| 发布于: | 雪球 | 回复：78 | 喜欢：73 |
24年我觉得资产价格有企稳的几率，比如我有几个亲戚满把现金，不知道放哪，我给他们的建议，是在限购放开的窗口，把部分现金拿出来，这部分现金杠杆拉满，贷款买房，首付3成，然后把租金，和剩下7成现金买货币基金理财收益，拿来还按揭，我算下来，租售比2.5%，这个模型是成立的。
这个方式，不出风险，30年后，得到一套房，那70%的现金还在，出现非常规问题（比如银行利息大涨，但现金收益太低，租金大跌），就把7成现金拿回来平掉银行贷款，降杠杆。
潜在风险，主要是房价下跌，但对现金资产占比很高的人来说，这个风险不大。
但是，对于债务过多的个体来说，现在普遍被动去杠杆，可选的机会很少。
我一般不会假设某种场景，不同主体，不同配置，不要赌会出现某一种情境，对现金多的人来说，现金太多本身是种风险，23年3-4季度，大量煤老板出手买资产，也是这种原因，我亲戚就是把工厂卖给了煤老板，导致他变成了现金配置过多。
这个图也是草了，租售比这个东西每个小区、每个户型都不一样。
我举个简单的例子。
买房，现在都追求一步到位直接上套3，以后他生不生倆那不知道，但起码先做好生俩的准备，哪怕只生一个也要考虑父母来了住哪里。
“因此二手市场套3比套2好卖，一手市场大户型单价也更高”
但是如果是租房，那就不会考虑以后，单纯就是需要多大租多大，所谓的每平米价格往往不是有效指标。
如一个70平套2，每月1000。一个35平套1每月600。你是单身狗，在不考虑合租的情况下你选哪个？
“小户型在租房时相对大户型溢价，而大户型在出售时相对小户型溢价”
一反一正，租售比倍差很正常。
极端点的例子就是别墅，别墅租售比非常低，正常人哪有去租别墅的？但你能说别墅不值那个钱么。
其他还有很多因素，比如地区经济增速，比如资源捆绑等等。
这个东西只看租售比是没意义的。
至于国外，我就问问有几个真去过？真的了解过？
国外跟国内最大的区别是服务收费方式。
国内买了房，一次性支付原则上70年、实际可能是永久的公共服务，包括交通、休闲、教育、医疗、治安等等。
国外呢，每年的房产税收的是啥？
我可以告诉你们，他给你列的清清楚楚：
基础设施维护，公立教育，公园养护，治安成本。。
这些加起来，就是房产税，长长的一张单子。
So，我诚挚的建议，谈这些问题一定要充分考察、通盘考虑。