昨天参加了雪球港股高峰论坛的内房股淘金圆桌会，以下会议纪录是我关于房地产股目前的看法。
一.主持人：对于地产行业，大家觉得这个行业是否有机会，地产股是否值得投资和关注？第二，有什么特别值得和投资来讲的风险？
我觉得房地产行业股票哪些具有投资价值？我觉得首先是要从哪些城市来看起？现在哪些城市值得买？我觉得考虑4个点。
第一个是人口是否流入的？这是非常主要的因素。第二个是城市土地的供给。比如说深圳这个城市，GDP跟广州差不多，但是两个城市的土地完全不是一个体量，所以在房价上面不会是相同的水平。第三个看房地产的调控。第四个，就是整个经济的周期，涉及到利率的调整，这几个因素决定了我们是否买房？在哪里买房？什么时候适合买房？
涉及到房地产的股票，其实也是一样，我们要看房地产公司项目主要是分布在哪些城市？
我认为在中国经济发展到今天，过去我们说城镇化，但是未来在城镇化走向都市化的过程中，我自己比较看好三大都市圈，再加上GDP前三十名的城市，我觉得这些区域值得投资的区域。很多房地产的公司，可能现在会跟你说，我的一、二线城市土地储备是多少？但是定义的一、二线的目标，可能跟我们自己定义的目标又不一样，这需要仔细分析的一个东西，我觉得这是要看土地项目的具体城市。
至于说风险，我觉得政府现在对房地产市场做宏观调控，大家认为房地产的宏观调控有可能会引起房价的下跌或不涨，我认为这是最大的利好，不是风险。最大的风险是政府不做房地产调控，大家拼命买房，房价暴涨，最终引起房地产崩盘，这才是我觉得这是最大的风险。实际上我们的政府还是非常呵护房地产行业的，非常关心这个行业的健康可持续发展。
二.主持人：目前来说，从某种角度来说，估值都是比较低的。最后想问一下地产行业对标其他的行业，为什么会低估值。你用哪些模型和方式，后来结合几种模型来对地产做估值，以及估值以后是否有变量，是否有估值的提升，是否有这样的机会?
地产行业对比其他行业的估值，刚才几位老师提到了，事实上如果我们把其他所有的行业来拆分。事实上大家做生意赚钱靠三种模式，第一种高毛利的模式，比如说茅台，毛利率是90%，因为它的经营受外界的影响比较小，比如说成本受到影响很小，包括杠杆很低，来一次金融危机可能最好的银行不一定还在，但是茅台肯定还在，这应该是给最高估值的。第二个是高周转，比如说制造业的格力、美的。这一块靠免费占用上下游的货款来实现净资产的高周转，这在估值里面拿一个中位数，可以享受中等的估值，而银行、地产这些通过高杠杆来实现利润的，由于经营风险较大，整体估值相比前两种必须打一个折扣，估值是最低的才比较合理。
回到地产行业，我觉得目前中国人对于买房子这个事情，可能类似于男人对年轻漂亮小姑娘喜爱，一有钱就买房子，这是中国人的偏好。而对地产股就像婆婆对儿媳妇带有天生的偏见一样，所以就造成了房子和地产股之间的估值差。地产股现在用比较保守的估值模型，本身是资金饥渴型的行业，比如说港股里面，目前有地产的龙头，股息率达到6至7个点，所以类似这样一个行业，用这样对比的话，它的估值是否偏低？大家可以做判断。
第二个是行业里面的龙头，未来业绩的可持续性会是什么样？我觉得主要还是刚才王代新老师也提到地产商的核心能力，我也是非常认可的。比如说有一些地产商现在通过用城市运营的模式来突破政府招拍挂，他的拿地非常强，能够做出不错的产品；有些地产商量的周转率很高，能够实现高利润率；有些地产商物业管理非常好，能够拿到物业管理带来的产品溢价。这些都是脱离财报之外的，回归到最终，房地产，即使现在我们用比较保守的估值，比如说股息率估值，其实还是具有吸引力的。在一个高杠杆的行业其实这并不容易做到，我认为目前地产股，即使我们用保守来估计，也还是比较便宜的估值。
三.主持人：刚才各位老师说了不同的估值方法。接下来我想请各位老师选一个你看好的一个地产股，说它的两个亮点和一个缺点。
我现在手里有三个地产股，第一个是地产商核心能力里面我最看重的是拿地，这一块能够解决毛利率高低的问题，能够突破招拍挂，用城市运营的方式拿地的，我觉得是比较好的。第二个货值折算出来是2万多亿的货值，前面通过并购的方式在一二线城市拿了很多地，最近两年净负债率也在大幅下降，而随着结算面积的快速增长，公司正进入利润的快速兑现期。第三个是三好学生，拿地、周转、产品力、融资成本、包括物业管理各方面都比较均衡，应该是属于地产里面的三好学生，所以我是拿了三家这样的一个股票。@今日话题 $融创中国(01918)$ $中国金茂(00817)$ $万科A(SZ000002)$