$新城控股(SH601155)$$中交地产(SZ000736)$$潍柴动力(SZ000338)$
新城控股于2017年8月份在苏北连云港赣榆县拿地开发吾悦广场综合体项目，笔者想通过管中窥豹，来分析吾悦广场综合体项目的关键指标和盈利能力，或许对感兴趣的投资者正确理解新城控股会有所帮助。
1、连云港基本情况介绍
连云港，江苏省地级市，市区人口80万人，2017年人均GDP58577元，与全国平均水平相近，排江苏省第12位。
点评：连云港的人口和人均GDP在全国只能说一般般，跟万达广场所在的城市能级有较大的落差。
2、地块基本情况
综合体项目总占地面积250967平米，总建筑面积820196平米，计容建面640894平米，商业可售面积125000平米，住宅可售面积509300平米，吾悦广场可租赁面积55909平米，地价3.768亿元，折算成可销售面积的楼面地价594元，权益比例100％。
点评：一个吾悦广场综合体，就是一个楼面地价超低的大盘地产综合开发项目。
3、项目投资情况
项目总投资29.1351亿元，总建面82万方，折算每平米投资成本3552元（含地价）。项目于2017年12月份正式开工，并于2019年9月份完工（计划），其中吾悦广场已于2019年9月27日盛大开业。
点评：从项目开工到吾悦广场开业24个月，这速度杠杠的。
4、项目销售情况
截至2019年6月底，项目累计已实现销售372535平米，平均售价7956元，反算销售金额29.64亿元。2019年4季度销售了89877平米，但没说销售价格，暂按7956元来测算，则4季度销售金额为7.15亿元。
项目剩余可售面积63.43-37.25-8.99=17.19万平米，假设平均售价保持7956元不变，则剩余可售金额13.68亿元。
以上合计，项目清盘预计实现销售额50.47亿元。
5、项目投资回报分析第一关（毛利率）
项目总销售额50.47亿元，减去6.5％一般增值税（销项），可结转营业收入47.39亿，减去①投资总额，29.14亿；②各种规费，按150元每平米算，合计0.95亿元；③利息资本化，按2017和2018年平均利息资本化占销售额的2.23%均摊，估算1.12亿元，得出项目毛利润16.18亿，综合毛利率34.1%。
点评：在摊销掉自持的吾悦广场后，毛利率仍比正常纯住宅开发毛利率略高，第一关顺利通过。
6、项目投资回报分析第二关（净利率）
三项费率按照营业收入的10%来考虑（不包括利息资本化，过去两年平均值为9.9%，按10%考虑差不多）。营业税金及附加按营收的3%扣除（不包括土地增值税），则土地增值税前利润为16.18-47.39*0.10-47.39*0.03=10.02亿元，扣除额=3.768+29.14+1.99=34.9亿元，增值额=47.39-34.9=12.49亿元，增值率35.8%，对照增值税率表格，适用第二档增值税率，则土地增值税为1.65亿元（占比营业收入3.49%，加上营业税金及附件3个点，合计6.49%，跟公司2018年报中的比例一样，比我此前毛估估的8%还低一些），营业利润=10.02-1.65=8.37亿元，再扣除25%的企业所得税2.09亿元，净利润为6.28亿元，净利率13.3%。
点评：看到这里，一众地产开发商估计都得吐舌头了吧，妈滴，我们只要有8%的净利率就阿弥陀佛了。净利率很不错，第二关也过了。别急，中国人习惯于把最重要的东西放在最后，且看第三关。
7、项目投资回报分析第三关（一台超级印钞机诞生了）
以上分析的净利率并不是吾悦广场综合体的全部盈利能力。事实上，连云港赣榆吾悦广场除了上述分析的获得6.28亿元的净利润以外，企业还挣得了一座吾悦广场商城及1178个停车位，长时间进行收租，优质资产，同时转为投资性房地产，可以抵押贷款，随着广场升值，可以带来公允价值变动，提高报表利润。
那么这座吾悦广场到底价值几何呢？该广场建筑面积90766平米，按照平均投资成本3552元算，投资成本为3.22亿元，再加上各种税费，按上述计算方法可知，其综合成本为5.24亿元，接下来算算它的市场价是多少。连云港吾悦广场已于2019年9月27日盛大开业，2019年的租金收入为2678万元，对照其他类似吾悦广场，粗略测算2020年租金收入为8000万元左右，2021和2022年的爬坡期依然具备每年20%的租金增长潜力，我们就保守点，按照15%的增长来算，再往后还有可观的租金增长潜力，至少跑赢通胀没问题。我们就以爬坡期结束的2022年租金10580万元来粗略估算一下这座吾悦广场的市场价值，该项目处于三四线城市，取租金回报率为8%，则这座吾悦广场市场价值为13.2亿元，市销率为12.5倍，处于合理区间。
点评：连云港吾悦广场综合体项目，除了销售部分获得13.3%的净利率回报以外，还白挣了一台年租金上亿元、市场价值13亿元的吾悦广场，简直是一台超级印钞机！敲黑板：这个吾悦广场综合体项目如果换一家开发商来开发运营，恐怕很难实现这么高的盈利水平，甚至给做砸了的可能性都蛮大的，这就是新城控股区别于其他房地产开发商的核心竞争力！
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帮冉总完善下计算方法，这个项目我深度研究过，冉总计算的利润不是会计上的利润，没有考虑配比原则，是算净现金流方法。我算下（税金，费用按冉总口径来）：
1.收入48.48亿。
2.成本，总建82万，自持面积按9万算，可配比成本面积73万，每方成本3552元，计25.92亿元
