回复@HTGRI: 其他企业我不谈，只谈绿城。
至于其他其他低价上杠杆，我持保留意见，如果其他企业是低价上杠杆，我一定会放弃跟踪绿城。
如果说土地储备质量比较高的，相信大家肯定可以联想到合生，这家企业很多都是04之前的土地，在广州旧改也不少，赫赫有名的项目就是霄云8，京津新城，杭州湾新城，惠州大亚湾项目，华南新城，天戴河，广州地景，北京通州，北京，天津，上海等区域的商业比如北京cbd附近，上海五角广场，上海佘山紫园等等，这些无可非厚，而历史也证明光有土地好，也不行，发展才是硬道理，合生也是当年王石口里的航母。
除了合生，确实也有一些企业，土地储备非常好，可以完爆佳兆业，比如南通恒盛的老板，恒生地产不需要旧改，已经确权的土地，按照市值和负债水平，喜欢深圳旧改或者对旧改风险有了解的人应该知道。比如汤臣等等，汤臣曾经还异地扩张在天津开发了津湾一品。
但是，高周转企业，绿城土地储备算比较优质的了。现在一些发力的企业我基本上在跟踪，比如红星美凯龙的兄弟公司红星地产，但是红星地产不在上市公司体系内。
前几天，北辰实业，相集团买地，测底让一些没土地使用权的企业产生一些后顾之忧，比如国贸，而金融街王功伟后，也很少逆周期大手笔拿地了，比如金融街广安中心收购的是中信地产的中信城商业部分，金融街月坛中心是收购的首开，金融街老佛爷也是收购来的，还接盘了潘石屹的上海两个项目。金融街在07左右，有一次方向选择，当时有人公开问，是否走国贸模式，持有丽斯，计划持有津门津塔，金融街中心，金融街购物中心，金树街等等，当时很多项目还没成功。但是老板一口气否定了，坚持部分持有战略，才导致金融街后期比国贸做的大，金融街连片开发了惠州项目，进入重庆，南昌，在北京开始开发类似金色漫香林这些项目，也只有走开发，而不是持有 长期才能跑赢，否则凭借那些项目金融街的市值很难和国贸匹敌。
而高周转公司的弊病，就是有一些公司，拿地权利下放到区域公司，而这些公司的负责人很多没经历牛熊，甚至区域公司的老总每天都忙和政府部门领导吃饭，接受下游行业宴请，很少有时间思考市场和行业，甚至为了求大，不惜高价拿地，因为没项目，就代表他们手下的人失业或者自己没事干了。
因此2016年前，高周转企业积累的土地比较少，即使有积累，这几年基本上也消化了大部分。因此手里大部分土地是2016，2017，2018年所拿。而2016到2018年上半年土地价格普遍比较高，其中最离谱的是2016年的核心城市，所以你翻阅一些年报，如果有公司说2016年进入上海，苏州，南京，武汉，厦门，福州，广州，深圳，天津等等城市的，或者在这些城市拿地比例比较大的就需要注意一下了。2017年土地市场虽然好转，不会出现2016年拿地至今不能开盘，或者3年后销售价格比当年楼面便宜的情况。但是2017年的土地，很多也是没什么利润。有一些暗亏，收购的土地，更是惨不忍睹。
因此，现在拿地，或者现在加杠杆比前些年安全，但是现在融资比前几年困难。
而反过来，企业想发展，以前土地价格那么贵，因此钱好融就敢拿，现在土地便宜很多反而不敢拿了？现在都不敢拿地，就别做地产了，但是现在拿地，又必须要解决融资问题，不一定能融到钱。
因此，现金流管理，融资是目前需要关注的重点，可能未来行情变化了，关注的重点又要变化了，但是现在的地确实比前几年便宜很多。
最后，绿城今年拿的地，整体都不错。个别我个人感觉有压力，但是也不敢确定，因为这些项目可能要开盘了。
年底之前，绿城未来三个月的纯新盘有北京映月，苏州太湖新城项目，合肥省府兰园，南京云栖玫瑰园，宁波招商绿城春江月明，宁波凤起，无锡兰园，杭州三里亭，杭州缆桥，杭州萧山市北，杭州晓风印月，杭州云谷春风，杭州湖畔云庐，温岭项目，奉化tod,义乌兰园，广州柳岸，福州杨柳郡，重庆估计还会首开一个，因此，个人觉得，绿城项目问题不大。


无论旁氏，还是经营企业，资金链不断，就没问题，资金链断了，无论多么赚钱的项目都没用，即使旧改。所以企业报表可以粉饰，企业运营质量可以学贾会计做ppt,但是企业究竟赚钱，可以通过销售，管理，利息支出，房地产企业楼面成本，新房售价，建安费用进行比较。
如果一家企业，人员效率高，产品好销售基本上不需要分销，建安虽然贵百分之10到30，甚至更高，但是售价完全远远覆盖这些成本，还是可以值得跟踪的。
以上不构成买卖建议，投资需要谨慎，真实投资信息请与公司投关联系，本人所了解的基本上是媒体公开信息整理，可能有偏差。
最后，请问今年绿城的地，哪几个项目有问题？


$绿城中国(03900)$//@HTGRI:回复@人淡若菊:绿城8月中报时，谈已经投资500亿，锁定1500亿货值，看前8月买地的已公布30来个具体地块，总体比前三年买的地贵不少，前三年买的地还是不错的，90多块地有问题的也就十来块，今年买的地一半看不清，绿城所在区域总体房价是跌的，部分已经跌到限价价格区域。绿城半年报净负债400多亿，永久债180亿，合计600多亿了，投资性物业比例很低，实际杠杆比率已经比较高了，当然不能和恒大融创比，这两个企业也是可控土地价格较低的时候上的杠杆，地价较高时上杠杆问题都很大，菊总如何看这两个问题。