长江实业集团，真的是一家地产公司么？
大名鼎鼎的 长实集团(01113.HK) 股价竟然跌穿上市以来低位，一度连30元心理关口都没守住，是因为房地产行业的不景气么？长实的地产业务究竟占几成？
长实集团每股资产净值108.72元，相对现价29.4元 折让高达73%。地产行业整体不举，地产股有较大的折让也不难理解，但是，笔者观察到，长实给自己的定位：地产发展及策略性投资公司，名下的英式酒吧业务收入232亿、基建及实用资产业务收入235亿元。单这两项非地产业务的收入就占整个集团收入65%，因此将长实作为纯地产公司估值看似并不合理。
长江实业，叫好不叫座？
一家公司经营价值，创始人最清楚！一般来讲，大股东增持，代表着看好自家公司未来的发展潜力，或者是觉得当前股价偏低，不能反映公司的内在价值，李嘉诚家族自2015年长江实业拆分上市后，就不断增持，持股权由30.15%，大幅增加至最新约47.17%，除了以现金于场内直接购入外， 2021年还以估值170亿元的私人资产换取3.33亿股长实股票 每股作价51元。这意味着什么？从这行为上判断，长江实业内在价值高于51元，肥水不流外人，因此长江实业向公众股东51元溢价邀约回购相同股数，以免股票价值被摊薄。
公司回购股票： 2022年回购了4,934万股，涉及金额24.7亿元；2023年回购了4,555万股，总股本减少约1.5%；涉及金额19.7亿元，2024年截止今日回购约4700万股，涉及金额15亿元；2年半不到，累计回购了14200万股，占总股本约4.7%，累计回购金额约60亿；按今年的势头，估计还得加码回购；
长实集团在回购与增持双重的加持下，股价一路狂跌，为什么呢？首先看集团业务，收入从19年963亿，跌到23年710亿，五年同比跌26%；股东应占利润从19年290亿，下滑到173亿，五年同比跌40%。
5年期间，每股的资产净值从93元，增长108.72元，增长率16%，派息率由2.1元到2.05元，跌2%，按现价股息率为6.9%。
5年期间，股价从56元跌到30元，跌幅为46%；股价跌幅比利润跌幅高6个点，跌的也不算怨，这5年的股东回报一路走低，跌下神坛！
观察五年的资产负债表，投资物业1470亿，五年增长23%；长期负债为576亿，五年降40%；其中流动资产中，现金有424亿；看这张资产负债表，明显看到长实在缩表，降低杠杆，规避风险;
现在的长实有7%的股息率，比其他高息股好一些，派息能力能否持久？
一、先回顾一下，长实在二代的领导下，究竟做了些啥：
1、2018年6月以10亿英镑（104亿港元）英国置地收购位于英国伦敦市中心的甲级写字楼5 Broadgate，2021年出售5 Broadgate全部股权，预期收益1.08亿英镑(约合8.92亿人民币)；
2、2019年8月以46亿英镑，包括支付27亿英镑（相当于约252亿港元）现金和承担19亿英镑债务，购英国酿酒厂及英式酒馆营运商Greene King}，旗下销售点与餐厅超过2700家，总面积共7000万平方呎，其中1687家英式酒馆、餐厅及酒店由Greene King经营，而81%的物业均具有永久业权或作长期租赁，2019年除税前纯利为1.73亿英镑（相当于约16.42亿港元）、除税后纯利为1.20亿英镑（相当于约11.44亿港元），其资产净值为21.08亿英镑（相当于约200.25亿港元）
3、2021年3月，长实集团斥资170亿港元向李嘉诚基金会购入4个基建项目权益，长江实业集团会向李嘉诚基金会发行3.33亿股，每股作价51港元。长江实业集团亦会向公众股东回购3.33亿股，每股作价51港元。交易完成后，长江实业集团将会持有UK Power Networks的20%股权、Northumbrian Water的36%股权、Wales & West Utilities的22%股权及Dutch Enviro Energy的24%股权。
4、2021年12月，长江实业集团向凯雷集团出售飞机租赁公司AMCK Aviation。总价42.81亿美元（约331.79亿港元）出售交易将产生利润总额1.7亿美元（约13.18亿港元）
笔者认为出售 5 Broadgate是套利投机，短短3年，赚9亿，三年回报率为9%；
出售飞机租赁公司AMCK Aviation，估计是认清了自己的能力圈，从购买到出售经历了七年，中间遇到2年疫情，总投入20亿美元，赚1.7亿美元，七年回报8%。
至于Greene King，从表面上看，这个是难以获利的服务业，通胀下人工成本高居不下，长实的管理能力也鞭长莫及。最这3年，Greene King 英式酒馆业务在高通胀及高利率环境下估值双杀，商誉减值港币19.亿；看上去是不是挺糟心？但笔者理解，Greene King 的酒吧分布在英国各大城市，基本上占据了一个地区的黄金地段。加上酒庄和酒店等地产，占地面积约 7000 万平方英尺（约 700 万平方米）。也就是说，通过这次交易，长实不仅买下了格林金的业务，还 "顺便 "获得了一批优质地块。醉翁之意不在酒，而在地皮之间。估计还是冲着永久业权的地租经济，待降息待经济复苏，乘地租经济之东风，提桶套利。
