保守是保守。要不是保守,我会被它吓到的。正因为其保守,才敢重仓。但是,行业带来的挑战不容小视。
上面是华侨城年报内容,华侨城的固定资产全部采用成本法入账每年计提折旧
上面是大部分房产公司采用的公允价值入账的方法
两种会计方法看上去可能区别不大,我举个例子,假如2000年华侨城和X公司同时花100万买入完全相同的两个房产用于出租,每年租金是5万,房产的市场价每年上涨5万,那么按照华侨城的会计方法这个房产的利润是5万减去房子折旧3万,等于2万利润,而采用了市场公允计价的X公司每年需要重估资产,资产增值的部分要记入当期损益,那么他每年的利润是5万租金加5万增值等于10万,完全相同的经营,不同会计方法导致账面上的利润居然相差到5倍!华侨城隐藏了多少利润!
我们继续,这个房产从2000年一直出租的2020年,我们还是假设房价每年涨5万,房租一直5万不变,那么到了2020年,华侨城的账面上的资产会是固定资产100万减去20年每年折旧百分之3一共60万等于40万,X公司的显示的账面上的资产会是固定资产100万加上增值的100万等于200万,不同的会计方式导致两个完全相同的房产账面的价值又相差了5倍!华侨城又隐藏了多少资产!
而事实上20年前100万买的房产,到今天的市场价绝对是不止200万的,X公司以公允价入账,差价记入当期损益也是完全合理的,也更符合我们普通人的认知,只是华侨城保守的太分过了,保守的会计方法带来的好处是抗风险能力会很强,假如哪年的房子的市场价跌去20万,那么华侨城账面的资产和利润是完全不受影响的,5万房租减3万折旧等于2万,而X公司当期的净资产和利润会变成5万房租减去20万房子减值,亏15万!
华侨城如此的隐藏资产和利润的情况下,净资产也已经达到800亿,而市值却跌到500亿,季报数据确实低于预期,低于预期的季报容易给明年带来高增长的季报,所以从现在到明年的年报之前这段时间会是至暗的时候,本人重仓华侨城,并会继续坚守!
金鳞岂是池中物,一遇风云便化龙!这句话送给华侨以及跟我一起坚守华侨城的同学!
保守是保守。要不是保守,我会被它吓到的。正因为其保守,才敢重仓。但是,行业带来的挑战不容小视。
净资产高了,roe岂不是更低了
市场还是看重盈利能力吧,现在还没到清算的时候
我也是重仓30万股
一流的公司净资产收益率和总资产收益率都大于10%,所以华子估值也起不来,目前相对安全
这个原始资料好,点赞。
必大必
十几万投资人就你发现了