$新城控股(SH601155)$$中交地产(SZ000736)$$潍柴动力(SZ000338)$
新城控股于2017年8月份在苏北连云港赣榆县拿地开发吾悦广场综合体项目，笔者想通过管中窥豹，来分析吾悦广场综合体项目的关键指标和盈利能力，或许对感兴趣的投资者正确理解新城控股会有所帮助。
1、连云港基本情况介绍
连云港，江苏省地级市，市区人口80万人，2017年人均GDP58577元，与全国平均水平相近，排江苏省第12位。
点评：连云港的人口和人均GDP在全国只能说一般般，跟万达广场所在的城市能级有较大的落差。
2、地块基本情况
综合体项目总占地面积250967平米，总建筑面积820196平米，计容建面640894平米，商业可售面积125000平米，住宅可售面积509300平米，吾悦广场可租赁面积55909平米，地价3.768亿元，折算成可销售面积的楼面地价594元，权益比例100％。
点评：一个吾悦广场综合体，就是一个楼面地价超低的大盘地产综合开发项目。
3、项目投资情况
项目总投资29.1351亿元，总建面82万方，折算每平米投资成本3552元（含地价）。项目于2017年12月份正式开工，并于2019年9月份完工（计划），其中吾悦广场已于2019年9月27日盛大开业。
点评：从项目开工到吾悦广场开业24个月，这速度杠杠的。
4、项目销售情况
截至2019年6月底，项目累计已实现销售372535平米，平均售价7956元，反算销售金额29.64亿元。2019年4季度销售了89877平米，但没说销售价格，暂按7956元来测算，则4季度销售金额为7.15亿元。
项目剩余可售面积63.43-37.25-8.99=17.19万平米，假设平均售价保持7956元不变，则剩余可售金额13.68亿元。
以上合计，项目清盘预计实现销售额50.47亿元。
5、项目投资回报分析第一关（毛利率）
项目总销售额50.47亿元，减去6.5％一般增值税（销项），可结转营业收入47.39亿，减去①投资总额，29.14亿；②各种规费，按150元每平米算，合计0.95亿元；③利息资本化，按2017和2018年平均利息资本化占销售额的2.23%均摊，估算1.12亿元，得出项目毛利润16.18亿，综合毛利率34.1%。
点评：在摊销掉自持的吾悦广场后，毛利率仍比正常纯住宅开发毛利率略高，第一关顺利通过。
6、项目投资回报分析第二关（净利率）
三项费率按照营业收入的10%来考虑（不包括利息资本化，过去两年平均值为9.9%，按10%考虑差不多）。营业税金及附加按营收的3%扣除（不包括土地增值税），则土地增值税前利润为16.18-47.39*0.10-47.39*0.03=10.02亿元，扣除额=3.768+29.14+1.99=34.9亿元，增值额=47.39-34.9=12.49亿元，增值率35.8%，对照增值税率表格，适用第二档增值税率，则土地增值税为1.65亿元（占比营业收入3.49%，加上营业税金及附件3个点，合计6.49%，跟公司2018年报中的比例一样，比我此前毛估估的8%还低一些），营业利润=10.02-1.65=8.37亿元，再扣除25%的企业所得税2.09亿元，净利润为6.28亿元，净利率13.3%。
点评：看到这里，一众地产开发商估计都得吐舌头了吧，妈滴，我们只要有8%的净利率就阿弥陀佛了。净利率很不错，第二关也过了。别急，中国人习惯于把最重要的东西放在最后，且看第三关。
7、项目投资回报分析第三关（一台超级印钞机诞生了）
以上分析的净利率并不是吾悦广场综合体的全部盈利能力。事实上，连云港赣榆吾悦广场除了上述分析的获得6.28亿元的净利润以外，企业还挣得了一座吾悦广场商城及1178个停车位，长时间进行收租，优质资产，同时转为投资性房地产，可以抵押贷款，随着广场升值，可以带来公允价值变动，提高报表利润。
那么这座吾悦广场到底价值几何呢？该广场建筑面积90766平米，按照平均投资成本3552元算，投资成本为3.22亿元，再加上各种税费，按上述计算方法可知，其综合成本为5.24亿元，接下来算算它的市场价是多少。连云港吾悦广场已于2019年9月27日盛大开业，2019年的租金收入为2678万元，对照其他类似吾悦广场，粗略测算2020年租金收入为8000万元左右，2021和2022年的爬坡期依然具备每年20%的租金增长潜力，我们就保守点，按照15%的增长来算，再往后还有可观的租金增长潜力，至少跑赢通胀没问题。我们就以爬坡期结束的2022年租金10580万元来粗略估算一下这座吾悦广场的市场价值，该项目处于三四线城市，取租金回报率为8%，则这座吾悦广场市场价值为13.2亿元，市销率为12.5倍，处于合理区间。
点评：连云港吾悦广场综合体项目，除了销售部分获得13.3%的净利率回报以外，还白挣了一台年租金上亿元、市场价值13亿元的吾悦广场，简直是一台超级印钞机！敲黑板：这个吾悦广场综合体项目如果换一家开发商来开发运营，恐怕很难实现这么高的盈利水平，甚至给做砸了的可能性都蛮大的，这就是新城控股区别于其他房地产开发商的核心竞争力！