回复@云游四海中: 你的担心恐怕也是很多投资者的担心，我的投资逻辑如下：
1. 400万方在湾区以外只是现状，今明两年深圳和湾区会有大量投入运营，仅平湖南国家物流枢纽就85万方。25年底公司计划运营800万方，深圳就有200+万方，深圳租金水平是很多其它城市的2倍，届实租金收入深圳就可能占一半。
2. 工业和商业用地过剩我完全同意，但物流园用地，特别是高标准仓库还谈不上过剩哈。根据高力国际的报告来看，北方出租率可能表现不佳，但南方城市整体不错，像贵阳出租率90%多，很多人可能感到意外。因为建设周期，深圳和湾区在3-5年内出租率还会保持在高位。特别是深圳，存量物流园因为旧改在减少，新增也有限，在相当长的时间内租金和出租率都会有保证。深圳很多新物流园投资回报率不比高速差，而且还会有年度3%左右的租金涨幅不受政府管制。所以这几年的大额资本开支相当多在深圳和湾区，这也资产的收入是有保障的。
3. 如果仅仅只是看中物流园资产现在也不是好时候，25-26年可能时机更好。还是看中华南物流园的巨额一次性收益，接下来3年10%+的分红率还是有相当确定性的。
码这么多字，只是分享下自己的逻辑供大家参考，不一定对。//@云游四海中:回复@jordanzhu1:观察得非常细致，赞一个。非湾区的占了大头，长线来看不是好事，国内无论工业和商业地产都出现了明显过剩的征兆。欧美工业物流园的reits平均出租率可是在95-99%左右。容积率更是没眼看，这种capex带来的租金回报率和未来增值潜力要打个大问号。干净的reits有很多最近可挑选，没必要在模糊性高得公司里干耗。