保利发展等，在今年这样的市场行情之下，股价表现可圈可点。
截止3月30日：中海股价涨幅约30%，华润置地、保利发展、招商蛇口涨幅接近15%。
以至于江湖流传一个新的段子：2008年以前看“招保万金”，2022年以后看央企四大天王“中华保招”。
细数这些央企的共同点，其实非常清晰：低杠杆、稳增长、高利润。这些优点在规模突进的时代并不突出，但在黑铁时代，每一项都是房企更进一步的重要筹码。
房地产的终局，还是房地产。但结构优化会替代规模扩张成为下一轮周期的发展主线。
经历了深度调整的地产行业，随着政策“稳增长”定调和政府工作报告的允许各地“因城施策”开展房地产政策调整。政策的预期非常明确，但民营房企的出清还将持续，因为房地产的去金融化是长期任务。
在这样的背景之下，未来地产格局的发展是头部房企的天下，而央企的优势会更加明显，像中海这种稳健型房企将会迎来历史性的发展机遇。
一直以来，买地产股，究竟选弹性更大的民营房企，还是稳健经营的央企国企，各有各的观点。这背后，其实是两种投资理念的博弈：机会主义和价值投资。这两种投资理念很难说清楚孰优孰劣，端看自己的投资体系和投资逻辑，叠加市场热点和风格选择。
但在这样充满不确定性的市场中，地产股的投资偏好就显得尤为重要。你会怎么选？
@朱酒 @基本面力场 @二马由之 @孥孥的大树 @自由老木头 @钟华守正出奇
全部讨论
地产股，最近几年在房住不炒和三道红线的压力下，出现雪崩一样的走势，但危中有机，现在能不能买，该买什么?
我个人认为，整体来说中国目前还缺好房子，老百姓改善住房，住大平层，花园小区，地铁房，甚至别墅房的需求很大。地方政府也需要房地产，需要改变城市面貌，需要重新规划布局。这两点决定房地产还有光明的未来。
至于买什么样的房地产股票，我个人策略，一是买经济发达地区，不买三四线城市地产商，主要是经济发达地区去化快，周转快；二是买人口流入地区，不买人口流失地区，这个原因不用多解释。三是买资产负债表优良公司，买大型开发商，最好是央企（如中海，招商，金茂）或者稳健民企（龙湖），不买激进扩张公司（融创和恒大）；买当家人作风稳健低调的公司，不买高调公司（恒大）；买地皮置换盘活预期的公司（如达力，绿景，震雄），不买抢高价地王的公司；买在在地产行业精耕细作的公司，不买多元化公司（恒大足球造车，融创搞文旅项目，都是现金流黑洞）。
中国海外发展，作为央企，发展非常稳健，在地产行业稳扎稳打，精耕细作，没有盲目多元化。在地产行业寒冬之时，更显从容淡定。
下一步，人口老龄化背景下的中国房地产市场，对经营策略和运行效率的要求会更高，能坚持稳健发展，专注于产品的大公司，应该能更进一步。
如果相信我们居住的城市的未来会更加新更加好更加繁华，持有一定份额这样的央企地产巨无霸，也是资产配置的一种可行的策略。
地产股，我先只选保利！
可以这么说，行业内真正保守的房企不是保利而是万科。万科虽然一直是业内的标杆企业，但随着它逐渐进入长租公寓，物流，物业，食品等领域，开启新的一轮多元化；业务重心也开始从房地产开发逐渐向外偏移。
万科在地产商中，多元化无疑是做的最好的一个。起初万科以做外贸起家，逐渐涉足百货，再到进军房地产领域；之后又剥离其他业态，重新聚焦房地产，这是一个做减法的过程。自从万科涉足长租公寓开始，业务重启多元化的格局，再次做起了加法。这个过程是需要勇气的，也需要做出牺牲，我们也看到了万科最近几年的销售增速和业绩都逐渐放缓。
而保利却不一样。虽然是国资委控股的央企，保利管理层的想法却是非常大胆的，公司在一直实施改革，同时聚焦房地产领域。2016年对于保利来说是特别重大的一年，对内公司实施了新一轮的股权激励和增发新股募集资金；对外保利开始攻城略地，进行了新一轮的城市扩张和补充土储面积来扩大规模。
前几年的股权激励，改革，扩张终于在2019年显现出了效果。2019年保利以4619亿的销售额进入第一梯队，销售增速14%跑赢了万科，恒大，碧桂园；仅次于被称为"并购之王"的融创。
我还是更加看好中国海外发展，保利发展等央企地产，对央企地产公司而言，现在不能说是黄金时代，至少也是白银时代，更多元更通畅的融资渠道，能让他们穿越寒冬。
这些央企地产价值蓝筹股，品牌形象好，负债结构合理，杠杆率低，融资成本低，财务优势明显，这些公司的三条红线保持绿档，更符合国产的房地产调控政策。
房地产虽然告别了过去的黄金十年，未来将是一个低毛利，低周转行业，但是国内的存量空间还很大，这些优秀的央企地产未来的发展前景还是值得期待。
一个行业的发展可分为四个阶段：渗透期、成长期、成熟期和衰退期。在渗透期，行业渗透率快速提高，业绩增长快，市场情绪高。在成熟期，市场格局基本稳定，行业收入和利润向龙头集中，业绩增长虽平但质量较高，市场的关注度也比较高。在这两个发展阶段，盈利和估值同时提升的概率较大。因此，从投资角度看，渗透期和成熟期是介入比较好的时点。
