房地产经过两年时间的供给侧改革，从行业规模到开发模式，都已经发生了很大的变化。盛行了10年的高周转、高杠杆的模式已经告一段落，未来的行业发展，越来越向长效机制靠拢。
近年来，各家房企都纷纷加大了开发业务之外的资金投入，在商场、写字楼、产业园、长租公寓等领域不断拓展。这一方面是房企们开始考虑长期稳定的现金流，另一方面也是随着REITs的快速推进，让业界重新开始审视持有型物业的价值和意义。
持有型物业的开发和运营，不仅仅需要充裕的资金和丰富的管理经验，更需要资源和天赋。5月中旬，我在深圳参加了雪球调研团，对深圳控股进行了拜访，由此充分领略了什么叫做“资源”，什么叫做“天赋”？
深圳控股，于1997年在香港联交所上市，其控股股东深业集团是深圳市国资委直管的大型综合企业集团。公司按照“产城创新建设者、幸福民生运营商”的定位，以物业开发、物业投资及城市综合运营服务为核心业务，同时涉足高科农业、高端制造等创新业务，致力于转型升级成以城市综合开发运营、科技产业的投资服务为主业的科技型产业集团。
2022年，深圳控股合同销售额为192亿，开发毛利率37%，在现在的行业里属于很高的水准了。目前，深圳控股拥有土地储备660万平方米，其中大湾区部分占比65%，借贷成本仅有3.3%，派息比过往一直维持在40%左右，2022年更是达到了43%。
深圳控股持有型物业较多，以在深圳核心位置的商业、写字楼、酒店等为主。这些物业充分享受到深圳经济发展的红利，其内在价值每年都在不断增长，丰厚、稳定而具有长期持续性的现金流，是让众多房企所羡慕不已的。
以本次调研重点参观的深业上城为例，该项目占地约12万m²，总建面约120万m²，是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的大型城市综合体。项目位于深圳市福田中心区，北眺塘朗山景，南临笋岗西路和中心公园，东临皇岗路，西临彩田路，通过两座桥梁连接了莲花山和笔架山两座深圳市中心的山体公园，可谓得天独厚。
这种优秀的城市级资源是非常稀缺的，但我们也在很多城市里看到核心宝地上的物业并不能真正配得上其内在价值，究其原因，开发和经营需要的专业并不完全一致。开发是一次性的成功，但经营需要的是年复一年日复一日地管理和维护，需要不断根据市场来调整自身的运营模式，这更见内功。
深圳控股的运营管理，是由旗下的子公司深业运营来负责的。深业运营主要的业务包括物业管理、商业运营和管理、城市及产业园服务等。目前已经递交了上市申请。
深业运营的产品类别，主要分为三大部分：
一、住宅物业管理服务。作为成立时间超过30年的企业，深业运营的住宅物业服务体系比较成熟，截至2022年9月30日，在管面积约2700万平米，收入占比约34%；
二、城市及产业园服务，这里面包含了三部分职能：
1、市政基础设施服务，俗称城市管家或物业城市；2、公建类的物业项目服务，包括政府大楼、医院、学校、图书馆；3、产业园区服务 截至2022年9月30日，该业务板块面积占比约48%，收入占比约42%。
三、商业物业运营和管理。商业运营管理目前管理了多个商业物业项目，包括商业综合体、社区商业、写字楼、酒店等。截至2022年9月30日，该业务板块收入占比约24%。
通过研读招股说明书，深业物业的运营可以总结为六个亮点：
第一亮点：深业运营是深耕大湾区全业态的物业管理、商业运营及城市服务提供商，截至2022年9月30日，在大湾区的在管面积总量达到63%，超过3700万平米，是大湾区城市服务物业服务力TOP5。所谓全业态，指的是其服务的项目类别非常广泛和丰富，基本上物业管理所能服务的物业类型，深业运营的都有涉及。
基于服务产品类型的丰富性，深业运营的客户类型也很广泛，既有对政府的，也有对居民和企业的。譬如深业上城就吸引了多家知名品牌的首店和多家全球500强入驻。
第二亮点：非住宅服务组合。截至2022年9月30日，深业运营的非住宅管理体量，面积占比约55%，营收占比约66%，均优于百强企业的整体水平。目前在内容上，主要分为四块业务：
