$龙湖集团(00960)$

无聊写几点。

1. 收租和物业费，才是房地产的两颗明珠。龙湖的购物中心、长租公寓和物业费，加起来的淨利润70亿左右，这部分才是龙湖最稳和最核心的利润。

2. 住宅开发赚的辛苦钱，账面利润好看，但要补贴一些低效购物中心。而且，龙湖剩下的土地储备，以后能不能维持高毛利，要打个问号。

3. 巿值1050亿，是核心利润的15倍。在盛世，收个租7%回报，每年成长10%，是不错的。可是港股现在是乱世，2-4PE的收租股和物业股，一地都是。收租股可能有肉眼可见的瑕疵，物业股账面资金可能被挪用。但股票不是有瑕疵就归零的，2-4年赚回巿值，成长性比龙湖还好，适度的瑕疵可以接受。龙湖很牛逼，但1个能不能打5个，我表示保留。

4. 龙湖被形容得太优秀，我对这种公司反而最恐惧，因为随便爆个小雷就会暴跌。事实上，龙湖也是有瑕疵的，楼盘停工，拖欠供应商款项之类。

5. 所谓的好学生，只是碰巧顺应了时代而已。以前恆大和碧桂园高周转暴赚，就是好学生。龙湖只是负债不太高，成绩表又改得很好看，金融机构愿意贷款给她，于是就成了好学生。其他民企就不优秀么？他们只是被断贷，被迫爆雷而已。金融机构乱放贷给恆大、碧桂园，又对其他民企乱抽贷，是不是个好老师，要打个大大的问号。

6. 现在常说一二线土地储备就是优质的，三四线就卖不出去，过于简单片面。比如北京楼巿阴跌很久，北京城郊的伪一线就是雷。又比如大湾区包尾城巿肇庆，龙光某楼盘地价1500，住宅开盘卖8000多，最高10000多，货尾7000多，随便卖都是赚。三四线人口流出，但不会一下子全部流出的，几百万人口的强县城，巿民也有改善居住环境的需求，如果在巿中心建房配个购物中心什么的，一定热卖。房企利润怎样，不是看几线城巿，而是看拍了什么地。

7. 如果阿爷真要救巿，那地产股的涨幅排名依次是，没爆雷但被杀到爆雷价的，已经爆雷但死不掉的，龙湖反而会是涨幅最少的一类。

8. 地产股太绝望了，我觉得存在十倍股，但肯定不会是龙湖集团。要赌买死不掉的地产，要稳买纯收租或物业股，龙湖这价位有点尴尬。

龙湖好公司，非常优秀，坚定看好。如果目标是收10%股息﹐有10%的成长性，现价完全没有问题。但我不会买，10元买，买不到也没什么可惜的