房企的特点是销售领先于报表，货值领先于销售，模式和能力领先于货值。做到快周转，管理的规范化、流程的标准化是基础，这方面的典范是$万科A(SZ000002)$
$中国海外发展(00688)$是中国房地产业的黄埔军校，业绩很不错，只不过因为在港股，知名度不高，而且大家知道的都是中建。
1、销售合约额；实现营业收入，都有30%的增幅，说明拿地和销售都是很稳定的。
2、核心净利润率16.6% ，这个是真正的强。
3、资产负债率58.9%，净借贷比率为2.3%，；持有现金人民币1,309.6亿元【三条红线】继续保持在绿档；加权平均融资成本为3.55%，继续保持行业最低区间；较低的负债和较高的信用带来的就是足够低的融资成本。
在当下一个地产动乱的时代，在有强大的现金流和良好财务，还有背后的强大央企集团公司的支持。个人认为在下一个10年的洗牌里，中海外发展很大概率能脱颖而出，组成新的地产四巨头。
地产怎么投资，首选保利地产，国企仍是最安全的标的。保利地产的看点有以下几个：首先是从行业空间的角度来说，房地产即便进入存量市场，也仍是一个巨大的市场，而保利地产的市占率仍有提升空间。并且无论是商业地产，物流地产还是物业管理，都具备较大的拓展空间，而保利地产在其中都有布局，并且已经具备了相当的竞争力。其次是从企业本身而言，保利地产具备了品牌优势，这使得其住房具备一定的产品溢价，进而提升其毛利润率。第三是公司的融资成本较低。较低的融资成本可以降低其运营成本。第四是公司稳健的经营风格有利于应对行业黑天鹅事件。最后是公司的估值水平不高，投资风险也相对较低。地产公司都是先拿地，再建房，然后销售。在房价上涨周期中，销售越慢，其房价上涨越多，毛利润率越高，相应的，其土地增值税也就越多。我们来看看保利地产的结算毛利润率。其实我们应该知道，整个过程中房价始终都在上涨，只不过有些时候上涨比较少，有些时候上涨比较多。对于保利地产而言，行业巨大的规模使得其在房地产开发主业的进一步发展，以及商业地产及物业管理等领域的拓展上都有较大的空间，而行业黑天鹅造成的以太效应更有利于行业集中，且公司又处于较低的估值，这使得保利地产看起来很有吸引力。@市界见闻
中肯的说，制约房地产市场政策条件不放松，3条红线不解除，对于后市房地产的增长会相对减速。不再像以前那么高速增长，因为预期低，所以之前一段时间被市场资金所抛弃。
但是最近几天房地产板块的上涨主要还是受到板块整体估值低估修复的作用，以及经济下行压力加大，地方政策逐步放松的利好，地产表现开始向好
随着政策的持续，房地产行业正在面临一轮大的洗牌，作为头部公司的上市房地产公司会因为龙头地位更加稳固，行业集中度提高，对今后的发展还是利好的。
房地产板块作为两市举足轻重的地位，整体估值偏低，盈利能力确定，分红高，会使得一些稳健资金进行配置。
所以，今后中长期一段时间，我认为房地产板块会逐步震荡走高的趋势。选股的话选择央企背景的公司，以及负债率低，资金回笼速度快的公司会更具有优势。$中国海外发展(00688)$
看好房地产头部国企央企。
早在2020年出台的“三道红线”融资新规，已经注定了房地产企业依靠杠杆扩张的历史走向末路。地产行业过去高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式已濒临终结，房企赖以生存的以有息负债撬动销售规模的方式行不通了，行业行将迈入低杠杆时代。
目前销售下滑、回款放缓、融资收紧，其经营性现金流入及融资性现金流入同期受限。于是，行业整体杠杆水平向下趋势开启，在此过程中，债务总额较大的高杠杆民营房企感受到了空前的资金压力，流动性危机陆续爆发。
当房地产行业发展逻辑发生改变，无法再通过高负债支持高增长的背景下，开发业务向着制造业回归靠拢，企业的产品、财务、运营等综合能力成为关键，而这两点就是房地产国企央企的优势。
刚看完中海的年报，这个时候能保持400亿以上的利润不容易今年反复提及央企，从目前已经出台的年报来看，即便是一些国企，现金流也是大幅下降的，央企未来的优势会更加明显。从净资产和净负债率来看，中海还有很大的空间可以腾挪，看公司动作了。
提醒一句，对那些连续多天换手率高达两位数的地产妖股，还是离远点吧，这不仅仅不是价值投资，和投机也无关了，就是在赌。看看去年11、12月某些股票的走势，一目了然。
业绩好于预期的，研报维持增持的。中央扶持的，股价滞涨抗跌的公司，如$保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$