1、市政基础设施服务。近几年来，以深圳为代表的一线城市，为了做城市管理的改革，以街道、街区为单位，把城市管理若干项职能集合打包交给物业企业统筹运营，这些业务，包括道路的清扫和清运、市容巡察、垃圾分类、街道设施管养等等。
凭借多年来服务各地政府的丰富经验，深业运营提供市政基础设施服务，2019年参与深圳首个试点项目，并在深圳承接多个街道业务。同时，深业运营也是深圳物业团体标准的主要起草者之一，为政府和同业提供专业的市政基础设施服务指导，在这个领域里有自己的独有经验和积累。
2、公共设施管理服务。非住业态里，公共设施的管理服务是重要的组成部分，基于长期以来良好的客户服务能力，以及深业运营的国资背景，在获取公共资源方面有自己的独到优势。深业运营服务了众多的医院、学校和政府办公楼，服务湖南省长沙市委市政府机关大院超过20年，并获得前建设部认可并颁发的物业管理服务行业的最高国家荣誉“全国物业管理示范大厦”。
3、产业园区服务。此方面主要得益于第三方拓展和股东方交付，管理超过30个产业园区，截至2022年9月30日，在管建筑面积近700万平方米。。。深业运营在产业园区服务方面，注重全面服务、增值服务和数字化平台的搭建。
4、商业物业运营及管理。商业运营板块有别于常规物业管理服务，毛利率相对较高。深业运营经过几年的培育，无论是像深业上城这样的大型综合体，还是塘朗城、深业中城、深业东岭项目等社区商业方面，均积累了丰富经验。
第三亮点：一体化产品线及品牌集群。深业运营的服务类型很广泛，但它并不是无序的，经过多年的沉淀和积累，公司提炼形成了“5+1+1”的一体化产品线。“5”就是深享城、深享业、深享商、深享园和深享居。“1”是商管，“1”是深业技术支持，就是指深业运营的专业公司，包括专业电梯安装、维保公司，也包括园林绿化公司，还包括餐饮公司等。
正因为产品标准化建设好，市场外拓能力也得到了充分了体现。深业运营的项目保留率，近三年来稳定在92%到96%的水平。截至2022年9月30日，第三方在管的面积占比约70%左右，第三方的收入占比也接近60%。
第四亮点：强大的股东支持和国企背景。股东深圳控股是深业集团的上市平台，正在向科技型的产业集团转型升级。截至2022年6月30日，深业集团资产总额约1750亿，净资产近500亿。深业运营和股东方的业务相辅相成、相得益彰，深业运营在大湾区的业务总量则是63%，在业务布局上，股东方深圳控股土地储备约660万平方米，在大湾区土地储备约65%。未来公司将继续受益于股东方的项目储备。
第五亮点：深业运营广泛运用数字化建设，通过多年的摸索和业务实践相融合，形成三个主要平台：1、常规移动应用程序业委汇和深到家，汇聚客户需求、员工服务、物业设施设备，提升整体服务绩效；2、城市管家服务平台，叫做深业城市管家，为城市服务进行系统管理及分析，响应市民关心问题及环境需求；3、园区运营平台，专门做了一个应用程序“深智慧”，实现对各类服务资源集中调配，及时响应企业客户需求。
深业运营有庞大的园区企业服务数量，在做好日常常规的物业管理服务同时注重增值服务，为企业经营活动的开展提供更好的生活、出行和营商的支撑，为企业与企业之间的交流、信息的达成、商机的发现提供平台，深智慧APP的作用至关重要。
第六亮点:管理团队经验丰富。深业运营的高管团队从业时间都较长，业务经验丰富，拥有多位物业管理、财务、酒店、商业运营方面的专业人士，平均拥有超过20年的行业相关经验。作为国内率先和政府合作，发展城市服务的运营服务企业，管理团队的经验无疑是非常重要的优势所在。
我们经常能在同一个地块上，看到经营相差悬殊的商场，看到人气大不相同的写字楼，看到租金明显区别的产业园，这后面体现的软性价值，都是用数十年时间来积累的。
通过对深圳控股和旗下深业运营的分析，可以看出，房地产的长效机制，绝不仅仅是开发业态上的改变。目前很多企业，都在大力发展持有型物业，但这种从一次性销售，到长期收取租金，赚取物业升值的变化，除了体现在建筑类型和现金流流入方式上之外，一定要有深刻的经营和服务意识，更要有足够的专业运营管理能力。
运营服务，会是未来房企长效机制中的核心能力，而且会越来越重要。@今日话题 $深圳控股(00604)$