从老李基金会收购4个基建项目权益，算是最大彩蛋吧，2004 年到 2016 年，李嘉诚先后向英国北方天然气网络公司（Northern Gas Networks）投资 24 亿英镑，向英国电力网络公司（UK Power Networks）投资 58 亿英镑，向英国Northumbrian水务集团（Northumbrian Water Group）投资 47 亿英镑，向英国天然气公司（Wales and West Utilities）投资 6.45 亿英镑，向英国国家电力供应公司（National Grid Transco）投资 110 亿英镑。
二、为什么说基建实用资产有彩蛋呢？
22年3月传出，李嘉诚家族目前尚有一笔上千亿人民币的交易等待最终消息：就在本月初，李嘉诚家族传出要抛售英国配电公司UK Power Networks的消息。UK Power Networks是一家什么样的公司？它给英国超过25％的人口供电，供电范围包括整个伦敦。这是一个非常有价值的标的，UK Power Networks的估值可能高达150亿英镑（约合人民币1264亿元），这项目业务2010购入价700亿，如果出售，长实占20%权益，价值约250亿以上。
Northumbrian Water是英国最大的水务公司之一，负责为英格兰东北部和埃塞克斯的450万用户提供水务服务，2022年7月，李嘉诚家族旗下“长和系”长和、长江实业集团（长实）美国私募股权基金巨头KKR将入股李氏家族持有的英国水务公司Northumbrian Water项目25%股权，当中基本代价为8.67亿英镑（约合人民币67亿元），长实持有Northumbrian Water27%股仅，意味这项投资至少值70亿以上；
其它的CK William JV、CKP (Canada) JV、ista JV，这些收购业务理论上的估值，也不会当时收购价差，笔者假设它们估值不变，以方便计算，合计约520亿；
毛估估，这些个基建实用资产，每年利润77-80亿，打底估值 850亿-1000亿。如果李家变现，基本等于长实目前市值。
当然，入局容易出局难，近日，英国政府宣布，将对香港长和集团旗下的3英国与英国电信巨头沃达丰的合并案进行国家安全审查，英国政府却以国家安全为由，对这一合并案进行阻挠，甚至可能动用《国家安全与投资法》来否决这一交易；据悉，李嘉诚对英国政府的国家安全审查，感到非常失望和不解，他认为这是对他和长和集团的不公正和不尊重，也是对英国的开放和友好的背弃和破坏。
三、长实持有的投资物业（租赁物业）
长实持有香港投资物业主要包括中环的长江集团中心、长江集团中心二期及华人行、尖沙咀的 1881 Heritage、红磡的黄埔天地、荃湾的海之恋商场和葵涌的和黄物流中心。
于 2023 年 7 月，长实以现金收购要约完成收购在伦敦证券交易所上市之 Civitas 的股份， Civitas 在英国拥有 697 个物业作为社会支援房屋。收购的总代价约为4亿8,500万英镑(港币48亿）。 Civitas 专门为18岁至65岁患有长期学习障碍或心理健康问题的成年人提供住所。在英国，专业支援房屋的住房和护理费用乃由政府100%全数承担。
2017年长江实业出售中环中心75%权益，金额超过402亿元，楼面面积涉约122万方呎，即呎价约3.3万元，2018年政府批淮和记大厦重建，有财团出价达350亿元洽购。惟管理层回应不会出售。
这项资产，23年的目前租金收入为59亿，税前利润为46亿，按4-6%的回报比率计算，该项目估计正常约为1500亿-1000亿；当然港股市场给租赁物业PB打3-4折；我按10年回本思维，给46亿租金一点成长性，10倍估值，值500亿吧！
四、长实持有的酒店业务
酒店物业主要位于香港，包括海逸君绰酒店、 海逸酒店、 Horizon Hotels & Suites、香港喜来登酒店、九龙酒店及若干其他物业。23年酒店及服务套房业务收入(包括摊占合营企业)为港币43亿，这部分收益为15亿，给15亿收益一点成长性，10倍估值，值180亿吧！
五、长实早年将部份资产分拆出来三家房地产信托公司
将它们市值及长实持股相乘，可得出持股相对应市值，13.4+21+3，约亿港元38亿；
汇贤产业信托(HK:87001) 39亿*34%，置富产业信托(HK:00778)78.83亿*28%，泓富产业信托(HK:00808) 20.66亿*18%；
六、长实的老本行，房地产开发
这部分目前是受宏观影响最大业务，也是脱累集团的估值后腿，在李二代保守的经营思路下，去年长实的物业销售收入只有131亿，在总营收中占比不到3成。关键这里面还有20亿是去年长实没收的一笔定金。那么长实23年的销售收入比22年下降了5成以上。作为一家房地产公司，最核心的业务下滑严重，自然就失去竞争力。长实的土地储备已经下降到7400万平方尺。长实已经超过10年没有在内地拿地了。我们不谈最近炒的沸沸扬扬的【长实集团迅速调整策略，通过打折促销的方式吸引购房者】，这些吸人眼球的报导，单说这业务，长实有52000名员工，做地产起家，能吃干饭么？这业务每年按20亿利润，长久的经营下去，不给成长性，10倍估值，值200亿吧！
相信不少投资者都听过，不要同李嘉诚对赌，他卖的不要接，他买的就要跟。长实负债为港币124亿元。负债净额与总资本净额比率约为3%；好像是出手的时机了！