2022年以来，在稳增长主基调以及房地产行业风险加速出清下，房地产行业受到市场极大关注。近期，全国多地楼市迎来松绑政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷等多种措施齐齐发力。
可以说，被按在地上摩擦很久的地产板块终于迎来了确定性的趋势。市场认为，整个地产比板块以及相关产业链今年大概率会在政策的呵护下走出独立的行情。
那么问题来了，地产行业的普涨能够持续吗?
如果答案是否定的，在结构分化的市场里，你是会选择股价弹性更大的中小型房企；还是如中国海外发展、华润置地这样的价值蓝筹，享受“稳稳的幸福”？
以3月30日为例，当天地产概念股再度走强：
南国置业、光明地产、泰禾集团等纷纷涨停。这种涨势也感染了内房股：融创中国收复失地大涨18%，中国奥园15%、佳兆业等出险房企也有接近10%的涨幅。
而千亿以上市值的地产公司涨幅稍弱，中国海外发展涨幅约3%，招商蛇口涨近4%、华润置地涨超4.5%，保利发展、万科A涨超5%。
综合来看，全面普涨的行情之下，大盘蓝筹股的涨势确实不如小规模房企甚至是出险房企。
历史不会重复，但会有相同的韵脚。历数地产江湖，曾经诞生过许多与330当天一样的高光时刻：中国奥园、佳兆业、融创中国、甚至于恒大，在资本市场一度各领风骚；彼时像华润置地，中国海外发展等央企在资本市场很长一段时间都默默无闻，游资散户不屑一顾。
原因很简单：毫无惊喜。这个惊喜，当然是股价的惊喜。
回顾出险房企的发展历程，他们的发展模式其实和股价的走势非常吻合：跑马圈地，高杠杆、高周转撑起了规模，也撑起了股价；但高周转模式一旦不可持续，股价一泻千里也并不稀奇。
反观蓝筹市值股，像万科、华润置地和中海之流，乏人问津的原因也不难理解。
以$中国海外发展(00688)$ 为例：上市30周年，股价翻了60倍。除却1998年遭遇亚洲金融危机和2021年因贸易战遭遇外资净卖出，股价大跌超过45%以外，其余时间，中海的股价都是慢慢涨的趋势。
在中海身上，你很难看到一天动辄20%上下的涨跌幅。这是中海的特点，也是所有上市央企的特点，确实毫无“惊喜”可言。
但这样的股价走势，却非常契合中海的发展风格：
基本面上，作为中国最赚钱的房地产企业，销售、营收、净利润都在持续增长，不仅长期保持行业最低的杠杆区间，也保持行业最稳定的分红比例（近两年派息均超100亿港元），中海这样的全能型选手，今年的业绩表现依旧能打：
1、收入保持双位数增长，归母净利润行业领先：2021年实现营业收入人民币 2,422.4 亿元，同比增长 30.4%。归母净利润401亿，净利润率达 16.6%；2021 年底每股资产净值达人民币 31.39 元，股本回报率为 12.2%。
2、资产负债处于行业最低区间：报告期内中海的资产负债率 58.9%，净借贷比率为 32.3%；持有现金人民币1,309.6亿元；
3、融资成本处于行业最低区间：年内，中海加权平均融资成本为3.55%，融资成本继续保持行业最低区间。
4、城市市占率领先：一线城市北上广深和香港的合约销售额超人民币1,000亿元，在31个城市的市场占有率位居当地前三名.
5、股息率位于行业前列：计划派发每股末期股息76港仙，连同中期派发之股息，全年合共每股派息121港仙，派息率30.1%，派息较上一年度增长2.5%。
6相关多元化：“今天（住宅）、明天（商业）、后天（创新业务）”业务布局已成，且“明天”业务对收入的贡献占比在持续提升。商业资产管理收入达人民币 51.7 亿元，同比增长 17.4%。
我们常说，中国并不缺钱，缺的是优质的资产。中国的股市也不缺上市公司，申请上市的依然排成长队，缺的是靠谱的、能够稳定回报投资者的上市公司。中海、华润、保利等央企显然属于后者。
分化，是2021年地产行业财报季最核心的关键词：
接近70%的A股房企发布业绩预亏公告，内房股延迟公布2021年年报的企业名单还在增加；
而像中海、华润置地、保利发展和招商蛇口等这类央企地产，则是赢得了自从2008年以来的全面压倒性胜利。
值得注意的是，今年一季度，长期以来股价“毫无惊喜”的大盘蓝筹股，如中海、华润置地、保利发展等，在今年这样的市场行情之下，股价表现可圈可点。
截止3月30日：中海股价涨幅约30%，华润置地、保利发展、招商蛇口涨幅接近15%。
以至于江湖流传一个新的段子：2008年以前看“招保万金”，2022年以后看央企四大天王“中华保招”。
细数这些央企的共同点，其实非常清晰：低杠杆、稳增长、高利润。这些优点在规模突进的时代并不突出，但在黑铁时代，每一项都是房企更进一步的重要筹码。
