$绿城中国(03900)$
说一下我对绿城未来的预测。
未来充满不确定性，是预测最大的前提，因此只能在此前提下看个人的看法。
之前已经说过，2019年，绿城的权益销售额增长可能会跑赢同行，这个已经成为既定的历史事实，这一点在2019年5月中已经提过，而且在19年9，10月份也已经提到并且发帖置顶。
我个人对绿城的判断，2019年是转变之年，是播种之年，因此很难看到果实，2020年是成长之年，可以看到果实，但是想摘取不一定是好时期，2021年可能是收获之年。到2021年，绿城可能会面临双击，规模和利润率双增长，规模跨入行业前10，从销售前瞻利润率看也会超过行业平均水平。这是整体判断，这样判断主要是基于以下因数。
第一，绿城依然是融资成本较低的混合所有制企业典范，经过这几年的经营，绿城融资利率水平已经显著下降，基本上跨入准一流行业。房地产企业，利率水平是决定利润的主要因素之一，长期低廉的利润水平有利于企业提升利润率和竞争力。目前港资和一些大型国有企业融资水平略低于绿城，截止上个财报 绿城融资利率水平是百分之5.4。和民营企业相比，绿城融资成本有2到3个点的融资优势，相对比有息负债千亿水平的民营企业而言，每年实际可节约利息支出在20到30亿，而比一些明股实债较多的企业，节约的利息支出可能更多。
第二，一流的操盘，一流的去化。绿城推盘，一般都是推盘较多，而不是挤牙膏式的推盘来追求去化率，绿城整体上有一定的溢价，溢价足可以覆盖建安成本。货值去化，我个人预计高于行业平均水平10个点，应该超百分之65。随着标准化复制和成本管控，绿城的销售费用和管理费用会有明显的下降。这里需要提出的就是张市长持续抓指标控制成本的决心矢志不渝。从张市长对外展现的信息来看，从未忘却成本控制，从目前情况看绿城的销售管理费用慢慢已经低于行业平均水平。
第三，错失规模扩张基于，但是也迎来来战略转型的时间。原先绿城发展求全去，什么都搞，酒店，综合体，商业，小镇，住宅，豪宅。随着管理层对绿城的从新问诊把脉，最终绿城走的路线非常清晰，发展自己的强项，纯住宅，绿城是少有的坚持纯住宅企业，不碰综合体，不碰酒店。虽然绿城有一些存量酒店和综合体，但是最近1到2年项目，除了小镇和全运村等有少量配套，其余商业地产一律不碰。不在自己不擅长的领域和其他企业竞争，只静下心来做住宅。同时16，17年是土地价格最疯狂的年份，相信20，21年应该会有企业为16，17年高价地买单。绿城在17年也拿了几块高价地，但是最终没伤筋动骨，把更多的资金和杠杆加到20年上来，因此我个人判断，2020年可能是绿城新增货值大幅度增长的元年，也是绿城总货值回归一线的元年，更是绿城跨越式发展的开山之年，这一年绿城的新增土地布局会奠定未来几年绿城在房地产行业的地位。房地产行业已经白热化发展，但是我个人判断，未来几年可能是房地产行业的青铜时代，而是绿城的黄金时代，在这个时代，绿城可能会买买买，一路做强一路做大。
最后，当我们买入的时候，它是一颗树苗，当我们卖出的时候它已经是参天大树。这就是我理解的价值投资。这句话所包含的，资产质量（通过数地），企业竞争力（通过看费用控制和操盘能力）的结合，从这两点看，绿城是比较优秀的企业，完全可以用婴儿的市值，巨人的体量来形容。
未来充满不确定性，投资有风险，多判断，多跟踪，必要时和投关聊聊，去楼盘看看，实地调研，想好在决定是否投资，任何人的发言都当成参考，勿盲目跟风，这是个人的建议。理性交流和而不同，少喷人多做事，多跟踪。