| 发布于: | 雪球 | 回复：51 | 喜欢：3 |
很多人眼中的巴菲特是自己想象出来的，很多人眼中的万科也是自己想象出来的。作为地产开发第一品牌，万科拥有着最多的粉丝，但有多少人认认真真地读完过一份万科的年报呢？
以权益销售金额来计，万科今年第三的位置还是很有压力的（利润排名基本第四），三五年后，能守住第四的名次，就算管理层和大股东经营有方了。
以今年2000多亿的权益销售金额，和可能是历史最低的毛利率，两三年后万科会有多少利润呢？不难算。
万科的管理层在年报中提及未来会把毛利率稳定在20%，2021年的利润只有225亿，万科还有6000多亿的已售未结，郁亮也说企稳止跌。如果相信管理层的人品，那就可以投，如果不相信那就放弃。万科管理层今年这一年买了自己家2000多万的股票，如果管理层自己都不相信，没必要把自己的真金白银往里面投。几十年来，证明了这个管理层是值得信赖的。未来几年万科的业绩会在225亿的基础上慢慢提升。万科采用成本法记账，大量的折旧摊销影响了报表，而没有体现价值。郁亮说非开发业务学费的大头已经交了，未来会形成正向的贡献。非开发业务未来几年突破千亿的营收也不是不可能。投资万科就是投资他的管理层，几十年来证明了自己。如果万科都倒下了，说明这个行业真的不行了。
现在只有碧桂园和保利比万科销售高，但是碧桂园是靠大量在三四五六线的楼盘撑起来的，保利的楼盘也不如万科。这个行业集中度越来越高，万科的竞争力越来越强，现在人们买期房都不敢买了，也就万科的期房敢买。一些地方性比较强的开发商也都不行了。恒大，融创也倒下了。这些开发商让出来的空间会被万科逐渐占领。其他有希望提升份额的还有招商和金地，龙湖也有希望，但龙湖是民企。其他的房企，在经营上和品质上和万科还差的比较远。而且这还不谈万科的非开发业务的高速增长。
忍住的价值就是现在成为了银行的团宠，未来能踩着别人的尸体继续前进。你说毛利和净利，哪家不下降？如果你说保利和中海净利没有下降，但是你也知道，房地产要美化报表有1万种方法。