同时简单解读一下。
尽量避免信托融资比例高的，这部分房地产企业会有大量明股实债，其真实负债远远大于报表情况。另外，很多表外资产和真实负债情况可以通过历年资金流情况推断，不过这比较复杂，一般人很难接受。另外可以通过土地平均楼面成本，乘以土地储备得到总土地成本。通过比较合同负债，总资产，净资产，货存来比较。
如果信托融资比较多，很容易沦为这些融资工具的赚钱机器，从而导致利润低下。
以上个人愚见。
目前判断房地产价值考虑到高杠杆，完全可以从四条来筛查。
第一，融资成本，高杠杆企业必须要考虑到这点。
第二，操盘能力，俗话就是卖的又贵又好。优秀是货值去化百分之70以上，如果有一些大户型别墅可以放宽到百分之65。不过实际能达到百分之60也就非常不错了。
第三，战略能力，这点非常难判断，对于本轮房地产行情，注意两个时间点，2016年3月到年底在核心二线和一线拿地的，2017年到2018年5月在弱二线加杭州拿地较多的都是战略布局不算成功的。一些企业虽然没大赚，但是也没大亏，或许是好事情。虽然很多企业销量漂亮，如果拿地不佳，可能利润难看。拿地这事，不是销售好，或者产品好就能做好的，必须是熟悉最近10年全国房地产运营情况的专业人士，并且能定下心的人才能做好，天天应酬的人不适合做这事。
第四，成本控制，以为追求高大上而忽视成本控制，对利润影响非常大。毕竟开发商那点净利润率其实并不高，稍微节省一些，利润放大会很明显。
总之，能知道自己不足，并且在改正，如果能有以上1到两点护城河是最好的。
当然伟大的企业，管理层要有雄心，不思进取的管理层，安于享乐也容易被淘汰。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $新城控股(SH601155)$
