$中国金茂(00817)$ $绿城中国(03900)$
我还是重申，不以股价论英雄，任何道德谴责彩虹，花旗蔡大师，围棋高手的文章，都是及其不道德的，无论对错，这些人还是乐于分享的。就像当年说我黑恒大的那波人一样，现在说我黑金茂我也是非常理解的，反之如果我跟着他们违背良心去捧金茂，也会被这些人捧成大神。
人不能光顾自己的利益，而乱了自己的心智，更不能指责别人，一切投资所反应的都是自己的预期和判断，接受共同的理念则一起跟踪，持有，不接受则可以离开，但是抱怨别人始终是一种道德绑架。
人的背景不同，得出的结论也不同，立场也不一样，这是很正常的事情，不能说不站在你离场上，不符合你的审美就指指点点。
因此，我认为花旗的大师，金茂的大v，不用功，懒惰，对地产不懂只是我个人的角度，可能他们比雪球上大部分人有水平，有深度。
昨天，彩虹就开始到处骂人，当时绿城股票价格涨，金茂下跌，这时候发帖，不光明磊落，我只列举事实，这些痛点可能正是别的企业的特色，不看好也只是我个人不看好，这种模式之争我始终认为现在下结论尚早，但是我个人的观点认为这种模式不可取。
有时候忠言可能逆耳，这些话如果金茂的投资者，员工，管理层可能听到字字刺耳，然而心平气和的想，我的角度未必没有任何道理。
我了解金茂的时候，金茂有成为大象的基因，当时金茂的总操盘手给金茂的定位是豪宅高周转，视现金流如生命。
比如金融街的凯晨开始是用来出售的，卖了一些发现这些核心城市核心区域的写字楼无法复制，所以改为自持，并且通过住宅现金回笼，保持核心物业。
金茂很早就想开发海南三亚亚洲湾，当时如果成功，肯定是雅居乐清水湾第二。
何操一手打造了豪宅基因 ，从广渠金茂府到和融创合作的望京金茂府基本上打造了豪宅的基因，并且坚持了现金流管理。梅溪湖，青龙山也都是做一级，然后土地招牌挂和政府分成。这种基因为后来金茂成为主力地产打下了基础 。
后来，红色摩根掌权金茂，重要李从瑞，经过这几年的改造，金茂的1基因基本上完成了改造，这是战略上我对金茂的判断。
金茂早在15建就想在北京试水公寓，碧桂园进入北京的第一个项目就是和金茂合作的，在这个项目之前，北京的公寓卖的很好，比如融创门头沟新城的公寓项目，但是拿地后碧桂园退出了，北京限制公寓，这个项目就是至今还套住的慢慢消化的丰台金茂广场。可以说金茂的一二线核心城市扩张就始于此。
接着，就到了面粉贵于面包的年代，那个年代新房3万，土地可以拍到3万5。金茂在2016年2017年大部分便宜的地已经消化的差不多，而贵的土地才刚开始消化，还没到销售的高峰，更别说结算的高峰。金茂先后在南京拿下了河西金茂府，楼面接近4万，4年后的今天，精装修豪宅卖5万2，2块地，其中的一块地才卖掉一大半，在鱼嘴拿了一块商业综合体住宅体量小的吓人，在南京江北的扬子江金茂悦也是需要配建超高层。在武汉东湖金茂府，滨江金茂府，上海新城金茂府，西郊金茂府，在杭州和首开合作的两个项目，佳缘合作的萧山项目，在天津上东金茂府，上东金茂悦，苏州，合肥，厦门，福州，成都，济南，佛山等等等地有大量我个人看不懂的项目，很多当时都是面粉贵于面包，即使在北京朝阳的写字楼，后来补的北外滩写字楼其实都算不过帐。
我个人认为，2016，2017金茂的核心城市大面积亏损，核心城市扩张失败，这时候金茂开始走另一条路，综合体沟地。
综合体沟地，这个就是等于做生意，1万块的业务，赚2000块，但是别人给了4000块的白酒抵账，这种生意模式有人喜欢，但是我不喜欢。可能做一旦生意还倒贴2000块，最终就是赚的钱不少，家里一堆白酒，现金却越来越少。
先说金茂的王牌，青岛中欧国际是金茂综合体的王牌，这个项目最新的土地确权2019年10月10日，20.62亿拿了54.4万方的容积率土地 ，一看楼面4000不到，售价13500，这种地招牌挂肯定很难拿到，于是一张表格4000不到的楼面卖13500，产业沟地，拿地能力强。但是仔细看看，54.4万方的容积率地块，住宅只有30来万方，陪同商业20来万方 ，30多万方的住宅部分可售按照40多亿货值计算，这种综合体利润做不到20个点都不好意思和人说，这部分赚4亿很轻松，但是未来的写字楼和商业配套20多万方楼面也是3000到4000，未来至少可能投入20亿甚至更多，这种项目账面是利润是高，但是无论自持还是销售商业部分去化是比较慢的，这样的结果就是账面利润高，现金流越来越紧张，光看到赚钱，看不到钱，这种模式我不喜欢。当然可能喜欢的人很多，这是金茂的王牌了，也就是大家说的王牌地块了。
而类似杭州富阳的秦望地块，百分之40左右的商业，百分之60左右的住宅，包括珠海等等等综合体。怎么能用一张表格把酒店，商业的楼面一起算，然后一看，楼面果然低，招牌挂拿地有风险，城市运营没风险。
为什么不去把那些综合体数一数，很多感觉绿地未必敢做的项目，金茂都做了。
所以我说，战略上一二线扩张失败，转型综合体又错过了招牌挂拿地的黄金时期。而且这么多综合体，基本上何操时代的基因已经转变。
不要光看存量的那些资产，应该看增量的资产。
周末，不妨把招牌挂文件拿出来看看，看看那些综合体究竟如何，不能贪地便宜，账面利润好看，最终倒贴现金，账面上越来越多的低收益综合体。
我是觉得各位把综合体好好的数数，事实求是的判断一家企业。
这是我的判断，未必正确。
萝卜青菜各有所爱，看ppt，列表格看楼面，这种低级错误，不应该是一名谨慎的研究人的作风，最好一个一个去数 ，哪些现金可以打平，哪些打不平。
光赚钱，就是缺钱 纸上富贵而已。
我只代表市场的一种观点，真不希望说成金茂黑，更不希望以股价论英雄。