房地产的终局，还是房地产。但结构优化会替代规模扩张成为下一轮周期的发展主线。
经历了深度调整的地产行业，随着政策“稳增长”定调和政府工作报告的允许各地“因城施策”开展房地产政策调整。政策的预期非常明确，但民营房企的出清还将持续，因为房地产的去金融化是长期任务。
在这样的背景之下，未来地产格局的发展是头部房企的天下，而央企的优势会更加明显，像中海这种稳健型房企将会迎来历史性的发展机遇。
一直以来，买地产股，究竟选弹性更大的民营房企，还是稳健经营的央企国企，各有各的观点。这背后，其实是两种投资理念的博弈：机会主义和价值投资。这两种投资理念很难说清楚孰优孰劣，端看自己的投资体系和投资逻辑，叠加市场热点和风格选择。
但在这样充满不确定性的市场中，地产股的投资偏好就显得尤为重要。你会怎么选？
@朱酒 @基本面力场 @二马由之 @孥孥的大树 @自由老木头 @钟华守正出奇
全部讨论
这一轮地产调整中，中海是赢家啊。只能说优秀的学霸还是保持着一贯的优秀，不会因为政策的调整就陷入风雨飘摇的动荡之中。还是要经历过大风大浪的像中海这种才行，太稳健了。
几乎各个指标都是行业的标杆，
要收入有收入，双位数增长；要利润有利润，超过400亿；要派息有派息，中海有很好的派息历史；要股价有股价，在很多地产同行都快不行的时候还能涨是挺厉害的。财务结构好，负债率低，融资成本也低。
确实让大家挑不出多数毛病。
中海无疑是稳居地产的第一阵营了。确实以前的四大金刚“招保万金”这个名号确实的换换了。
华山论剑的座次是需要重新洗牌了。
这两天地产率先迎来春天，涨幅靠前。相比于目前不断回调的高景气高估值赛道股，地产股始终是股票里低估值的典型代表。作为我国的经济支柱产业，地产股在不断加强集中度，过去的几年里淘汰了一批房企的同时，优秀如$中国海外发展(00688)$ 的企业正在得到关注。从财报来看，中海的各项指标都在稳健增长，无论面对如何的市场环境能够扛住压力，尤其在如今“稳增长”的大环境下，地产行业符合政策定调，相比于民营房企，中海的竞争优势更加凸显。未来地产格局的发展是头部房企的天下，而央企的优势会更加明显，像中海这种稳健型房企将会迎来历史性的发展机遇。
目前市场对地产行业预期相对一致，是一次行业加强集中度的过程，会有不少房企被淘汰，也会有优质房企破局而出。而现在看来，这一场行业出清似乎已经进入尾声，虽然行业暴雷依然在继续，但房企中的龙头企业已然反弹七八十个点。并且从去年开始，不少基金经理对地产行业初步见底逐渐形成了共识，正在左侧布局一些债务状况良好的房企。提早配置更能够布局阶段情绪拐点。$中国海外发展(00688)$ 这类企业持续增长，已经从地产大军中跑出来了，未来的发展势头良好。
央企地产公司就是豪横，最亮眼的就是超低的融资成本，中海的融资成本已进一步降至3.55%（万科为4.1%），所以中海虽然收入只有万科的一半左右，但是利润达400亿，是万科的1.8倍。当然倍增的利润也离不开中海背后的深耕细作，2021年中海在31个城市销售额位居当地前三，其中北京、上海等是个城市销售额超百亿，在北京销售额超450亿。当然目前中海来自华北占比仍然是是最高的达达23%。
同时公司商业项目也集中入市，2021年有18个项目投入运营，这其中新开两家购物中心珠海环宇城和宁波环宇城，2022年预计将有22个项目投入项目。
总体中海作为央企地产在原材料及人工涨价的情况下，仍然表现出了很好的业绩韧性。
地产未来格局依然是行业胜者为王，投资地产首选浦东金桥，浦东金桥的逻辑，主要有以下几点：
1、浦东金桥的大股东是上海国资委，相对于民营“爆雷”概率比较低，毕竟有兜底的；2、浦东金桥是一家“非典型”的房企，20年主营收入中，物业租赁占比达到 40%，这部分收入受疫情影响较大，存在边际修复的预期；3、作为深耕一线城市上海的房地产企业，受益于上海经济的稳健性，浦东金桥的核心业务地产，压力并不大。
从估值角度，浦东金桥跟随房地产低位上涨 36%后，目前市盈率10倍，市净率1.5倍，相对比较便宜。
从长远的角度思考，地产行业未来可能出现汽车行业的芯片、能源行业的煤炭一样的情况：都以为是夕阳产业不再有前途，导致供给大幅萎缩，一旦需求逆转，将出现巨大的供需缺口。在这个阶段仍然拥有扩张能力的公司，将是未来最大的受益者。但站在当下，地产股大面积的爆炒，很多是没有道理的，三五年后，可能很多地产企业都不复存在了，黄奇帆就预言过，未来 90%的房企会消失。
如果当下看好地产行业，还是需要寻找经营稳健、现金流良好、位置比较低，最好是有国资背景的地产公司；那些已经炒起来的，最好还是留个心眼。@市界见闻
