回复@HTGRI: 其他企业我不谈,只谈绿城。
至于其他其他低价上杠杆,我持保留意见,如果其他企业是低价上杠杆,我一定会放弃跟踪绿城。
如果说土地储备质量比较高的,相信大家肯定可以联想到合生,这家企业很多都是04之前的土地,在广州旧改也不少,赫赫有名的项目就是霄云8,京津新城,杭州湾新城,惠州大亚湾项目,华南新城,天戴河,广州地景,北京通州,北京,天津,上海等区域的商业比如北京cbd附近,上海五角广场,上海佘山紫园等等,这些无可非厚,而历史也证明光有土地好,也不行,发展才是硬道理,合生也是当年王石口里的航母。
除了合生,确实也有一些企业,土地储备非常好,可以完爆佳兆业,比如南通恒盛的老板,恒生地产不需要旧改,已经确权的土地,按照市值和负债水平,喜欢深圳旧改或者对旧改风险有了解的人应该知道。比如汤臣等等,汤臣曾经还异地扩张在天津开发了津湾一品。
但是,高周转企业,绿城土地储备算比较优质的了。现在一些发力的企业我基本上在跟踪,比如红星美凯龙的兄弟公司红星地产,但是红星地产不在上市公司体系内。
前几天,北辰实业,相集团买地,测底让一些没土地使用权的企业产生一些后顾之忧,比如国贸,而金融街王功伟后,也很少逆周期大手笔拿地了,比如金融街广安中心收购的是中信地产的中信城商业部分,金融街月坛中心是收购的首开,金融街老佛爷也是收购来的,还接盘了潘石屹的上海两个项目。金融街在07左右,有一次方向选择,当时有人公开问,是否走国贸模式,持有丽斯,计划持有津门津塔,金融街中心,金融街购物中心,金树街等等,当时很多项目还没成功。但是老板一口气否定了,坚持部分持有战略,才导致金融街后期比国贸做的大,金融街连片开发了惠州项目,进入重庆,南昌,在北京开始开发类似金色漫香林这些项目,也只有走开发,而不是持有 长期才能跑赢,否则凭借那些项目金融街的市值很难和国贸匹敌。
而高周转公司的弊病,就是有一些公司,拿地权利下放到区域公司,而这些公司的负责人很多没经历牛熊,甚至区域公司的老总每天都忙和政府部门领导吃饭,接受下游行业宴请,很少有时间思考市场和行业,甚至为了求大,不惜高价拿地,因为没项目,就代表他们手下的人失业或者自己没事干了。
因此2016年前,高周转企业积累的土地比较少,即使有积累,这几年基本上也消化了大部分。因此手里大部分土地是2016,2017,2018年所拿。而2016到2018年上半年土地价格普遍比较高,其中最离谱的是2016年的核心城市,所以你翻阅一些年报,如果有公司说2016年进入上海,苏州,南京,武汉,厦门,福州,广州,深圳,天津等等城市的,或者在这些城市拿地比例比较大的就需要注意一下了。2017年土地市场虽然好转,不会出现2016年拿地至今不能开盘,或者3年后销售价格比当年楼面便宜的情况。但是2017年的土地,很多也是没什么利润。有一些暗亏,收购的土地,更是惨不忍睹。
因此,现在拿地,或者现在加杠杆比前些年安全,但是现在融资比前几年困难。
而反过来,企业想发展,以前土地价格那么贵,因此钱好融就敢拿,现在土地便宜很多反而不敢拿了?现在都不敢拿地,就别做地产了,但是现在拿地,又必须要解决融资问题,不一定能融到钱。
因此,现金流管理,融资是目前需要关注的重点,可能未来行情变化了,关注的重点又要变化了,但是现在的地确实比前几年便宜很多。
最后,绿城今年拿的地,整体都不错。个别我个人感觉有压力,但是也不敢确定,因为这些项目可能要开盘了。
年底之前,绿城未来三个月的纯新盘有北京映月,苏州太湖新城项目,合肥省府兰园,南京云栖玫瑰园,宁波招商绿城春江月明,宁波凤起,无锡兰园,杭州三里亭,杭州缆桥,杭州萧山市北,杭州晓风印月,杭州云谷春风,杭州湖畔云庐,温岭项目,奉化tod,义乌兰园,广州柳岸,福州杨柳郡,重庆估计还会首开一个,因此,个人觉得,绿城项目问题不大。


无论旁氏,还是经营企业,资金链不断,就没问题,资金链断了,无论多么赚钱的项目都没用,即使旧改。所以企业报表可以粉饰,企业运营质量可以学贾会计做ppt,但是企业究竟赚钱,可以通过销售,管理,利息支出,房地产企业楼面成本,新房售价,建安费用进行比较。
如果一家企业,人员效率高,产品好销售基本上不需要分销,建安虽然贵百分之10到30,甚至更高,但是售价完全远远覆盖这些成本,还是可以值得跟踪的。
以上不构成买卖建议,投资需要谨慎,真实投资信息请与公司投关联系,本人所了解的基本上是媒体公开信息整理,可能有偏差。
最后,请问今年绿城的地,哪几个项目有问题?


