融创服务经营近况交流 20220104
第一服务的交易背景：
在框架协议签署后，公司进行尽调工作，同时将交易全款 22.67 亿存入监管账户中，在这一过程当代置业流动性问题发生较大变化，包括债务违约、撤销分红等，对于第一服务业务的可持续性、应收账款的收回等造成较大影响 ，公司管理层和卖方的谈判团队进行积极的磋商，对整体交易对价的调整进行了沟通。后续也形成的正式协议文本，但确实在 12月 31 日没有达成交易。对于公司而言，另一个角度看，公司多了现金储备，对未来的空间和机会更大，目前监管资金还在监管账户中，还没有动，目前公司的现金还是非常充裕。
市场变化
公司对股票的持续回购：融创服务是市场上最早、持续时间最长.回购总量超 了亿（排市场前列），管理层对公司长期发展有信心，在市场高位和回落期都没有减持过。后来因为收购涉及股价敏感信心，没有回购的动作，后续请各位投资者持续关注公告情况。
现阶段肯定不会有配售的计划和安排
公司业务拓展：
具体数字业绩会沟通。今年集团在管面积增加 7800 万左右，合约签约面积新增 9300 万左右。新增合约签约面积中属于第三方项目占比约2/3。在整个第三方新增签约面积中，市场外拓面积相对 2020年（2020 年市拓 1100 多万方）是了倍以上的增长。在管面积通过市场拓展相对 2020年（2020年约600 多万方）也是了倍多的增长。整体非收购方式拓展第三方项目的能力有显著增长。
Q&A:
Q：房地产市场下行速度较快，地产的增长与之前的预期不太一样，作为物业公司对于今年的业绩目标是召s有变化?对于未来几年长期的增长目标是否有下调?
A:今年2021年目标有信心达到预期。未来几年因为地产确实会有影响，我们正在梳理，长期业绩增长目标到业绩会的时候再沟通。
Q:后阶段是否还有可能和大股东做关连交易?，
A:目前没有任何关连交易的安排，请大家放心。
Q:房地产市场下行某种程度更是物管公司试金石的开始，真正优质的物业企业会在多经服务体现服务类属性和自身价值，我们特别关注2022年起公司在多经业务上有哪些目标和动作?真正体现我们作为物业企业的自身造血能力、真实竞争力等。
A:社区增值服务涉及2022年具体数字还在梳理;2021年实现原有预1期没有问题。多种经营的业务方向依然是住宅类的方向，对于非住宅业1主及非住宅单一客户增加服务的厚度是2022年要去推进的方向。下一步发展方向大力推进的是1)市场拓展能力、2)住宅和非住宅的增值服务。
Q:年初收购彰泰、近期收购商业管理公司等，收购完成后的进展?
A:对于彰泰的整合，已经把融创在广西原有的项目和彰泰的管理团队完成整合，发挥地域双品牌(融创和口彰泰)优势，推动能效集约，管理.提效。对于商管业务，目前共签约33个项目，对应400多万方，签约后又外拓2个新项目。我们在做物管和商管的结合，协同跟进一些项目，对于获取第三方项目有优势。
Q:目前手头资源充裕，下一步跟踪的-一些收购标的，主要是哪些类型的?地产集团资金比较紧张的物管公司是否还考虑进一步跟进?
A:又相当一部分有地立北具，也有过去准备工业或者在准备IPO过程中的标的。通过第一 服务的交易把市拓能力、关连方交易占比等都会作为估值整体判断的因素，尤其涉及地产背景下业务的估值要区别对待。我们对于收并购和市拓项目的获取标准都，比较严格。今年集团在管面积增加7800万左右，合约签约面积新增9300万左右。如果考虑了第一服务，我们本身是超预期的。我们不会为了指标而去做，更多是符合我们自身的发展。
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Q:今年第三方拓展速度非常快，具体做了哪些事情导致发展特别快?
A:1)今年投拓团队的人员数量和质量都有提升，尤其在重点区域、重点城市的人力资源投入.上有较大的增长。从年初100多人到现在整体240人。2)从集团到大区的职能条线要求有专门的BP，从评审到踏勘、获取收并购、合资公司等线索。3)全员营销，尽可能提供周边线索。今年在跟进的项目大约1700-1800个;今年成立十多个合资公司，我们预计未来的可签约额约6.5亿;市场招投标在业态、数量上都是不断跟进。外拓的授权和激励机制也做了较大调整:1)把大区分成一级和二级大区，二级大区在Q4也做了新的分类，目前只有4个大区是二级大区;2)激励:让大家更积极的达成目标。
Q:非住宅业务市场拓展的进展?
