1、并购总价：不超过100亿人民币。
2、并购操作：A、70亿收购富力物业2021年的资产：在管面积不低于0.86亿平，合约面积不低于1.27亿平。B、30亿收购富力物业未来的资产：在管面积不低于0.66亿平。也就是100亿并购的在管面积不低于1.52亿平，合约面积不低于1.93亿平。
3、业绩对赌：
A、70亿部分：2021年净利润不低于5亿人民币，收入不低于42亿人民币，在管面积不低于0.86亿平米，合约面积不低于1.27亿平米。
B、30亿部分：每月应付款=当月交付面积*（30亿/0.66亿平），也就是每月交付多少面积付多少钱，大概每交付一平米获得45.5元人民币。
C、非业主增值对赌：非业主增值收入在2021年基础上满足不低于20的业绩持续稳定性。非业主增值服务收入和毛利不得超过总收入和总毛利的50%，超过50%部分不计入业绩指标。
4、富力物业近期业绩：2019年税后净利润6400万人民币，2020年税后净利润2.4亿人民币。
5、富力物业近期规模：截至2020年底，管理552个项目，于26个省，自治区，直辖市的102个城市，在管面积6940万平，其中住宅物业面积5810万平米，商业物业面积1120万平米。
6、付款形式：分四期，第一期20亿，第二期30亿，第三期20亿，第四期30亿。然后每笔付款都有相应的限制条件或者对赌条件，鉴于内容比较多，这里不重复，大家可以看公告。
7、估值：按2021年对赌利润5亿人民币计算，70亿并购的业务这部分，并购市盈率大概14倍左右，客观数据上来看起来不便宜，但是合约面积1.27亿平，在管面积0.86亿平，也就是还有0.41亿平米的面积待交付，实际未来收入还有增长空间，另外按收入42亿，净利润5亿计算，利润率12%，随着后续与碧桂园服务的业务整合，可能净利润还有增长空间，所以主观上来看的话，应该是捡了便宜的，毕竟富力地产的情况大家也都或多或少知道一些，处于死亡边缘挣扎的企业，时间最宝贵，拿到现金的速度最关键，至于估值是不可能要求很高的，谈判主动权也不在富力这边的，而且这个规模，目前的物业公司中，能买的起的不超过3家，回旋余地很小，个人主观上觉得碧桂园服务应该是捡了便宜。
8、碧桂园的现金状况：截止2021年6月底，现金储备249亿人民币，从现金储备上看，此次并购毫无压力。以当前的资金储备，再并购一家同等规模的物业公司，现金还能剩50亿。
9、地产公司对物业公司的影响：从公告中披露的富力物业股权架构来看，整个架构都是冲着香港上市去的，临门一脚便宜卖身了，也没啥秘密，因为富力地产债多了，没钱了，再不搞钱就要成为恒大第二了，看得出富力地产是极度缺钱，一刻也不能等，如果能等上半年，怎么着也拼着老命上港交所。当然等着救命钱的地产公司来讲，即使上市了也有可能卖身，这样虽然长期看很亏，但短期能拿到更多的现金救命。
当前的地产行业形势大家也知道，一颗颗的雷在等着爆，个人觉得大量物业公司上市的现象应该会暂停了，至少几年内不会有太多物业公司上市了。所以这也意味着，未来几年会有大量具备相当管理规模的物业公司会选择卖身，而且价格会比以前低，这对头部现金储备充足，估值高的物业公司，尤其是碧桂园服务来说是很大的利好。