$金科服务(09666)$ 今天物业股大跌，又到选低估物业股的时候。今年地产销售下滑如此厉害，去年物业公司的年报数据只有参考意义，考虑到将来房地产销售可能会逐年下滑，物业公司动态估值将剔除非业主增值服务的利润，参照今年1到5月新增合约面积数据，物业公司动态估值就算模型为现股价/2021年净利润/（1-2021年非业主增值服务毛利占比）*（2021年合约面积/2021在管面积）*（1+2022年预计年化合约面积增长）*股本。通过计算卓越商企服务，金科服务，新城悦服务，建业新生活比较低估