$绿城中国(03900)$//@HTGRI:回复@人淡若菊:绿城8月中报时,谈已经投资500亿,锁定1500亿货值,看前8月买地的已公布30来个具体地块,总体比前三年买的地贵不少,前三年买的地还是不错的,90多块地有问题的也就十来块,今年买的地一半看不清,绿城所在区域总体房价是跌的,部分已经跌到限价价格区域。绿城半年报净负债400多亿,永久债180亿,合计600多亿了,投资性物业比例很低,实际杠杆比率已经比较高了,当然不能和恒大融创比,这两个企业也是可控土地价格较低的时候上的杠杆,地价较高时上杠杆问题都很大,菊总如何看这两个问题。
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引用:
$绿城中国(03900)$ @人淡若菊 从16年融创5元以下就跟踪过你对融创的分析,佩服,现在问个问题,绿城现价的投资价值与当年5元的融创比如何?

精彩评论

人淡若菊10-05 08:14

2016年厦门翔安的地可以拍到3万6到3万8,现在同区域估计只能拍到2万8甚至更低。
2016年上海浦东祝桥的地可以拍到接近4万,松江泗泾,松江小昆山,奉贤,宝山祝桥都出现地王,上海闸北火车站万科融信项目当年号称20万保本,地王到处都是
2016年,天津东丽外环可以拍到2万5,现在这个价格可以在河西新梅江拿地。
2016年,武汉东西湖非核心区都随便破万,今年地则好很多。
2016年,南京河西南等区域楼面破4万,苏州某开发商砸了60个亿,至今没开盘。
2016年合肥拍出的土地,很多开发商至今售价低于楼面价格,今年会有这样的情况?
2016年,福州,甚至2017年福州开发商拿地,部分没开盘的不少,入市售价低于楼面的项目也有,现在还会出现活雷锋?楼面3万,新房卖2万8?
三年前,克而瑞非常不准确,统计错的离谱,我个人曾经不停的支出,克而瑞公布数据前至少先打和电话和企业沟通一下。
后来克而瑞出现了所谓的买榜,很多非上市公司和没公布业绩的不准确。
现在的克而瑞,在统计权益的时候,如果没公布,也是非常不准确的,有个别地产商,我个人预计权益非常低的,几乎没看带单独操盘项目,小股操盘的也比较多,但是克而瑞统计是百分之70以上的权益。
2016年,2017年的土地价格确实非常高,这段时间,我个人基本上看了大部分城市的土地。
土地价格不但有波动,而且波动非常明显,不是你说的那种一直涨。
如果土地一直涨,那么只要不停的买就可以盘。房地产不是这么简单。

一如往昔201310-05 01:20

无论是统计局,还是克而瑞这种民间机构,从没见过哪个数据显示地价下跌的,只有地价增速放缓、土地向郊区扩展的状况。
当然非要对比某城市最高点的一两块地王价格,地价肯定是有下跌的。
但是整体看,地价只会上涨。

人淡若菊10-04 23:26

武汉凤起,福州柳岸大概率亏损。杭州沁园后来洋房和高层价格上来一些了,文儒德是赚钱的,去年是结算结构,这个我去问过,成都两个项目前面的推盘肯定不赚钱,后年价格上来了肯定是可以赚钱的。比如成都诚园据说已经可以到25000了。其余几个地产主要是去化较差。比如温州留香园最近2个星期每天网签没动静。
这些项目,等于主流地产商2016年在天津,厦门,合肥,南京,上海,苏州等地一个地王的亏损。

全部评论

人淡若菊10-10 08:10

成长性企业本身对资金需求比较大,减少分红是最好的选择,停止成长后,增加分红是最好的选择。

李化10-09 23:45

我的意思是如何看房开现在的高增长得来的利润或现金流也会变成土地而不是分红?那么在土地价格下滑幅度低于房价下滑的趋势下,高增长对股东回报有什么意义?

人淡若菊10-09 19:23

高增长企业看增长,烟蒂看分红。

李化10-09 19:00

总感觉房开特别是高周转房开的利润大部分会转化为土地,而不能转化为分红,这样估值始终高不起来。菊总如何看这个问题(O_O)?

淡蓝色的极光10-07 09:26

南京云栖玫瑰园年底前能开吗? 这个和政府,军队三方沟通的怎么样了?