价值组合成员$会德丰(00020)$   最近公布了2015年全年业绩, 集团核心盈利增加 31%至105.98亿元, 当中, 集团持有59.02%股权的$九龙仓集团(00004)$   贡献核心盈利63.23亿元, 集团持有75.8%股权的会德丰地产新加坡贡献核心盈利2.63亿元, 表示集团本身核心盈利有40.12亿元. 集团宣布第二次中期息72.5仙, 全年派息1.15元, 增长7.7%. 集团每股资产净值高达99.26元, 以现价33.4元计算, PB只有0.336倍, 股息率有3.44%.

会德丰估值有多便宜, 一条简单的算术已然可以计算出来. 会德丰本身发行股数有2,031,849,287股, 会德丰持有1,789,006,608股九龙仓, 表示每股会德丰持有0.88股九龙仓(每1手1000股会德丰持有880股九龙仓), 以九龙仓现价40.95元计算, 每股会德丰持有九龙仓的市值是36.06元, 如果会德丰将所持九龙仓股份全部分派给股东, 在除净日如果九龙仓的股价保持在现价不变的话, 表示会德丰的股价要扣除36.06元, 比会德丰现股价33.4元还要高, 可以想像到如果有这一天, 会德丰的股价自然会升至36.06元以上, 否则除净后会德丰的股价会变成0, 甚至负数.

一旦会德丰把九龙仓全部派给股东之后, 还剩下什么资产呢? 以下资产将是变相免费得到:

1. 於新加坡证券交易所上市的会德丰地产新加坡75.8%股权, 市值大约13.4亿新加坡元或75.71亿港元, 相当於每股3.73元.

2. 以下投资物业:

2.1 中区毕打街20号会德丰大厦三楼至二十四楼, 写字楼总面积19.98万平方呎.

2.2 黄竹坑香叶道2号One Island South, 前身为英美烟草大厦, 商场总面积9.05万平方呎.

3. 以下发展物业:

3.1 西营盘高街98号Kensington Hill, 住宅总面积6.01万平方呎.

3.2 将军澳唐俊街18号The Parkside, 商场总面积4.44万平方呎, 住宅总面积37.9万平方呎.

3.3 将军澳第68A1区地盘, 商场总面积8.6万平方呎, 住宅总面积34.38万平方呎.

3.4 将军澳第68B2区地盘, 商场总面积14.76万平方呎, 住宅总面积70.84万平方呎.

3.5 屯门扫管笏地盘, 住宅总面积37.69万平方呎.

3.6 何文田佛光街与常富街交界地盘, 住宅总面积38.77万平方呎.

3.7 西湾河筲箕湾道171、175至179号, 商场总面积1.54万平方呎, 住宅总面积7.81万平方呎.

3.8 启德第1H区地盘, 商场总面积0.83万平方呎, 住宅总面积40.33万平方呎.

3.9 将军澳日出康城第五期, 住宅总面积110.15万平方呎.

3.10 杭州富阳市受降镇施家园村项目, 住宅总面积337.13万平方呎.

可以看到, 单单会德丰持有九龙仓的市值已经超过本身市值, 会德丰扣除九龙仓后的资产仍然丰厚 (註: 會德豐資產淨值2,016.67億元, 九龍倉資產淨值3,077.28億元, 表示扣除九龍倉之後的資產淨值仍然有200.5億元, 相當於每股9.87元), 而且, 即使九龙仓本身的市值也比资产净值折让60%, 会德丰现时的估值何其便宜可想而知, 期待会德丰系内资产重组, 以释放真正价值.

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