要如何挑选呢？下面文章早在一年半前就已经告诉大家了。这一年半来的地产公司发展也证明文章是资本市场上绝无仅有的前瞻性。是唯一，不是之一。$保利发展(SH600048)$ $阳光城(SZ000671)$ $新城控股(SH601155)$ 未来几年房地产公司发展及股价可能变化来自万中财经的雪球专栏
未来几年房地产股份公司发展及股价可能变化。
随着地产天花板临近，房产公司的分化不可避免，十年地产高速发展期终结于2020年。不同公司的可能发展轨迹，下面简单举例。
一，以前超能力扩张，资金借贷困难、紧张公司，如中国恒大等民营公司，在未安全着陆时遇到行业管控，未来大概率发展收缩，盈利能力持续下降。股价下调压力存在。
二，在前几年过度收缩，错失借贷扩张机会，手抱一堆低效现金，有的扩张投资无门，有的扩张受政策15％限制。如万科A等公司，未来盈利很难实际明显增长（指前膽销售盈利，下同），股价失去自我造血动力，只依赖于市场行业估值水平变化。而肓目转型的长租公寓，养猪业，很可能落得最后血本无归，价值毁灭而拖累股价。
三，前几年超快速扩张，经营现金流持续大规模流出，融资渠道畅通，融资成本低的国企地产，如华侨城A，中交地产，建发股份，保利地产，华发股份等公司。未来扩张速度虽有政策的增长限制，但由于打下了快速扩张基础，未来处于周期放缓阶段，叠加政策金融政策，更是处于受保护和受益行业壁垒。过往高借贷，高经营现金流出，反而变成了高基数保护。盈利增长速度预计持续增长几年以上。而股价方面，由于扩张放缓带来持续经营现金流入，连续几年高额经营现金流入远高于市场消费品龙头公司的经营指标，使教条主义投资者的估值体系紊乱，盲目崇拜消费类公司变成了笑话。而这类地产公司可能以比非周期性公司更平滑的非周期性特征，而受到巴菲特粉丝机构的追捧。
四，市场还存在一些民营企业，融资渠道不畅，但由于抓住了政策允许的扩张期，受益于高经营现金流出高负债的高扩张。如荣盛发展，融创中国。未来发展变数很大，超出了本人研判能力，故这里不予分析。
谈一谈最近热门话题三条红线。三条红线政策结果，就是奖励去年高扩张高负债发展的公司。是惩罚去年错失扩张良机，没有大举扩张借贷的公司，因为15％限制断了未来扩张之路。
以上分析，与现有所有地产股专家们观点几乎大大不同。这就对了，真理往往在少数人这一边。独立视觉是一个投资人的重要能力，不论这视觉是否存在偏差。
万中财经
2O2O年9月8日
作者：万中财经
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来源：雪球
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这一轮地产调整中，中海是赢家啊。只能说优秀的学霸还是保持着一贯的优秀，不会因为政策的调整就陷入风雨飘摇的动荡之中。还是要经历过大风大浪的像中海这种才行，太稳健了。
几乎各个指标都是行业的标杆，
要收入有收入，双位数增长；要利润有利润，超过400亿；要派息有派息，中海有很好的派息历史；要股价有股价，在很多地产同行都快不行的时候还能涨是挺厉害的。财务结构好，负债率低，融资成本也低。
确实让大家挑不出多数毛病。
中海无疑是稳居地产的第一阵营了。确实以前的四大金刚“招保万金”这个名号确实的换换了。
华山论剑的座次是需要重新洗牌了。
房产行业应该还是稳增长的，虽说对市场有一个宏观调控，但是房产行业依旧是热门，热度不减，而且由于教育的划区上学更刺激了房地产，以前买房为结婚，现在买房为孩子上学
个人更看好头部央企国企的投资机会。2021年10月以来，房企流动性逐渐承压，部分房企特别是一些民营房企开始陷入流动性困境。虽然近期“政策底”逐渐显现，但民企流动性压力仍然较大。而头部央企负债结构健康，杠杆水平合理，财务优势凸显。公司三条红线保持绿档，现金短债比优秀，融资成本低。
比如最看好的保利发展:（1）公司土储充足。截止 2021 年中期，公司土储货值 2.5 万亿元，居于行业第二，公司土地布局始终以一二线为核心，进行城市的纵深拓展。截止 2021 年中期末公司深耕的 38 核心城市资源储备占比超 70%；（2）公司精准把握市场变化趋势，在市场下行期进行集中发力，推动公司在行业上行期实现快速发展。（3）业绩稳健，2006-2021 年公司营收 CAGR 达 32.83%，归母净利润 CAGR 达 28.1%，利润增速保持在行业前列。（4）负债结构健康。公司三条红线保持绿档，现金短债比维持两倍左右，融资成本仅 4.7%，接近公司历史低位。