遥远的大湖2020-02-27 22:17帮冉总完善下计算方法,这个项目我深度研究过,冉总计算的利润不是会计上的利润,没有考虑配比原则,是算净现金流方法。我算下(税金,费用按冉总口径来):
1.收入48.48亿。
2.成本,总建82万,自持面积按9万算,可配比成本面积73万,每方成本3552元,计25.92亿元
3.税金(含土增)8%,三费12%,合计48.48×20%=9.7亿元
4.利润总额48.48一25.92一9.7二12.86亿,
5.净利润12.86×75%二9.64亿元,
6、净利润率9.64÷48.48=19.88%
7.吾悦广场成本9X0.3552=3亿元
8.挣得净现金流9.64一3=6.64亿。
特别计算说明,假设29亿总投资是最终成本,关于建安成本3000元左右,按冉总说法,不含财务费用,在连云港当地是符合实际,考虑到住宅和商业成本区别,住宅2800,商业3500元,本次计算是平均分摊,实际上会计利润应更高
收入方面,感兴趣的朋友可以看我的置顶贴。
黄哥在这里2020-02-28 00:52作为该项目的业主我说两句:
1: $新城控股(SH601155)$ 在连云港有两个项目,分别为连云港赣榆吾悦和连云港海州吾悦,都是典型的综合体搭配住宅的打法,拿地时间分别是17年8月和18年1月,综合体开业时间分别为19年9月和19年12月,住宅案名分别取吾悦和府、吾悦华府,文中明显有多处是将二者混淆的。
2:赣榆吾悦目前最后一栋尾盘32号楼在售,两个月内甚至一个月肯定清盘,海州吾悦也处在销售的后半程,可以肯定的是两个项目都是大赚特赚的。
3:赣榆吾悦住宅最贵的楼层备案价是8000,目前销售均价在7300左右,均价远达不到8000,一期销售价格则更低。项目目前也并未完工。
4:按合同约定,19年底南区应该交房,但由于许多问题诸如楼梯豆腐渣、绿化植被廉价,前期承诺夜光跑道并未实现等诸多问题引发维权,至今并未解决。
5:吾悦广场开业热闹的景象并未维持多久,后期惨淡经营,本人去过几次,本地土著几乎全部吐槽:东西太贵。开业三个月已有店铺转让,不看好后期收租。
6:和 $碧桂园(02007)$ 一样,新城也是一家几无担当和社会责任感的企业,去小地方收割本地中产后吃干抹净拍屁股走人,吃相难看,可能大部分房企都一样?
另:连云港也有万达,城市能级并不差。
最后:作为 $新城发展(01030)$ 和新城控股的小股东,我也曾信心满满,但是当你真正体验过他的产品和服务后,你会发现多多少少会有一些令你失望的地方,这个世界并不存在完美,甚至你看到的仅仅是表面的美,就像这篇文章一样,就像新城一样,或许降低预期,你才会少一点失望。
冉有19952020-02-28 06:11非常感谢连云港吾悦广场业主提供的一线信息和诚恳建议!如您指出的那样,我核对后,确实发现有部分地方将连云港海州吾悦广场和赣榆吾悦广场搞混了,主要是开业日期和租金,但好在两个项目的租金水平差不多,基本不影响明年收租8000万的判断。至于剩余楼盘销售均价的测算,由于不清楚剩余的尾盘具体都由什么房子构成,因此我非常同意您的观点,按均价8000元测算可能偏乐观了,回头我按7000元均价再调整一下有关参数。至于该项目出租户生意怎么样,可能您最有发言权,但我想强调的是,某一个项目好点差点不是问题的关键,开业当期经营好点差点也不是事,今后租金能不能收上来我就不做预测了,我投资的是新城控股这家公司整体,并不是某一个广场,因此谈谈我的逻辑,我会分析它过去所有年份开业的每一座吾悦广场,看它能不能年复一年地把租金给收上来,再看它还有没有继续涨租金的能力,从过去历年开业的吾悦广场来看,我认为这两点都没有问题。因此您说的今后租金能不能收回来,就不会成为我投资新城的障碍。再次感谢您的参与和宝贵意见!
陈海涛周游世界2020-02-27 22:52这项目算得太漂亮了,再考虑一下差一些的项目,平均一下,白挣一个商业广场是可以的,几年后,几百个0成本的商业广场每年平均收租1个亿,然后再看利润率。