现在的Riets能不能价值投资？
杨老师星期天布置给我家庭作业让研究Reits，她想买。
我和她的一致观点是目前值得研究的是产权类Reits，特许经营权类的Reits不用考虑。如果是产权类的Reits，普洛斯和盐田港是全中国的优质仓储，中关村是全中国的优质产业园，这些底层资产在整个大宗交易市场都是香饽饽，这次就分析这三只。
首先需要把资产的来龙去脉捋一下，2季度的扩募造成的很多数据口径不一样，不能直接套用了。
首先看看资产的情况
基本上可以认为，扩募的资产都大大不如之前。GLP第一次拿出来的资产都是市场上基本买的不到的物业了，盐田港第一次拿出来的是坡道库，第二次呢？扩募的我不想要…
这是两次募集的评估值（不是实际的市值，有差异），我们可以看到：
1. 普洛斯第二次募集物业的物业估值单价不高，但是这个单价是对应第二次募集的物业的质量的价格，就是应该便宜。2022年扩募的三个资产平均出租率86.33%，租金收入1.19亿，面积45万平，平均下来0.83元/平/天。第一次募集时候出租率是98.72%，租金单价1.3…扩募的租金回报比好，但是第一次募集的资产要稀缺的多的多的多，宁愿买贵的，以后买不到了
2. 盐田港，第二次扩募的资产是六层楼库（三至六层是电梯），给7000/平的估值…随便怎么算租金，看单价就不想要了，6层楼库卖的比坡道库贵，就全部是冷库也不值得。是不是第一次觉得卖便宜了第二次要补回来啊，大哥？您这是保税库啊，还是楼库….租金/评估值就这么…还租给关联方。普洛斯的第一次募集才7555的评估值（当然，后面卖的比这贵，后面谈），扩募里面写之前租户也不完全是做仓库，可能有这方面因素吧。
2022年经营表现
只从实际经营和预算差异上看，盐田港经营表现超过上市时预测，普洛斯整体收入下滑，中关村下滑不少
因为普洛斯和盐田港在2023年2Q进行了扩募，2023年披露的报表口径发生了变化，所以只能用两年1季度的数据进行比较，我们可以看到:
1. 盐田港的经营数据依然稳定
2. 中关村的数据大大恶化
3. 普洛斯的数据比2022年年初在下跌
出租率
这个是季报年报披露的出租率数据：
1. 普洛斯下跌5%，基本和财报的收入下降一致，但是2023年Q2的数据更差。根据其扩募说明书2022 年 12 月 31 日，拟购入基础设施资产时点平均出租率约 87.46%，考虑到首次募集资产更为优质，那应该是扩募导致的空置面积大幅拉低了整个Reits2季度的出租率，优质物业空置面积下滑的要慢些
2. 盐田港有很多面积出租给关联方，扩募后深圳港集团及其关联方租赁面积占总可租赁面积的比例为 53%，实际自用面积占总可租赁面积的比例为 7%，对应深圳港集团及其关联方租赁收入占总收入的比例为56%，实际自用租赁收入占总收入的比例为 10%，这个有兜底经营情况的嫌疑，但除了关联方的面积，另外的45%面积租赁稳定且租金未见降低，从这个角度讲，运营情况应该还是可以的
3. 中关村，垮的一塌糊涂出租率7成不到，这真的是….不能看了
分红
普洛斯和盐田港的分红按照现在的reits价格看，基本在4%左右。考虑到2022年和2023年的出租率，基本可以认为这两家的分红会维持在这个水平，感觉波动不会太大。中关村2023年出租率下滑非常厉害，2023年的分红应该会有下降。从债的角度看，普洛斯和盐田港分红率让人满意。但是如果要说潜力，盐田港的潜力最小，普洛斯的资产有更广泛的租户，更多的城市分布，更多的空置面积（2022年末93%，2023年88%出租），并且保税库占比很小；盐田港很多面积长租，且和关联租户签订，出租率99%，分红上涨基本无望。
Reits的价格只是股权的价格，资本结构加上去后调整负债和现金，我们才能看到资产价格（简单算，实际资产价值=Riets市值+负债-现金等价物），这样才能和大宗市场以及不同物业之间进行比较
相比于评估值，普洛斯的溢价率是最高的（其实我们可以某个程度把这个看成PB），跌到这个位置，都比上市和扩募时候的评估价有26%的溢价。中关村最低，只有4%的溢价了。
衡量房地产贵不贵的标准有个很重要的指标，租金/资产价格
中关村因为是产业园的Margin按照70%算，普洛斯和盐田港按照80%算，Net Yield大概在4.5%左右，算是合理，没有明显的高估和低估。基于现在的大宗市场，这些Reits如果上涨20%， Yield是在3.5%左右基本可以认为是高估，如果再下去20%，Net Yield在5.5%左右，可以算是低估。从租金的确定性的角度看，中关村最不确定，普洛斯还好，盐田港没盼头。
从数字上看，我们看到的应该就是一个弹性大概在正负20%的品种。从弹性的角度看，中关村可能更有投资价值一点，2020年的租金大概就在2022年的水平，因为疫情的问题，整个写字楼目前非常的不景气，直接导致中关村现在的指标很难看，什么时候恢复，恢复到多少是完全不知道，这个也是跌的多的原因。
但是我们应该看到这个Reits在整个园区类物业的稀缺性，位置可以算是中国最好的产业园资产之一，基本不会有买卖（需要政府同意），目前和评估价相比溢价不多。募集报告里面，中关村用的假设是大概5元/平/天，按照现在1.9万/元/平价格计算，Net Yield大概在6.7%这样的水平，现在是70%出租，在租金不变的情况下，net yield也有4.7%。如果我们假设租金到2.5元/平/天（感觉不会到），Net yield按照19000元/平算大概有3.3%，其实离大宗市场好的时候的估值没差太多。问题是现在的市场2.5元/平/天是不是就可以随便租了？很可能不是
所以，中关村现在可能就是个好价格了，毕竟已经到了和仓库PK收益的地步了，什么时候恢复是不知道的，可能要很久，求稳就算了，好像不值得一搏；普洛斯业绩有一定的弹性，如果跌，可以慢慢加仓，但是上下就是20%收益，但是你如果蹲到一个比现在低的价格，那更好；盐田港基本就是个稳定了，纯粹吃息。
这个只是我们试着从大宗的角度来看reits，下一篇写和其它股票的比较
$中金普洛斯REIT(SH508056)$ $红土创新盐田港REIT(SZ180301)$ $建信中关村REIT(SH508099)$