A:今年外拓获取的项目40%是非住类业态，今年院校新增16个项目，南昌市政公司也有新项目签约。
Q:融创有一 些债务的问题，和母公司之间项目的交付情况?是否有一 -些项目延期，其中的比例是多少?
A:地产的销售、开发等，会有影响。今年的影响有限，尤其是明年的影响。
Q:目前在管项目的经营情况，今年.上半年毛利率有提升，提升的原因是什么?我们成本控制策略是什么情况?
A:上半年同通过规模增加、密度增加、集约化措施等，基础物管毛利率提示。下一阶段集中在核心城市及其周边或者核心街区及其周边来获取项目，带来浓度、密度等提升，集采、机械器具使用的提升等，推动毛利率的稳定在现有的水平。可能整体项目、成本改造不同阶段有小的波动，但是长期来看，维持在现有的基本，面上。
Q:三四季度从月度来看:每个月的外拓面积是否有.上升趋势?如果不考虑并购，每年的合约面积增长是否能够保持8000万方以上。
A:从630沟通今年.上半年外拓在团队激励做了很多事，下半年结果呈现比较明显。三季度平均每月外拓量和.上半年平均每月外拓量相比有明显增加，所以有今年外拓量是去年3倍的结果。
Q:外拓项目住宅的单价和毛利和融创项目的单价和毛利率区别?
A:外拓单盘来看的毛利和单价比融创的毛利和单价要低-一些。去年和大家沟通，我们整体单价会往下下降一 些，但综合来看，对毛利率水平没有太大影响，整体毛利率会往上涨的。我们外拓的要求单盘的利润率不能低，保证基本可运营空间，综合维稳毛利率水平;使我们毛利润水平不会有综合的“下降。
Q:是否有统计过融创自己的盘 5-8年或者以上的盘毛利率维持在什么水平?
A:5-8年毛利率水平比 1-5年低一一些，但没有特别大的差距，基本维持20-25%区间。
Q:物业公司逐渐有差异化，比如万物云做信息化、绿城做教育养老、碧桂园服务做三供一业和环卫、保利做公建比较多，融创服务有哪些能够做差异化，提供独特价值?
A:1)高端业态的服务(高端住宅、场馆类，比如今年牵头制定了亚运会场馆设施设备标准):2)医院， 依托现有事业部体量和能力去拓宽;3)商管. +物管的综合发展:整合文旅资源，做商管的差异化定位
Q:房地产销售市场会采用买新房送几年物业费的手段来促销，这个给物业公司带来应收账款。融创是否有这种情况?因为母公司也比较缺钱，如何保证这部分把钱收回来?
A:融创没有这种类似的物业费减免方式。相当的物业公司有和地产业务，这部分回款比较正常，今年这种特殊.情况下会慢一点，但能够收回。
Q:投资人还是担心母公司是否真的会发生金融风险?公司的现金的状态，纯现金/买理财?
A:上市以来，这类公司地产业务占比大家都能看到，占比高受这一阶段大的波动带来的影响就更大。我们再去看这类物业公司的标的时候，就把这部分作为交易安排中最重要的一项。公司现阶段也会控制案:场的成本，尽可能降低这部分业务带来的影响。公司目前都是纯现金，没有理财。
Q:年初增值服务是说重点发展美居和到家服务，目前哪些业务超出预期?哪些遇到困难?
A:整体规模增长超出2020年，整体发展符合预期。电商业务由于过去规模较小，整体增长上看着更高一点。其他业务都在我们预期范围内。
Q:往后看，2022年、2023年发展方向是否会发生变化?
A:美居业务主要依托于地产的交付，长期还是要看地产的铺排，后续还是有一些影响。其他像资产类业务、电商、到家业务等，不会有特别大的影响。
Q:大家都非常关心上市公司和母公司的关系问题，能否期待公司以独立的姿态在物管和商管赛道有好的表现。
A:请大家放心，物管和地产在管理交易不会有进一步动作。@$$$