判断房价不在你的能力圈 没人能。。。
企业拿地下滑,是下轮库存周期供给减少,带动价格上涨的最核心的因素之一,上轮拿地走低还在2013年底部,一直持续到2016年初,有接近30个月的时间,于是有了17年全国房价开始的暴涨。结合目前地产去杠杆政策以及房地产企业的情况,这轮拿地的下滑时间下滑扔远不够。
地产销售面积:
销量才能带动价格预期,金九银十3个月,地产的销售面积跟2020年比大幅度走低。尽管政策开始托底,担心效果或许不见得一下很好。
竣工:持续维持高位
一般而言,地产的销售中现房大概15-20%的占比,这也就意味着,未来地产的现房供给依旧在大幅度增加,而这部分供给是在19年施工形成的。
新开工:
新开工决定未来半年到1年对大宗商品的需求,没有开工就没有施工,就不会有需求。9-11月基本上是一年钢铁水泥需求最好的时间段,而螺纹钢的需求在暴跌,这对应明年的需求或许更差。
商品房库销比
从前面数据也可以看出来,竣工还在大量的供给现房,但是需求已经在持续走低,供需的错配导致的结果就是库存不断的累计,房地产的库销比持续走高,也就是说,地产的库存在增加,未见拐点。
数据来源:中泰证券
从销售,库存,以及房地产企业的拿地,基本可以可以刻画出目前整个地产情况:1.生产商不愿意积极拿地;2.销售大幅度的走低;3.库存不断累积。对应到库存周期就是整个行业在被动累库阶段,典型的结果就是价格的持续走低的预期,这当然也包括一二线城市,而这个过程恐怕还要持续不短的时间。尽管政策开始保障刚需,或许能够缓解部分的需求,但是想要去扭转悲观的需求,没有刺激的是看不到的。而现实是无论是政策还是社会的压力,这种刺激短期都不太可能。
房子跌不跌已经不重要了。重要的是涨不涨?不涨,放贷员,拉存款卖理财的客户经理,包工头,各大工程承包公司,房产销售员等,地方政府,公务员,收入全部停滞。美国次贷危机就破裂于房价横盘之时。还没等房价下跌,就破裂了。
房地产边际效应已经凸显,要长期维持价格高位就要不停的换手,把低位的价格换成高位成交,但是目前居民部门的负债率已经出奇的高了,特别是低收入人群的负债率太高,无法支撑房价高位换手,所以房价下跌是必然,低价房会先下跌,且猛,然后会传导至高价房,形成普跌。另外经济衰退就在眼前,中国改革开放以来,这几代人都未经历过真正的经济衰退,思想里没有经济衰退的景象,都认为收入会一直涨而胆子奇大,这和80年代的日本人很像,中国想要爬出经济滞胀加衰退的大坑必然要把杠杆降下来,俗称金融风险出清,政府正在干的也是这个事,但是没有两全,所以房价必跌,就看跌多狠了。
所以我说宏观对于地产相关产业来说,现在绝对没到最深寒的时间,不论是地产还是大宗这些周期行业,一轮下降周期的残酷远远超过很多人想象。
消化库存,得3年。3年后,估计会涨上来
银行房贷数据,不敢看
大周期中周期库存周期都是空房价
有个情况,大量互联网的裁员的房出现断供也是对房价有很强的压制
坐标广西某十八线小城市,我们这里的房价在19年左右见顶,这两年除了市中心的楼盘比较抗跌,郊区一些楼盘打8折都没有人买。当然,对于我这种还没有买房的刚需来说,是个好消息,希望再跌一下好上车。这样子说来,股市把我套住了,是为了保护我,让我躲过了这波房价回落
老家县城,刚脱贫困帽没几年,朋友去年卖了一套,7千+一平的价格,以买股票的经验,最多四千一平,反正有泡沫
有的人欠了银行贷款,印钱还就行。美其名曰:货币政策
有的人欠了银行贷款,得代代相传 。
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