3.税金（含土增）8％，三费12％，合计48.48×20％＝9.7亿元
4.利润总额48.48一25.92一9.7二12.86亿，
5.净利润12.86×75％二9.64亿元，
6、净利润率9.64÷48.48＝19.88％
7.吾悦广场成本9X0.3552＝3亿元
8.挣得净现金流9.64一3＝6.64亿。
特别计算说明，假设29亿总投资是最终成本，关于建安成本3000元左右，按冉总说法，不含财务费用，在连云港当地是符合实际，考虑到住宅和商业成本区别，住宅2800，商业3500元，本次计算是平均分摊，实际上会计利润应更高
收入方面，感兴趣的朋友可以看我的置顶贴。
作为该项目的业主我说两句：
1: $新城控股(SH601155)$ 在连云港有两个项目，分别为连云港赣榆吾悦和连云港海州吾悦，都是典型的综合体搭配住宅的打法，拿地时间分别是17年8月和18年1月，综合体开业时间分别为19年9月和19年12月，住宅案名分别取吾悦和府、吾悦华府，文中明显有多处是将二者混淆的。
2:赣榆吾悦目前最后一栋尾盘32号楼在售，两个月内甚至一个月肯定清盘，海州吾悦也处在销售的后半程，可以肯定的是两个项目都是大赚特赚的。
3:赣榆吾悦住宅最贵的楼层备案价是8000，目前销售均价在7300左右，均价远达不到8000，一期销售价格则更低。项目目前也并未完工。
4:按合同约定，19年底南区应该交房，但由于许多问题诸如楼梯豆腐渣、绿化植被廉价，前期承诺夜光跑道并未实现等诸多问题引发维权，至今并未解决。
5:吾悦广场开业热闹的景象并未维持多久，后期惨淡经营，本人去过几次，本地土著几乎全部吐槽：东西太贵。开业三个月已有店铺转让，不看好后期收租。
6:和 $碧桂园(02007)$ 一样，新城也是一家几无担当和社会责任感的企业，去小地方收割本地中产后吃干抹净拍屁股走人，吃相难看，可能大部分房企都一样？
另：连云港也有万达，城市能级并不差。
最后：作为 $新城发展(01030)$ 和新城控股的小股东，我也曾信心满满，但是当你真正体验过他的产品和服务后，你会发现多多少少会有一些令你失望的地方，这个世界并不存在完美，甚至你看到的仅仅是表面的美，就像这篇文章一样，就像新城一样，或许降低预期，你才会少一点失望。
这项目算得太漂亮了，再考虑一下差一些的项目，平均一下，白挣一个商业广场是可以的，几年后，几百个0成本的商业广场每年平均收租1个亿，然后再看利润率。
新城2018年结算574万的地，营业成本343亿，其中房产开发销售成本328亿，综合体运营及管理成本15亿。财报中已经列支土地使用权成本118亿，建设成本159亿，资本化利息51亿，职工薪酬31亿。可推算一下2018年新城结算每平米成本5729元，其中土地使用权成本2056，建设成本2776，资本化利息897元。如果再加上三费940和税金及附加610元。可推算出新城2018年结转的地块单位总的成本和费用7279元，而新城结算均价达到8850元！这里面1500元就是新城的利润啦！因此只要新城的房子卖价能达到10000元以上，地价在2000元左右，房子能够卖出去，新城的利润空间都非常不错的！
1、吾悦综合体的建造成本会比纯住宅要高一头
2、1.058亿租金是毛收入，对应大概4000万净利润，如果按8%的净租金回报率，这座吾悦广场的公允价值在5个亿左右。但在现实生活中，抛开租金能持续增长不说，别说8%的回报率，有5%左右的租金回报率的商铺一定会被疯抢。
这两年对武进吾悦的一些感受：
1。 停车越来越难停，以前1h免费，现在5min免费
2.一直会有车站，房展光临吾悦
3.商场的自我更新成长很快，开不下去的店很快被新的店铺取代，有种自然选择优胜劣汰的意思
4.VS 武进万达，万达的活动没有吾悦多，和商场布置没有吾悦用心
再帮冉总完善下基本数据（有些部分与冉总数据汇总）
1.地块情况，面积250927平，总建820196平，计容可售640894平，地价3.76亿，楼面价588元，100％权益。
2、预计总投资29.29亿，总建面82万方，折算每平投资成本3572元（含地价）。
3、官方可预售面积：商业预售面积12.5万方，住宅预售面积50.93万方，合计63.4万方。总建面82万，吾悦自持面积9万（含地下自持车位），住宅可售地下车位面积82－9一63.4＝9.6万，按3750户住宅算，每个车位面积25.6平方。
4、销售情况，2017年面积4.7万方，金额3.32亿，均价7056元，2018年面积22.6万方，金额18.53亿，均价8194元，2018年商业用房入市，拉高均价，2019年面积25.4万方，按2018均价8194元算，2019年销售20.8亿元，2017年一2019年合计销售面积52.7万方，占预售面积83.1％，金额合计42.6亿，点评：当年拿地，当年开盘，周转快，3年回款42.6亿。
5、2020年可售面积和货值：2020年还有可售面积10.7万方，按均价7500元，还有货值8亿元，小区户数3750个，地下地位4928个，按户均1个，剩余车位1178个，为吾悦广场自持，面积为9一6＝3万，每个车位面积约25.5平，与住宅车位一致，逻辑对得上，每个车位预估6万元，车位可售金额2.25亿，合计可售金额10.25亿，加上已实现销售额42.6亿元，项目清盘合计实现销售额52.85元，减去9％增值税（销项），可结转收入48.48亿，减去投资总额29.3亿，净现金毛利19.18亿。
下面计算利润口径参见贴子中点赞最多的评论@冉有1995